老话讲一铺养三代，但具体谁养谁，不好说。
前几天，位于南山海岸城的深圳首家鹿角巷，因为租金太高撤店——70多平的店面，月租25万，年租300万。
吃瓜群众们纷纷指出，主要还是因为鹿角巷经营不善，毕竟这个价格在同商圈只是略微偏高而已，瞧瞧隔壁鲍师傅过得多滋润。
如今的海岸城确实火到爆棚，按当年的6、7万/平的售价，临街商铺们放租2年就能拿回成本，捞金速度堪比印钞机。
但是另一边，部分拍出“铺王”的豪宅底商，空置多年冷冷清清，一套200多万的商铺，月租仅7000元，回本需要30年。
与其说笼统说一句“商铺水深”，倒不如直接类比赌博，一念之间就是三代人的命运。
//一年租金买套房，热门商铺堪比印钞机//
最近，鹿角巷哭了，因为付不起租金，被人们吐槽是“过气网红”。
没人会写“25万天价铺逼走网红店”，月租3000元/平在深圳热门商圈不算新闻，穿拖鞋的本地房东们分分钟教你做人。
（同样位于海岸城的天价商铺）
从中原地产挂出的房源来看，鹿角巷所在的天利中央广场，租金略高于同商圈其他商场，目前正在挂牌的商铺就有单价高达5000元的小面积商铺。
（请问一个月要卖出多少奶茶才能盈利？）
外地人最喜欢的东门商圈也不示弱，月租2500+元/平已是常态，而且门面看起来比较朴素，让这个价格更有视觉冲击力。
热门商圈的临街旺铺从不担心空置，往往是这家租约还没到期，另一家就排队等候。
（提前一年半预定旺铺，新老租客无缝对接）
虽然到账的金额可能相差无几，但比起背着麻袋扫楼收租的本地村民，一笔到账的商铺房东们还是少了些许生活的仪式感。
这样的旺铺，几乎没有人会出售。即使有，也是让人戳着显示屏才能确认的金额。
（图源中原地产）
在中原均价挂到131万/平的海岸城商铺，据文杰淘楼称，即使是07年年底发售的二期价格，单价也不超过7万/平。按照现在2500+元/平的租金水平，2年就可以回本。
而像鹿角巷那样的70多平的商铺，一年的租金就有300万，约等于宝安一套小两房。
一年一套房，印钞机的也不过如此。
//不起眼的餐饮小店到底有多赚钱？//
到底是谁在帮房东印钞票？是你。
早前有一个煎饼大妈的段子，“我月收入3万，怎么可能会少你一个蛋？”后来被辟谣，并不是月入3万，而是10万。
（据说大妈还开了煎饼培训班，7天课程2万学费）
那些你不曾留意的街边小吃店，盈利能力远超想象。
一家鲍师傅，去年9月进驻海岸城，到现在还需要排队购买，小小的门面看起来不超过30平。
无论是南山海岸城，还是东门步行街，餐饮都是商铺的最爱。尤其是几十平的小商铺，成本低，流转快。
（无论是配色还是名称，都与重庆网红店“一只酸奶牛”非常接近）
像上图这样的临街商铺，嘴上说卖什么都可以，到最后总会变成小吃店、奶茶店。
哪怕是“喜茶の茶”、“一只酸牛奶”或者“小龙砍”这样的山寨网红店，在“日均人流量50万人次”的东门，只有不合适的价格，没有卖不出去的商品。
//逼格越高越冷清，豪宅底商哭出声//
每一个买商铺的人，都有过一劳永逸的美好愿景。
但现实是，一个片区往往只有一个热门商圈，运气好微利保本，运气背一点就是传说中的“烂铺亏三代”了。
最近，龙华某曾经竞出20万/平天价商铺的住宅底商，被媒体报道称业主入住三年多，至今有多家商铺空置。
一位业主吐槽，之前1万/月租给花店，商家一年不到就弃店走人，连2个月的押金都没要。后来降价到7000元/月，才勉强租出去。
按现在的租金水平，他买下的这间商铺花了200多万，需要30年才能回本。
不知道当年拍下天价商铺的朋友，现在是什么心情。如果感到命运捉弄，可以再看看更早入坑的深圳湾豪宅底商。
据当时的媒体报道，在2011年，位于深圳湾的曦湾曾经推出单价高达48万/平的端头转角处铺王。
如今8年过去了，空置率略有好转，但租金水平却还是非常低。家在论坛的网友“莫欺少年穷”发帖称，到2018年年底，周边租金还在200-250元/平。
需要多少年才能拿回成本，数学好的朋友可以算一下。
（图源家在论坛）
目前挂牌出售的商铺中，即使是所谓的“旺铺”，按卖家自己介绍的7万/月的租金水平，3500万的总价，需要42年才能回本。
仔细观察会发现，后海片区的豪宅都是类似的情况，底商普遍冷清，以教育为主，很少有热闹的小商圈出现。
商铺水深，不在于价格高低，更多的是未来的不确定性。
毕竟，谁能想到，曾经有些荒芜的海岸城一铺难求，而天天跟土豪擦肩的豪宅底商却蹭不到一点儿油水。
如果有回到过去的机会，买彩票还有什么意思。买对一个商铺，每年都可以中一次500万大奖。
但如果没有预知未来的本事，亲亲，这边建议还是不要用真金白银在大海的边缘疯狂试探。
商铺投资TIPS
鉴于商铺雷区较多，南方楼事整理了商铺投资建议，仅供参考。
1.尽量不选别墅区和豪宅区（特指容积率、建筑密度低的区域），富人区人口密度低，客群消费半径大，不会只在居住周边消费。参考案例：宝能ALLCITY
2.优先选择银行给予贷款的商铺。目前市场上只有林街铺才可以贷款，这也证明了银行的风险偏好。
3.优先选择开发商统一运营的。具备成熟运营经验的开发商统一运营的商区，风险比业主自己散租的要低得多。
4.优先买面积小的餐饮铺。面积小容易出租（也有例外：适合做大餐饮、人流量是足够的地方，可以买几个连铺，用来做大餐饮同时也便于分割）。
5.优先选择大品牌汇集区域。大品牌选择铺面会经过严格调研，风险较低。
6.优先选择回到率达4%及以上的。商铺价值最终还是由租金价格决定，租金价格越高说明商铺越有价值，有4%以上的回报就能抵御通胀；加上后期的租金递增，收益就不会太差，资产变现也更容易。
7.一般情况下写字楼下面的商业都不如住宅区稳定。
写字楼集中的区域往往是周一到周五中午的时候消费较多，夜晚、周末、节假日情况较差。毕竟我们需要的人流是持续的、稳定的、可长期停留的人流，而非仅仅是路过或短暂停留的人流。
整理自前海第一资讯
撰文排版/湘婷
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