深圳房价高企，罗湖、福田、南山原关内的中心区，高者早已突破10万+，一套房子动辄上百万，甚至上千万。
如果空置？那是绝对的浪费。
没错，圳室长指的是，假如一个小区空置在深圳这座先行示范区，那可能是上百亿的浪费。以位于南山桃园的南苑新村为例，除少数几户在住，其他房屋早已人去楼空，楼体外长满藤蔓植物。这翻景象似曾相识，因为25公里开外的木头龙，几乎一模一样。
与前述楼盘同批的，有木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区7个小区，均是2009年12月1日《深圳市城市更新办法》施行之后，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的改造项目。
时至今日，将近10年时间过去，仅鹤塘小区、桥东片区动工，而其他的6个项目，因为签约率未达标仍停滞不前。为此，政府曾分别对金钻豪园、木头龙未签约业主下达最后“通牒”，称或“强征”。然而不了了之。
如今，这些楼盘行尸走肉般屹立于繁华都市，在寸土寸金的深圳有几分格格不入。它们大多不再住人，空置意味着将产生巨大的资源浪费，特别是，这些项目几乎清一色的位于城市核心。
不算不知道！
圳室长对上述提及的老旧小区算了一笔经济帐，测算他们的价值。据估计，即使是货值最小的盐田海涛花园，也高达19.7亿元，最大货值是罗湖木头龙的482亿元，如果把这8个项目加起来，总价值将超过2000亿元。这相当于光明+坪山+盐田2018年一年的GDP。仅木头龙一个项目，如果放在2019年出租，产生的租金收益就高达1.65亿元。
值得注意的是，这2000多亿是空置，是近十年来没有被利用起来的资源。
圳室长的测算公式
拆除前的总货值≈周边二手房价 * 现有建筑面积
建成后的总货值≈周边二手房价 * 规划建成建筑面积
项目租金≈周边月租金均价 * 现有建筑面积 * 12个月
01木头龙
木头龙经济帐：
拆除前的总货值约为112亿元
建成后的总货值约为482亿元
假如出租，2019年预计的租金收益约1.65亿元
据资料显示，木头龙项目拆迁总建筑面积约为11.9万㎡，2017年10月26日公布的关于罗湖区翠竹街道木头龙小区城市更新单元规划修改（草案）显示，计容积率建筑面积51.1万㎡。
据链家网数据，二手房均价参考合正荣悦的94371元/㎡；租金参考合荣正悦府的116元/㎡。
所以，
拆除前的总货值约为
112亿元≈拆迁总建筑面积约11.9万㎡ * 94371元/㎡
建成后的总货值约为
482亿元≈建成后计容总建筑面积51.1万㎡ * 94371元/㎡
假如出租，2019年预计的租金收益约
1.65亿元≈11.9万㎡ * 116元/㎡/月 *12个月
木头龙目前仍有4户未签约，8月7日，罗湖区政府将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目；次日罗湖政府官网发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，确定木头龙片区零星项目房屋征收范围。对此，有业内解读为“强征”，但另有观点认为，实施“强证”的可能性不大。
2007年，益田进驻木头龙社区开展业主改造意愿征集工作；
2010年，木头龙获得市政府批准，被列入第一批城市更新单元计划；
2012年，项目签约总数达到80%；
2015年上半年，签约户数与面积均达到90%，未签约剩下60多户；
2015年下半年，木头龙的户数和面积签约率达到“双95%”；
2016年12月，户数和面积签约率近98%，未签约剩下30余户；
2017年8月，户数和面积签约率突破98%，但仍有20多户未签约；
2018年6月，签约率达到99.7%，剩余4户未签约；
2019年，这场持续近10年的旧改拉锯战仍在继续；
2019年8月7日，将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目；
2019年8月8日，罗湖政府官网发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，确定木头龙片区零星项目房屋征收范围。
02金钻豪园
金钻豪园经济账：
拆除前的总货值约为44.6亿元
建成后的总货值约为160亿元
假如出租，2019年预计的租金收益约7410万元
金钻豪园一期项目现状总建筑面积6.2万㎡，规划计容总建面22.28万㎡。据链家网数据，金钻豪园所处的翠竹片区二手房均价为72027元/㎡；与金钻豪园距离572米的新港鸿花园租金为95元/㎡/月。
所以，
拆除前的总货值约为
44.6亿元≈72027元/㎡ * 6.2万㎡
建成后的总货值约为
160亿元≈72027元/㎡ * 22.28万㎡
假如出租，2019年预计的租金收益约
7068万元≈6.2万㎡ * 95元/㎡ * 12个月
时至今日，金钻豪园旧改项目已经历经了十四年，已迁业主搬离家园也有七年多时间。今年6月，一期项目成功分期并确认实施主体，令人意外的是项目再次搁置。媒体称，其中一户因债务问题房产被法院冻结，无法注销。项目相关负责人对圳室长表示，“金钻豪园分期规划早在2018年4月份已通过批复，预计在2019年第四季度开工”。
2005年，开发商介入摸底；
2010年，被列入城市更新单元第一批计划，成为旧住宅区更新改造的试点项目；
2012年，开发商入驻拆迁，由于有部分拆迁面积未能谈妥拆迁补偿而长期停滞；
2015年，更是遭遇原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂黯然退出，后由其债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手；
2018年2月，项目实施分期，一期480户业签约100%；
2019年7月9日，因一已签约业主涉8千多万债务房屋被查封，项目无法动工。
03南苑新村
南苑新村经济账：
拆除前的总货值约为77.6亿元
建成后的总货值约为438亿元
假如出租，2019年预计的租金收益约9438万元
南苑新村拆除前总建筑面积约13万㎡，根据规划草案，计容建筑面积448965㎡。链家网数据，南苑新村仍有2套在售房源，均价为97672元/㎡；租金方面，参考附近的愉康花园，约为99元/㎡/月。
所以，
拆除前的总货值约为
127亿元≈13万㎡ * 97672元/㎡
建成后的总货值约为
438亿元≈448965㎡ * 97672元/㎡
假如出租，2019年预计的租金收益约
1.54亿元≈13万㎡ * 99元/㎡/月 * 12个月
据悉，南苑新村拆赔比1:1.33，目前签约比例已超95％，项目自2013年后就再无动作。时隔9年，南苑新村等待复活。
2010年4月，南苑新村项目由深圳市金晖房地产有限公司向南山区政府申报，获得项目立项批示，被纳入2010年深圳第一批城市更新计划；
2010年8月，金晖地产位于南山区的南苑新村启动整体改造拆迁补偿签约仪式。但当时有多位业主多次质疑自己的“签名”真实性，让金晖地产在实施南苑新村旧改的合法性打上了一个巨大的问号；
2012年1月，金晖集团选择脱身，万科收购，全资拥有金晖地产，全面介入南苑新村旧改工作；
2013年1月25日，该专项规划（草案）启动了公示。同年1月26日《关于深圳市南山区南苑新村城市更新的通告》，因涉及原南苑新村小区部分业主信访问题，后续审批工作自公告之日起暂缓，待业主所反映的问题核查结束后继续开展；
2019年5月30日，南山区政府来函，认为相关核查工作已完成，应继续开展公示工作；
2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局重启南苑新村城市更新单元专 规草案，并予以公示。此次专规草案公示标志着停滞9年之久的南苑新村更新项目或将涅槃重生。
04华泰小区
华泰小区经济账：
拆除前的总货值约为130亿元
建成后的总货值约为422亿元
假如出租，2019年预计的租金收益约1.26亿元
华泰小区旧改前建筑面积约10.5万㎡，据资料显示，香蜜湖旧改华泰小区重建后计容积率的建筑面积34万㎡。链家网数据，华泰小区所处的香蜜湖二手房均价为124264元/㎡；租金方面，与华泰小区距离仅290米的合正名园租金约为100元/㎡/月。
拆除前的总货值约为
130亿元≈10.5万㎡ * 124264元/㎡
建成后的总货值约为
422亿元≈34万㎡ * 124264元/㎡
假如出租，2019年预计的租金收益约
1.26亿元≈10.5万㎡ * 100元/㎡/月 * 12个月
据南都周刊，在2019年8月11日，福田区莲花街道办事处发了一封致香蜜湖华泰小区职工住户的公开信，信中提出了分区改造的解决方案。公开信显示，新世界公司已完成华泰小区城市更新项目拆除工程备案，已具备实施拆除工程的法定条件。分区改造具体是由华泰公司划定相应区域，用于安置不愿完善签约手续的职工住户，保障居住权。除此之外的其他区域尽快启动开工建设。
公开信发出两日后，位于梅香路与新闻路交汇处的香蜜湖3、4、6号单身楼率先开拆，8月13日下午，三栋楼拆除结束。
2005，福田区政府认定华泰小区为“旧城区”；
2009，华泰与新世界公司签订《旧城改造合作协议》；
2010，华泰旧改纳入深圳城市更新计划；
2011，华泰旧改更新单元规划通过审批；
2012，深圳市福田区旧改办确认，新世界为实施主体；
2013，小区城市更新取得建设用地规划许可证；
2016，正式启动拆除重建工作；
2017，华泰正式形成搬迁补偿安置方案；
2018，小区签约率仅约80%；福田城市更新发旧改督促函，警示“调出更新计划”；
2019年8月11日，福田区莲花街道办事处发了一封致香蜜湖华泰小区职工住户的公开信，信中提出了分区改造的解决方案。
05龙溪花园
龙溪花园经济账：
建成后的总货值约为336亿元
（圳室长未查询到拆除前的建筑面积）
据资料显示，龙溪花园更新拆除用地面积61455.3㎡，计容积率建筑面积225370㎡。龙溪花园目前还有二手房源在售，链家网数据，小区均价为149174元/㎡。
所以，
建成后的总货值约为
336亿元≈225370㎡ * 149174元/㎡
2010年，龙溪花园列入城市更新计划；
2015年6月，公布规划草案，由中洲地产作为申报主体，预建设46层的超高层大户豪宅项目；
2018年8月2日，龙溪花园签约率78%。
06海涛花园
海涛花园经济账：
拆除前的总货值约为19.7亿元
建成后的总货值约为154亿元
假如出租，2019年预计的租金收益约2650万元
海涛花园位于深圳市盐田区海山街道，拆除前总建筑面积31108.09㎡，根据规划计容建筑面积24.3万㎡，链家网数据，海涛花园目前有两套房源在售，均价为63301元/㎡；租金方面，海涛花园附近的东埔海景花园租金为71元/㎡/月。
所以，
拆除前的总货值约为
19.7亿元≈31108.09㎡ * 63301元/㎡
建成后的总货值约为
154亿元≈24.3万㎡ * 63301元/㎡
假如出租，2019年预计的租金收益约
2650万元≈31108.09㎡ * 71元/㎡/月 * 12个月
因特殊历史原因，海涛花园在80年代建成时执行对外销售政策，部分小区房屋初始登记权利人为港、澳、台人士及海外华人华侨，其中部分海外业主因国际局部地区局势动荡等原因，已多年失联。寻找真正的房屋权利人的工作，为项目谈判签约增加了很大困难。现在的海涛花园，每一栋都可能是“危楼房”，更有住户在卧室睡觉突然遭遇天花板掉落，致腿部重伤。
2008年，发商盛世盈丰投资有限公司进驻海涛花园，收集业主承建意向；
2010年，海涛花园被列入旧城改造计划；
2011年12月，小区更新专项规划被规划国土委批准；
2012年，开发商入驻海涛花园；
2018年，项目签约谈判已近90%，计划2019年年底完成全部签约工作。
07鹤塘小区
鹤塘小区经济账：
建成后的总货值约为78.45亿元
按照规划，项目建成后计容建筑面积11.33万㎡，参考鹤塘小区所在的白石洲片区二手均价69241㎡。
所以，
建成后的总货值约为
78.45亿元≈11.33万㎡ * 69241㎡
自2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划后，在经历房价疯狂上涨，从2010年鹤塘小区的1.5万/平，到2016年华侨城片区二手房涨至8.1万/平，在经历开工仪式当天被仅剩的最后一家住户阻拦的654个日夜后，鹤塘小区终于成功领跑，成为深圳旧改计划中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。
2010年，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划；
2014年12月8日，鹤塘小区沙河商城城市更新项目举行开工仪式；
2014年1月17日，还有3户未签约；
2016年9月22日，最后一户住户搬离鹤塘小区。
08桥东片区
桥东片区经济账：
建成后的总货值约为90亿元
桥东片区一期项目，投资总额11.53亿元，占地面积近1.36万㎡，建筑面积达10.89万㎡。链家网数据，桥东片区附近的蓝郡西堤参考均价为82920元/㎡。
所以，
建成后的总货值约为
90亿元≈310.89万㎡ * 82920元/㎡
2008年5月，在盐田区政府大力支持下，桥东片区老旧住宅被列为更新项目，拟采取拆除重建的方式进行改造；
2010年，桥东片区更新项目由荣津地产作为申报主体；
2014年，桥东片区老住宅区分为东地块、西地块两个项目实施，并先期实施东地块（一期）项目；
2015年，卓越集团与荣津实业集团签订桥东项目城市更新合作协议；
2016年，卓越集团正式入驻，并于同年6月17日启动签约；
2018年9月10日，桥东片区老旧住宅更新项目一期签约率达100%。
其实，从另一个侧面来看，对比拆除前与建成后，一个楼盘价值的增长是十分明显的。如木头龙，拆除前的总货值约为112亿元，建成后的总货值约为482亿元，其中增长了370亿元。
对于这些空置小区
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文/刘瑾
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