2019年6月28日下午15:00，万科企业股份有限公司2018年度股东大会在深圳大梅沙万科总部举行。将审议万科董事会报告、年报、利润分配方案等。
2018年是万科转型之年，将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，2019年万科董事会主席郁亮表示：“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”
万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜和独立董事刘姝威等10位高管出席股东大会。
据现场报告显示，2018年合同金额超过6069.5亿，同比增长14.5%，营业收入达到2976.8亿元，增长22.6%，权益净利润337.7亿，净负债率控制30.9%，保持行业第一位，五百强332位。
2019年开工面积达到3609万，在在商业地产方面，商业开发与运营的管理面积超过1300万，目前的项目达到210多个，其中以印力集团作为商业开发与运营平台超过120个，遍布50个以上的城市管理面积超过1000万，自持项目已开业87个，其中57个是购物中心，联合收购凯德20家购物中心完成交割。
在股东自由交流环节，万科董事会主席郁亮再谈去年“活下去”的口号，他表示，其实是活下去、活得好、活得久，大家只看到前面一个，没看到后面，引出很多了故事，三个字往往引起很多人的情绪。“以后我们的季度例会不用三个字，用四个字。三个字有的时候很麻烦，引起很多的想法，又不能说全，活下去是提醒万科如履薄冰。”
从市场来看，郁亮指出，万科的基本判断没改变过，比如房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。万科对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过，致力于为客户提供好产品、好服务、“城市建设与生活服务商”和城市发展、客户同步发展的策略也没有改变过。
当被问及贸易战的背景下，国家是否会放松限贷限价政策，公司是否会有相应的应对措施时，郁亮回答，万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测，我们只应对。我们不管天好还是天坏，我们要把地种好、把粮食种出来。
—问答环节—
1、利润分配定论的议案，今年是35%左右，去年也是35%左右，前两年是40%。为什么越来越少？还有增发股票，公司如何考量？
朱旭：万科 A 股上市以来，分红我们基本是稳定的，目前累计现金分红537.6亿，远远超过在资本市场上融资的260亿元，现金派息比保持在31.4%。
2018年我们分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。分红的比例您也结算过，基本保持35%的稳定水平，未来也希望保持35%稳定的水平
万科从去年开始，陆续的增加H股，对于利润摊薄是非常有限的。
2、我想问一下第六项议案第二点，被资助对象资产负债率可以超过70%，这是怎么样的考量？万科的资产负债率是30%左右，我认为是非常健康的。对于子公司提供财务资助的议案里提到被资助对象的资产负债率可以超过70%，没有上限。我觉得应该设一个上限，90%、100%还是资不抵债？
郁亮：请祝总回答。
祝九胜：我们跟每位股东汇报了净负债率30.9%，有息负债减掉现金除以净资产算出来，我们公司的负债率在70%到78%之间。
被资助的公司负债率可以超过70%，大家都知道做房地产项目公司层面，注册资本会控制得在比较小的范围，超过70%的情况还是比较常见。既然做财务资助，一定是我们前期进行可研的基础上进行充分论证，符合我们的投资标准、投资模型，是可以投的。您的担心我们是可以从实际的控制中把风险控制好。
3、为什么分红我们不能分40%-50%？增发h股？是否能纰漏财务数据，比如物业到底赚不赚钱，商业到底赚不赚钱？
祝九胜：我们能做到的是，在股东一致的要求下，能够稳定的分红。满足国际机构的需要，也有战略的考虑，海外业务也需要相应的提高一点，在海外融资用于海外业务。我们确围绕城乡结合美好服务商，看两个额度：
1、是否客户需要，创造自身价值，不管赚不赚钱都会做；
2、经营能力是否会有提升，要比同行做得好。
物业占比不是很高，对于整个投资的规模、节奏会控制好。
4、对于资助公司，怎样会不损害股东利益？
回答：财务资助给予我们项目合作通常的情况，我们依然是大股东，以万科为中心，我们万科操作的项目，所有财务都是我们管，和我们控股子公司是一模一样，个别联合操作，也是同等比例，有非常好的董事会管理机制，不存在损害股东利益的问题。
过程当中欢迎各方提出监督，提出意见，这是行业通常的做法。
5、所有被资助的项目公司都是不超过50%的，我想请问一下这些项目公司都是由万科操盘吗？如果有一些不是的话，万科是否有责任对他资助？我看有些资助是无偿的提供资金，是否和万科今年着急抓回款有关系？
祝九胜：我们跟所有的项目合作方合作的过程中，对于品牌和信用是非常珍惜的，如果使用万科两个字，我们会有很多条件，首先工程款、承包款，必须使用万科的物业服务，发生财务资助的情况下，大概率要使用万科品牌。如果再结合到无偿财务资助，一定是万科操盘使用万科品牌。
6、员工跟投是不是伤害股东权益？
祝九胜：万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工。
万科总裁兼首席执行官祝九胜称：“跟投是不是伤害股东权益？万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工。”
—大会要点—
股东大会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科判断未来行业的挑战和不确定性依然很大。
祝九胜指出当前经济下行压力并未消除，人口形式面临“少子化”挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。
面对不确定性，万科要认清时代、行业和自我，摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。
今年，万科将围绕“城乡建设与生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，确保股东回报。
开发业务是我们的基本盘，2019年开工面积达到3609万，物业服务稳健发展，住宅租赁也会提高经营质量，提高回报水平，商业、物流、冰雪都会有序的进行全年的安排。”
在在商业地产方面，商业开发与运营的管理面积超过1300万，目前的项目达到210多个，其中以印力集团作为商业开发与运营平台超过120个，遍布50个以上的城市管理面积超过1000万，自持项目已开业87个，其中57个是购物中心，联合收购凯德20家购物中心完成交割。
今年初，印力集团发起并设立资产专项支持计划CMBS，发行规模达到21.06亿元，2019年2月份，印力集团发行并设立类REITs发行规模，达到21.16亿元，融资方式上得到了突破。
第一项：2018年董事会报告
年报的亮点全文（祝九胜）：
一、2018年合同金额超过6069.5亿，同比增长14.5%，营业收入达到2976.8亿元，增长22.6%，权益净利润337.7亿，净负债率控制30.9%，保持行业第一位，五百强332位。
二、全年的财务状况，资产总额增长保持31.2%，归属于上市公司股东净资产增长30.4%，总资产达到1.5万亿，归属于上市股东净利润14.1亿。营业收入增长22.6%，归属于母公司的净利润增长20.4%，营业利润率29.7%，保持合理的水平。每股收益和摊薄净资产收益率提升，分红维持提升的态势和合理的水平。
手上的全年持有现金流充足，净负债率保持低位，保持行业领先的信用评级水平，年末持有货币资金1884.2亿元，远远高于一年内到期的非流动性负债的总额，总额931.8亿元，净负债率控制在30.9%，连续多年保持行业第一位。世界三大评级公司给我们的评级，以及国内中诚信的评级都在行业的优先水平，评级展望都是稳定。
有息负债2612.1亿元，融资成本继续处于较低的水平，有息负债占总资产的比例只有17.1%，2612.1亿元，银行贷款1379.6，占50.8%，债券711.4%，占27.2%，其他借款占20%。结构相对合理，银行渠道只占一半多一点。
三、全年运营回顾，坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。
我们的基本盘业务、开发业务全年销售6069.5亿，增长14.5%，全年的销售面积达到4037.7万平方米，增长12.3%。销售金额6069.5亿元，增长14.5%，全国商品房市场的份额4.05%，2017年是3.96%。分区域来看，销售金额，上海区域占29.64%，北方区域24.0%，南方区域占23.64%，中西部21.49%，其他1.03%。
24个城市的销售在当地处于第一的水平，42各城市位列当地前三。全年结算收入增长22.1，已售未结超过5300亿，并且我们的产品还是聚焦普通自住服务，在所有产品中住宅占84.9%的比例，住宅中114平方以下占91.4%。
全年新开工面积增长36.7%，竣工面积增长19.8%，新开工面积4992.8万平米，增长36.7%，比2018年计划增长40.8%，竣工面积2756.3万平方米，增长19.8%，较2018年计划增长4.8%，结算2191.4%，增长19.7%。
质量与安全方面，强化质量与安全奖，巩固提升基本盘，制度、技术、人、评估体系、科技助力、源头管控有不同的安排，全年取得了质量基本安全、相对可控，基本盘得到持续提升。
绿色三星方面，我们持续推进绿色建筑和工业化的技术应用，绿色环保技术的研发和应用，积极践行绿色低碳发展的理念，全年绿色建筑认证面积达到3502万平米，累计达到了1.47亿平米。我们持续完善“5+2”装配建筑体系，77%的主流产品都应用工业化体系进行建造。
投资方面我们坚持高质量的投资，确保资源处于健康合理的水平，全年获取项目227个，总的规划面积4681.4万，权益面积2490.2万，权益地价总额1351.4亿元，权益地价5427元/平米，82.6%新增项目为合作项目，按建筑面积计算，72.1%的投资位于一、二线城市，按权益金额来算，81.4%分布在一、二线城市，我们投资的区域、地域分布上比较聚焦。
目前手上的项目资源能满足公司可持续发展的要求，2018年末，各类储备总面积达到1.55亿平米，在建总面积达到9012.7万平方米，权益建面5402.1万平方米，规划中建设总建面5936.2万平方米，权益建面约3579.6万平米。我们还大量参与旧改项目，权益建面合计347.7万平米。
物业方面，全年的营收达到98亿，同比增长33%；新签约的饱和收入中，住宅业务占65%，非住宅业务占35%，物业服务连续第九年蝉联中国物业服务百强企业Top1，连续第五年蝉联中国房地产开发企业500强首选物业品牌的榜首，连续第二年获得中国特色物业服务领先企业、企业总部基地荣誉称号，从传统的驻区物业服务已经拓展到商企服务并在商企服务方面取得了社会认可。
我们深入参与“国企混改项目”，包括联手出海的横琴，打造物业城市的模式，入股天津生态城“生态物业服务公司，携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司，进入物业城市服务量级和新的领域，并且以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。
租赁住宅方面，我们已经覆盖35个主要城市，累计开业超6万间，开业的平均出租比占92%，以青年公寓泊寓为主要产品线，为不同阶段的青年客户提供长期的租赁解决方案，一共实现55亿元的租赁专项公司债的发行。
商业地产方面，商业开发与运营的管理面积超过1300万，目前的项目达到210多个，其中以印力集团作为商业开发与运营平台超过120个，遍布50个以上的城市管理面积超过1000万，自持项目已开业87个，其中57个是购物中心，联合收购凯德20家购物中心完成交割。今年初，印力集团发起并设立资产专项支持计划CMBS，发行规模达到21.06亿元，2019年2月份，印力集团发行并设立类REITs发行规模，达到21.16亿元，融资方式上得到了突破。
物流仓储，万纬物流服务客户超过600家，去年新获得项目64个，可租赁物业建面达到494万平米。可租赁的面积达到971万平方米，已运营62个，运营项目稳定期的出租率达到96%。同时在2018年收购了太古冷链，万纬物流累计进入了11个城市，覆盖一线城市和核心城市，实现一站式的温控物流解决方案。
产业办公，产业园和办公来看，产办业务深耕核心城市，聚焦成长型企业，超过20个城市开展调度办公，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积约700万平方米。滑雪度假业务，2018年到2019年雪季超过60万人，松山湖连续两年获得世界滑雪大奖，2018年8月中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区的PPP项目。养老项目也在不断扩大。
除了正常的业务推进以外，我们在建设、新建、重建组织一些有效的探索和推行，打造事业合伙人组织，我们立志成为适量组织、冠军组织、韧性组织，构建总部三大中心，为员工创造更多复合发展机会，探索组织重建和事人匹配方案，实现合理的角色设置、人员结构和组织层级完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持和激发组织活力。
社会责任、企业公民方面，我们设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”，开展中央、省市对口扶贫以及“三州三区”深度贫困地区的扶贫，这块在社会责任报告有详细的披露。
我们承办北京世园会植物馆项目，俗称万花筒，得到广东省政府、市政府以及北京市民及其他社会各界的良好好评，在全国44个城市举办80场的乐跑活动，参加人次超过17万，向社会传播健康的理念。
四、未来的展望和工作重点，我们判断行业还会遇到挑战和不确定性，人口形势面临“少子化”挑战，住宅全面短缺时代已结束，行业增速放缓，行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。一方面给我们带来挑战，同时我们也在力争寻找发展的机会。发展的机遇仍然存在两点：中国城市化进程仍在继续，房地产开发仍然会维持较大规模的水平，人民美好生活还需要更多内容供应和空间服务，企业的转型也并非一朝一夕，并非是容易的事，我们也探讨了几年，也取得了经验和教训。
面对高度的不确定性，我们必须要认清时代、行业和自我，摒弃一切投机、交情心理，跳出路径依赖和牛市思维。围绕“城市建设与生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，是先有质量的发展”，稳住基本盘，确保对股东的良好回报。
工作重点：
基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。开发业务是我们的基本盘，2019年开工面积达到3609万，物业服务稳健发展，住宅租赁也会提高经营质量，提高回报水平，商业、物流、冰雪都会有序的进行全年的安排。
1、基于市场积极销售，做好投融资工作。
2、基于客户打造客户愿意买单的好产品，好服务。
3、基于安全，守住安全，质量与价值观底线。
4、基于事业合伙人机制，完善组织重建，实现事人结合。
第二项：审议2018年度监事会报告
第三项： 审议《2018年度报告及摘要》
第四项：审议2018年度利润分配方案
王文金：
各位股东，公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润，2018年度本公司按照中国会计标准，母公司税后可分配利润约为236亿，其中包括2018年度的净利润约230亿元，结转年初可分配利润6亿元，综合考虑公司利益和公司长远发展需求，董事会向股东大会提交2018年度利润分配方案如下：
1、母公司不计提法定公积金。
2、按照母公司净利润50%计提公积金约115亿。
3、按照母公司净利润50%及上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
4、剩余未分配利润留存下一年。
公司2018年度分红派息方案：
2018年度拟合计派发股息人民币11811892641.07元（含税），占公司2018年合并报表中归属母公司股东的净利润系比例约为34.97%，不送红股，不以公积金转增股本。公司已于2019年4月4日完成总数262991000股之新H股，发行完成后公司发行股份总数增加至11039152001股增至11302143001股，每10股可派发现金股息人民币10.451020元。 汇报完毕。
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