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取消“豪宅线”的楼市动态,坪山某中介一天签4单

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.11.12 01:48:16
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一、政府让利,买家少交税,卖家想多卖钱


今天深圳“取消豪宅价格线”,楼市群热议,询问的也是不断,特别是业主群,感觉又想要拉涨几个百分点。有上调价格、还有想签合同业主约不过来,但大部分业主没大变化,调价只是少数。

 

增值税,只看建筑面积是不是144平以下、并且容积率大于1.0,满2年以上(含2年)可以免征增值税。



对深圳二手房是利好,减税的红利会被卖方、买家共同分享,促进改善性换房。


(1)哪类楼盘受益最大?


则是144平以下,成交价格超豪宅线价格的楼盘,特别是买的早、原始登记价低的,差额增值税多。现在满2年以上就可以免增值税,省了(成交价-原登记价)*5.6%,对于这类房源,省税最明显。

 

(2)哪类物业受伤最深?


各片区超过144平,但是总价并不高的老破大,一直“被豪宅”。


还有新房大面积户型,相对利空,因为二手税费降了。




原本二手交易当中,增值税、个税都是业主出的,但是卖房业主通常都要求实收,所以税费和赎楼,都转嫁给买家出,导致买家的首付成本高(正常首付+税费成本),因为二手税费成本不少。



现在减税后,确实有业主上调了价格,只要涨的价格,没有超过原来的差额增值税,对买家还是有利。买家相当于把税费成本算在总价中多贷款,虽然所付出的总价差不多,但首付压力降低。

 

此前,为避豪宅税,很多购房者会通过多交首付,降低过户价、少贷款来规避,现在完全没必要了。


二、市场暂没大变化,少部分业主涨价不卖,坪山某中介忙不过来一天签4单


下午,咚咚淘房哥走访一线市场,搜集真实动态!

 

南山:

深圳湾、蛇口是豪宅区,有不少业主涨价,不过也是面积144平以下的二手盘,还有的业主收到风声,就说再等等,不急这几天卖了,价格更是没的谈,半岛那套业主直接上调100万。而客户方面,咨询的多了,成交没有明显反馈出来。

 

科技园片区,南外学区,中考成绩出来后,这几个月价格已经涨了10-20%,最小户型一房差不多涨了50%,今天政策出来后,没大的变化,少部分价格上调。

比如科苑学里一套98平,之前830万可以卖,业主刚刚调价857万还不确定可以签合同,要跟家人商量重新调价。

 


还有华润城100平,昨日1200万可以卖,今日1290万成交。


宝安:

宝中是改善区域,超豪宅价楼盘也多,熙龙湾130-140平的,之前增值税要50,政策后当中业主直涨100万,比涨的税费还多,这是卖房的心态吗?

 


还有中介表示,没收到普遍调价信息,只是暂时业主约不过来签合同,然后说看房,就说过两天再来看。

 

龙华红山:

业主心态也有变化,红山上塘这片89平3房多,龙华320万豪宅线早就超了,现在可免豪宅税,业主心态普遍提高,好多打电话过去说暂时不卖,成交暂时还没体现。

 

福田:

司南走访了几个改善性区域,少部分业主有要求地产公司调高售价,但整体来看并不普遍。一方面是新政落地时间较短,还有一部分业主不太了解。

 

在和网友聊天过程中,有准备置业网友表示出担忧,害怕政策宽松导致房价走高,进而增加自己的购房成本。对于11.11以前需要缴纳差额增值税的房产,多数业主会将少收的税费增加在房价中,短期想置业的,特别是自住的家庭,近期看房频率适当加快,遇到好房源不要犹豫了。

 

罗湖:

罗湖片区只有零星的业主上调价格,深中学区的柏丽业主涨价,要660万才卖了。

 


而人民南、黄贝岭本身也是中小面积户型成交多,免增值税对原来普通住宅不影响。


对于近期刚签合同,还没取证的买家是好消息,可以省一笔税费。有业主也表示,要分享省下来的税费,相信买家、卖家短期内,都会在房价中博弈,来适应市场。

 

龙岗:

也有风吹草动,还好报价没感觉明显提高,不以豪宅线,以面积但是对二手成交肯定有利,龙岗今年价格算稳定,但是去年底今年初才是价格最低点。


而对于买老破大,之前能做高评高贷的,特别是面积144平以上,在2018年3月“三价合一”,再加上今天以面积定豪宅,这两个政策算是“双杀”。

 


坪山:

坪山的二手整体盘活了,某中介老板说今天签合同签不过来,今天签了4单,还有2单反价了没签成,价格很难谈。


以前坪山超过200万就认定为豪宅,导致二手税费高,确实是误伤刚需,其实坪山这价格,是深圳上车区域。



三、买卖双方博弈价格,降税的初衷


1. 取消豪宅线价格标准之后,省税对二手成交是有带动作用,调价的还是少数,市场暂时还没明显变化,买家、卖家重新博弈。

对于买家,只要上涨的价格,没有超过原本的豪宅税,购房成本就不会增加,(总价提高—税费降价),其实首付压力是降低的,当然能分享省税的红利更好。

 


2. 以前深圳各区以豪宅线价格定是否豪宅,也有不合理性,房价提高了,豪宅标准没变,比如坪山200万以上就是豪宅,刚需更是伤不起。

豪宅价格线取消,初衷是为了减税,并不是要提升房价。加上贸易战深圳面临的经济增长压力,减轻置业者负担。


3.回想2019年深圳走出了独立的行情,确实在一波波利好中度过,2.18粤港澳大湾区纲要出台,6月底集中拍地,然后8.18先行示范区,再加上11.11的减免豪宅税政策。


如果没有这些政策出台,深圳很可能还持续2018年底低迷行情。降税后市场短期会升温,长期还是稳房价为目标,香港问题就是例子,深圳先行示范区改革意义,不能被房价绑架。


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