疫情下的楼市：买房如何踩点？

宋磊经纪人发布时间：2020.02.25 06:57:10

国家统计局17日发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，1月份商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定。

1月份，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅稳中有落。1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

从同比来看，一线城市商品住宅销售价格同比小幅上涨，二三线城市涨幅连续回落。

【疫情下的楼市】

2020年开端，疫情对楼市的冲击是巨大的，房地产行业变得十分艰难。目前，抗击疫情仍在继续，新冠肺炎何时会过去我们尚未可知，楼市未来到底走向何处。购房者该如何制定置业计划？

房地产浩浩荡荡二十年，我们从未经历过现如今如此严格、如此苛刻、如此不友善的调控政策。疫情是楼市回暖的加速器，此疫之后，种种限制刚需买房的政策，也会陆续松绑！

2月20日，5年期LPR房贷降息如期到来，虽然只有5个基点，但是高层为此简直操碎了心。

从2月16日开始到19日，4天内4次发声提及“房住不炒”： 2月16日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称：“坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制”。

2月17日，统计局的官员在解读1月数据时说：“各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势”。

2月17日，央行有关负责人在辟谣关于调整MPA中房地产指标时表示：“人民银行将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展”。

2月19日，央行公布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中明确：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

高层为了让大家接受房贷降息这个事实，同时又想保持政策的连贯性，不惜4天内4次高频率高强度喊话。完美诠释了啥叫“打一巴掌给个甜枣”。但无论如何，降息对楼市来说都是重大利好！

“即便是从需求端入手，因城施策乃至“一城一策”，都应在坚持“房住不炒”定位的原则下，认真梳理各项调控措施，作出必要和适当的调整。

尽管各地调控措施各有侧重，强度也不尽相同，但多数调控措施都与“五限”相关，即限购、限贷、限商、限价、限售等。

比如在限购、限贷等方面，可对首套和二套的标准认定作差异化调整，特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套，有利于更好地满足刚需”。

目前看来，这个时间点越来越近了，最晚会在疫情结束并度过一段观察过渡期之后，大概会在5-6月份，当然也可能会提前，这完全取决于疫情解决的时间长短。

“房住不炒”一直被误读“房住不炒”从问世至今：《啥是住，啥是炒》名下只有一套自住房就应该是“住”，房子太小想要置换大房子同样也应该是“住”，但是现在很多地方政府都把这种合理需求统统打成了“炒”！

只要你在国内任何地方有过贷款记录，即使全部还清，即使把房子卖掉，名下没有一砖一瓦，想要在深圳买首套房首付就得50%。

例如：一家三代五口人挤在50平米的老破小里，卖掉置换成80平的房子，就因为有过贷款记录，如此刚的刚需就被认定为炒房，和炒房客一样承担超高比例首付。面对如此之高的房价，先贷款买个小房子上车，今后慢慢置换改善，有错吗？错在哪里？

公积金的贷款额度不高，使用最多的反而都是低收入自住人群，根本不会有炒房客申请公积金贷款来炒房，所以，这种限制其实针对的都是刚需自住。

一、只有8.5%的人取消买房计划，而剩下91.5%都选择推迟买房或按原计划买房。

二、购房计划推迟1-3个月的比例为39%，推迟3-6个月的为28.8%，也就是说计划在未来6个月以内买房的占比高达67.8%。

90%的人选择继续买房，而其中近70%的人计划在未来6个月内出手。

“需求不会消失，只会推迟”2020年春天后消失的小阳春，推迟到下半年成交量的报复性反弹！买房需求是摁不住的，摁的越死，反弹的越高，这已经是二十年来的共识。

第二节

楼市干货小知识

二手房虽然比新建商品住宅（期房、分期开发项目）更可直观评定（户型、面积、日照、施工质量、配置、基础及公建配套、园林绿化、道路照明安保、物业管理等），但涉及交易，其实比新建商品住宅要复杂。

一是产权性质多样，私产平房、已购公房、房改房、安居工程、经济适用房、共有产权房、商品房等，这里面有因土地划拨、出让不同存在补交出让金的问题，也有在交易时附带的约定性条件不同。

二是产权有多个共有人，交易时应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

三是可能存在抵押、保全、出租等情况。四是手续上存在先解后办，更名、迁出迁入的问题。

因此，在购买二手房时一定要做好核查，房产证，房子的产权性质及交易附加条件，抵押、保全（查封）、出租情况，共有人情况等，即使由中介提供相关资料，也需查档。别忘了实地看房。

现在各地都应该有住建厅和工商局制定的《二手房买卖合同示范文本》，包括经纪成交版和自行成交版（深圳市还有二手房预约买卖及居间服务合同）。《示范文本》条款约定详细具体，需要的可以到当地主管部门网站下载并仔细阅读理解。对其中有选项的条款及附件约定部分，需重点了解并注意明确约定。

比如，关于贷款的约定。如银行未批准买受人的贷款申请，买卖双方同意按照下列第种方式处理（选项有3种），为避免原就无以现金方式支付准备又不想解除合同，终止交易，就需双方事先咨询银行确切方案及办理办法，特别是和卖方按揭（抵押）解除，也就是赎楼，结合起来做的，要有明确约定。

再如，房屋有抵押情况的。《示范文本》有表述为：出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。但如何解除，也就是赎楼，需进一步明确约定。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。选择由业主（卖家）通过担保公司，向银行借款赎楼，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭。不管是定金还是首付还是按揭办理下来后转支付，都选择【资金监管交割房款】为宜，并与手续办理及交税，交房，迁户，清租，清理欠款及费用，维修资金过户，验收交接附属设施设备、装饰装修及相关物品等衔接起来分段约定。再如，交税约定。

一定要按照规定细分明确双方应缴纳的税费及时间，避免纠纷。注意事项还有一些，望买房人多收集信息，顺利买到自己心仪的二手房。

二手房交易流程一般为：1、洽谈房价、付定金，2、签订房屋买卖合同，3、房屋付款方式，4、申请过户、办理过户手续及交税，5、领取房屋产权证，6、银行放款给卖方，7、房屋交付、水电气物业管理费交割，8、维修基金过户，9、户口迁移。