近年来，广州新区和外围区崛起，让不少“新广州人”选择在那边安家置业，其中天河、黄埔和番禺等区成为购房者眼中的“香饽饽”。
尽管如此，以越秀和海珠为首的老城区仍是“老广”们的挚爱，今天广佛君亲自探访海珠老城区五个项目，带大家了解海珠老城区楼市一手资讯。
此行我们选择了江南大道以西的区域，这里几乎是整个海珠区配套最成熟的区域，不仅有江南西和乐峰广场两大商圈，又拥有明星旧改项目之一的广纸新城，这样的地段和关注度放眼整个广州也并不多见。
01
越秀星汇海珠湾 首付100万买双层公寓
广纸新城与广钢新城隔江相望，虽然同为“新城”，但两个板块却存在着相当多的不同。
首先，广钢主打的是教育配套，广纸主打的是生活配套和地段。其次，不同于广钢楼盘的百花齐放，广纸在售的项目却不多，居住密度也远比广钢低。
广佛君第一个探访的楼盘是越秀的星汇海珠湾，销售告知该项目的住宅已经售罄，下一波住宅推新最快得到年底，此前该项目的住宅均价去到55000元/㎡左右。
目前星汇海珠湾在卖的只有公寓产品，面积段在61-85㎡之间，均价34000元/㎡，广佛君此次看的是61㎡和66㎡两个户型。
61㎡和66㎡首层是厨房、客厅、房间和卫生间，二层带两个房间、卫生间和一个储物间，二层的每个房间都可以放下一张床和沙发，业主届时可以自行隔开。
另外，这两个户型储物间可以说是一大亮点，足够的长度和纵深可以容纳不少的东西。
样板房
储物间
销售告诉广佛君，61㎡的户型目前剩的货量不多，66㎡的是目前项目主推的户型。
需要提醒的是，这两个户型的阳台都需要业主自行选择空间隔开，而且无论是61㎡还是66㎡的户型分别都有明火和非明火选择，其中非明火的户型单价会便宜些。
厨房
最后来看看价格，66㎡户型折后总价为223万左右，61㎡的部分单位总价200万左右。
值得一提的是，该公寓采用了双合同制，总价包含有10万左右的装修款，首付压力相对较大。
02
绿地越秀海玥 住宅全部售罄
再来看看和海珠湾挨在一起的绿地越秀海玥。
现场销售表示，目前海玥的住宅已经售罄，以后也不会再有住宅产品，现在项目只剩下50来套公寓，均价35000-38000元/㎡，面积段为42-50㎡。
目前项目也有推特价房，最低142万可以入手42㎡户型。
广佛君看了下42㎡和50㎡的板房，发现户型面积空间都比海珠湾的略小（海玥为实体样板房），42㎡首层有客厅、卫生间、一个房间和开放式厨房，二层则有一个房间、一个卫生间和储物间，50㎡的户型不同的地方是二层多了个房间以及厨房是非开放式的。
无论户型是南向还是北向，窗外所能看到的景观视野都不错，西南朝向的可以看江和直望广钢新城，东北朝向的则可以远眺珠江新城。
可以远眺东西塔、小蛮腰
直望广钢新城
销售给广佛君算了一间42㎡的价格，折后价144万，以首付五成还款时长10年算的话，月供7725元。
据了解，该户型的租金可以达到5000元一个月，租金回报率还是蛮可观的。
但该公寓的缺点也很明显，目前公寓有几十套房源出租给卡尔曼国际公寓，为酒店式管理。
广佛君看房期间发现有公寓清洁工推车在打扫房间，所以如果购买该公寓自住的话，可能会受到影响。
部分房源已被包租
每层的户数较多
03
800万/套起！金融街融御主推大户型
看完公寓产品，我们来到位于石岗路的金融街融御了解下住宅行情。
金融街融御目前周边仅有石溪地铁站，但是距离项目仍有一段距离，交通不算便利，所以购房者要看房的话最好自驾。
广佛君到达销售中心发现现场颇为冷清，毕竟该项目主打的是大户型产品，总价也确实不低。
售楼部颇为冷清
项目目前102㎡的户型已经卖完，能买到的最小户型也只有130㎡的四房，单价62000元/㎡，剩下的产品总价区间在800-1100万之间，看样板房需要验资，购房门槛相对较高。
值得一提的是，金融街融御西南方向有一地块此前已被时代夺得，楼面价高达55437元/㎡，刷新了当时广州地价新纪录，销售称时代这个项目未来建成要卖到10万+。
据了解，该地块未来要建一栋回迁房和四栋住宅，将不可避免遮挡住金融街融御三四栋楼的江景，所以目前三四栋的价格最为实惠，而景观不受遮挡的二栋单价最高。
另外，时代所拿的地块将配建一所省一级学校，销售表示该学校最快年底交付给教育局，但具体是哪一所学校目前不得而知。
04
单价“五字头”！海珠地铁新盘来袭
恒大金碧花园算是上半年的网红盘了，毕竟单价“五字头”想在海珠买地铁上盖的房子并不容易。
广佛君到达项目现场发现，金碧花园的人气远比其他项目高，无论是销售中心还是样板房，都有不少客户驻足跟销售了解详情。
项目从三月开盘到现在，所剩货量已经不多了，特别是93㎡三房户型仅剩数套，其余的均为104㎡和132㎡的大户型，目前均价53000元/㎡，有98折优惠。
样板房方面，装修风格依然是恒大一贯的奢华风格，交房标准包括了墙纸和空调电器等。
其中，朝北的户型楼下刚好是工业大道南，想避免噪音的客户最好选择楼层高一些的户型。
金碧花园之所以卖得如此抢手，最主要的原因莫过于它的性价比。据了解，24楼93㎡户型折后总价约467万，折后单价50284元/㎡，这个价格甚至比广钢的一些项目还要低。
05
华发江南府 隐秘于老城区中一手豪宅
最后一站是华发江南府，不同于之前看的广纸和石岗路板块，这一片区老旧小区密布，新房供应少之又少，所以江南府的稀缺性就可见一斑了。
项目前面的路口较为狭窄
华发江南府位于宝岗大道旁的龙骧大街里面，附近的道路比较狭窄，周边环境也比较一般，但胜在生活配套等应有尽有。
周边环境一般
项目总共有两栋，但在售的只有一栋住宅，另外一栋为华发拿地时要求的配建，具体用途销售表示目前并不清楚，项目全部产品均为四房，目前127㎡户型已经卖完，剩下的只有138㎡和143㎡。
广佛君参观了下138㎡户型的样板房，虽说五脏俱全，但是客厅和阳台的空间却略小，让人有种拥挤的感觉，该户型目前总价接近900万，单价约62000元/㎡。虽说总价不低，但销售称疫情期间项目仍卖得不错，总套数78套目前仅卖剩下20来套。
总的来说，该项目的优缺点都很明显，优点是地段优势和稀缺性明显，周边几乎没有在卖的新房，而且还坐拥江南西商圈。
缺点是周边环境一般，居住密度高，而且对应的学区也并不是非常好。
小区园林面积不大
周边居住密度较高
后记
纵观整个海珠老城区，一手住宅供应可以说非常少，所以该区域的住宅产品几乎都是不愁卖的，唯一可以影响销售情况的可能只剩下购房门槛了，像越秀星汇海珠湾和绿地越秀海玥这些总价稍低的住宅产品，去化率都相当可观。
尽管教育配套可能不如荔湾的广钢，城市市容不如天河等新区，但这里便利的生活交通配套对“老广”们仍有很大的吸引力，未来海珠老城区如果有新品上市，相信也会依旧供不应求。
而对于市面上颇受争议的公寓产品，广佛君认为它并不是一无是处，不限购不限贷且不占用购房名额，出租回报率高，这对于一部分特定的客户来说仍然值得投资。
当然，买公寓就是买地段，如果入手位置不佳的公寓产品，升值或者转手都会十分困难。
粤公网安备 44030402000760号
