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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
作者：樱桃
平时没有房地产新闻的时候，我就聊聊微观的东西吧，今天主要讲讲一类不能买的房子，就是老城区的老别墅！老洋房，超大户型的老房子！千万不要买！买了会万年跑输大市，会让你欲哭无泪！
当然，少数城市的有一种房子不在我们讨论的范畴内，比如北京的四合院，听业内朋友说现在单价要30万一平米，因为土地是私有产权，而且是永久产权，不是我们通常见的70年，而且只在北京二环内有，所以非常值钱，有的甚至是无价之宝，市场上交易的那种一般在二环以外，那种是属于假四合院，因为产权不是永久，有70年、50年、40年的，仅仅是建筑格局是四合院而已。
还有上海过去那种租界里的独栋老别墅，保养非常好，这些都是不可复制的，带有艺术品性质的建筑，就是另当别论了。
其他商品房基本上都是如此，老城区老、大的豪宅盘通常跑不赢刚需盘。呵呵不过能买得起老豪宅的也是土豪。
我还是拿深圳市场作为案例说说，其他城市的也欢迎大家留言探讨。
十年前，深圳罗湖的房价与南山不相上下，大概均价都在1.8万/平米左右。
十年之后，罗湖房价从18485元/㎡上涨至72910元/㎡，前后涨幅294%，但南山房价超过了9万，涨幅超过400%。
区与区之间的对比可以看出，南山整体后来居上了。而细分到某一类产品上更是差异明显。
罗湖是深圳别墅开发最早最多的片区，早在2000年前，罗湖就形成了深圳第一批别墅群，比如1985年造的怡景花园别墅，还有2000年左右的银湖别墅群，包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此。
而十年前，这些别墅的价格就已经到了十万一平米！在当时的深圳人眼里，这么高的单价无疑是天文数字！普通人一辈子都无法企及！
深圳最早的富豪几乎全部集结在罗湖，因为罗湖是发展最早的城区，本身罗湖也是以商贸市场为主，那时候生意好做，自然诞生了众多民间隐形富豪。
据公号买房之前报道，2008年，银湖别墅一套房总价就达到4000-5000万元。
而10年后，香蜜湖、华侨城、深圳湾等新豪宅片区相继崛起，甚至是后来居上，银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色，房价不但没有明显上涨，有的还跌了，对业主而言相当于资产缩水。
据链家网数据，银湖片区的别墅单价多在10万元左右，其中，金湖山庄一套独栋别墅344.75㎡的独栋别墅，三个月前在链家网上挂牌总价为4000万（单价约11.61万/㎡），尽管最近一个月客户带看量为0，但业主可能不诚心卖吧，反而抬高了报价到4600万，所以看这种报价意义不大，没有成交都是空谈。
还有2008年的齐明别墅，一套421㎡独栋别墅，三个月前，有一个报价4800万（11.4万/㎡），我今天看了下，又是一套421平米的独栋别墅，不知道是不是同一套房，报价降到了4280万，单价10.1万，直降520万！但我估计还是很难卖出去。
2008年，齐名别墅就卖到了11.4万，而目前小区均价只有9.1万，十年均价反而降了2万一平米！简直吐血！想要成交，还得继续降价！业主欲哭无泪吧，要是买了南山或者香蜜湖的别墅，何至于倒亏啊，躺着升值啊！
但这些都不是老豪宅里最惨的！最惨的当属老破大高层和小高层豪宅！
小高层大户型，高层电梯洋房的润堂山庄，才是罗湖老豪宅贬值排行榜上位列第一名的代表小区！
润堂山庄1998年入伙，全是大户型，就坐落在银湖别墅区，依山傍水，当时也是标准的高端生活小区，十年前价格就在十万一平米左右。
而最新挂牌最低的一套房子，194平米，850万，单价只有4.3万/平米，简直比罗湖的普宅还便宜！价格低到老豪宅里面找不到朋友了！
如果你是十年前买入的业主，现在想卖出，必须腰斩过半才能脱手，是不是想跳楼的心都有啊！怎么也想不通的是，在深圳买房居然还能买到贬值这么多的房子？怎么就让你给碰上了呢。
大房子本来就是改善型群体和有钱人的购买对象，又老又破也就算了，老破小最起码还有刚需接手上车，但你还要大，这就要命了！有几个想改善居住环境的人会去买品质不好的大房子呢？所以老破大老豪宅注定是一个不断折旧远远跑输大市的产品。
一个城市的豪宅，也是跟着城市的发展规划走的，罗湖没落后，风景再好的别墅，因为没有额外的资源加持，比如学区、商业配套，那就很难有价值重估。
而福田的别墅，比如香蜜湖，因为有好的学区，加上处于深圳的中心位置，到哪里都方便，所以即使未来老去，依然有价值。
华侨城，即使没有学区，但周边商业配套齐全，而且又身在南山，靠近商务区，华侨城又不断有新盘出来抬升二手房的价格，所以别墅也保值增值。
深圳湾，更是新贵情有独钟的区域，靠海，是他最大的优势，加上建筑又都比较新，靠近多个总部大楼，所以无与伦比，而且现在最受欢迎的不再是别墅，而是超高层的大平层，有钱人过去住别墅住腻了，要爬楼爬上爬下觉得麻烦，现在移民别恋爱上了住大平层，去年深圳湾某个盘不是有一百多套8000万总价的房子开盘就被抢光了吗，富豪买房就跟买白菜不要钱似的。
房子跟女人一样，绕不开一个年龄，再好看的女人，也会随着年龄的增长而成为残花败柳。再好的豪宅，也会随着时间的流逝而老去，所以豪宅产品也是在不断更新换代的。
过去十年，罗湖的这些老豪宅，老破大豪宅，远远跑输了刚需盘。
下面这个表是公号买房之前三个月前制定的，现在的别墅价格比那时候又跌了！从涨跌幅可以看出来，越是别墅豪宅，过去十年，涨幅就越小，越是刚需盘，涨幅就越大。
2008年入市的罗湖莲塘聚宝华府开盘价格为13000元/㎡的，如今链家网挂牌价已经71080元/㎡，上涨了446.77%。聚宝华府房价在罗湖楼市中涨幅领跑，主要跟学区有关，因为带有罗湖外国语学校，优质学区一直是房价上涨的强影响因素。
所以如果你想改善，知道哪种房子不能买了吧？买到万年不涨的房子，只能关灯吃面。
如果你想投资，这种房子也千万不能碰，哪怕是便宜，也不要贪便宜，因为二手房市场太难成交了。
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