天河，广州中心的中心。
这个面积只占广州市的1.8%的板块，集聚了广州最好的企业，最繁华的商圈、最完善的配套。
从珠江新城到金融城，无数的产业和政策资源不断倾斜，直接造就了广州最贵的板块，均价10万+/㎡珠江新城。
目前，天河区在售一手新盘屈指可数，多位于天河东部，本次，广佛君选取了天河区目前最受关注的4个项目：
兰亭盛荟、珠江花城、保利天汇、慧源山庄，探底天河楼市最新状况。
兰亭盛荟
楼盘x档案
位置：天河黄埔大道桃园西路明镜路交叉口
户型：主推13、14栋80-130㎡二至四房单位
价格：均价4.2-4.5万元/㎡
配套规划：项目位于金融城起步区东区板块，临近地铁5号线东圃站，内部拥有6.5万㎡空中花园、自带江景、园景、商业街、幼儿园等资源。
兰亭盛荟位于天河区金融城板块，总建筑面积约53万㎡，由16栋现代建筑风格高层电梯洋房组成，项目首期在2016年开盘，分三期住宅产品推售。
这个项目可是广州独一份的高速上盖楼盘，被戏称为“高速盛荟”，楼盘在广州环城高速两侧，小区在高速路上方架了一个空中花园，将东西两侧的楼连接到一起。
目前，项目在售13栋、14栋产品，就是高速路边的两栋尾货，在广佛君提高到楼盘的噪音问题后，销售将我们直接带到14栋31楼的实地样板房体验。
可能是楼层较高，也不是高峰期，车流不多，现场感受噪音不明显，广佛君在阳台上测了下分贝，大概是30-60分贝之间，不算吵，在可接受范围。
△80平2+1三房实拍
据销售介绍，14栋产品为44层3梯6户住宅，13栋为39层3梯7户住宅，因为这两栋位置较差，其中13栋楼下还有垃圾处理站，所以单价较为优惠，均价约为4.2-4.5万元/㎡。
值得一提的是，项目的80平两房户型，基本可以做成2+1的小三房，但朝向一般，均分布在北向的区位，仅有东北和西北两个朝向可选。
因为尾货和临近高架桥的原因，目前项目在售均价较为优惠，比较适合刚需上车。
以销售替广佛君计算的一套13栋的12楼单位为例，面积约为80㎡，折后单价在4.2万/㎡，按首套房3成首付算，首付款需要103万，月供约为12810元/月。
如果不介意朝向和噪音问题，又想首付百万左右上车天河区，那兰亭盛荟是不错的选择。
珠江花城
楼盘x档案
位置：天河岐山路183号
户型：主推全新二期【花间】76-139㎡二至五房
价格：均价4.3-4.8万元/㎡
配套规划：项目处于奥体新城板块，自带2.5万㎡风情商业街和5万㎡公建配套，近19号线茅岗路站，周边有天河儿童公园，社区内拥有占地约2万㎡天河省一级标准公立小学，距离广州执信中学天河校区不到1000米。
想要置业天河，当然绕不开这个珠江实业在奥体新城一手打造的巨无霸到——珠江花城。
广佛君抵达项目销售中心时，先被停车场一溜的豪车震撼，在工作日，现场还有4-5组客户到访，热度可见一般。
项目是天河区少有的大盘，整体占地面积超29万㎡，建筑面积约85万㎡，由45栋25到27层住宅、小学、幼儿园及商业体等组成。
共分六期开发，分别为“花间”、“香颂”、“锦官“三大组团，规划户数约6000户。
项目属于奥体新城板块，南临广园快速路，北临19号线茅岗路站，西边有天河儿童公园，社区自带占地约2万㎡的天河省一级标准公立小学，配套幼儿园以及双托儿所。
目前，项目一期、公交站、小学已完工，且完成规划验收。托儿所所在二期（裙楼）全部封顶，楼体年底前完成规划验收，三期地块已在筹备动工。
△天河省一级标准公立小学
值得一提的是，执信中学天河校区与项目仅一路之隔，将于2020年正式启用。
据现场销售余先生介绍，目前项目主推全新二期【花间】76-139㎡二至五房，均价在4.3-4.8万元/㎡，之前五一推出了一部分特价单位，单价低至3.9万，首付96万就能拿下。
△76㎡2+1房实拍
以75.8㎡的2+1房看，折后单价在4.3万/平，按首套房3成首付算，首付仅需104.5万，月供约为11684元/月。
4万出头的价格，在增城、花都的楼盘都飙高到4万+的时候，这个单价还能买天河，可以说难能可贵了。
保利天汇
楼盘x档案
位置：天河大观中路120号
户型：将推2期88-131㎡二至三房
价格：4.5万元/㎡（吹风价）
配套规划：保利天汇位于天河智慧城板块——天河智谷片区,自身配建约30万平商办配套，周边有天河万科广场+优托邦奥体店+天河城百货等成熟商业配套。
保利天汇是保利在天河东奥体板块拿的小新塘村旧改项目，整体占地面积超30万㎡，计容建筑面积约79万㎡。
项目为大型综合体，多业态组合，包含写字楼、住宅等产品，共分5期开发。
项目一期产品由6栋21层住宅组成，产品面积段为78-118㎡二至三房产品，在2019年12月开盘，均价4.5-5万/㎡。
值得一提的是，项目一期隔壁就是广州基督教天河堂，5、6栋离教堂一墙之隔，斜对教堂，有不同信仰的购房客，会有较大影响。
现场销售许小姐表示：目前一期产品已经售罄，目前预售2期产品，2期产品由9栋21层2梯6户小高层组成，产品为88-131㎡二至三房，目前处于诚意登记期，开盘时间未定，价格可以参考一期均价，预计在4.5万/㎡左右。
据介绍，项目自带约30万平商办配套，周边有天河万科广场+优托邦奥体店+天河城百货等成熟配套，生活较为方便。
此外，在小新塘还引进优质幼儿园以及九年制学校，规划打造12年优质教育，还有奥林匹克中学、奥体东小学等。
配套学校进度
交通方面，地块一期产品离地铁21号线大观南路站约780米，步行约10分钟，出行较为便捷。
整体来看，虽然二期价格还未出，但看设计户型，基本以刚需小三房为主，但是二期最小面积是88平的2+1房，销售预计售价在4.5万以上（竞品销售表示，保利二期售价起码4.8万起步），相对比周边竞品4.3万/㎡，还有80平以下的小面积户型，总价偏高，对于刚需吸引力不高。
慧源山庄
楼盘x档案
位置：天河科韵路与华观路交汇处
户型：主推77-170㎡二至四房
价格：均价5.3万元/㎡
配套规划：位处广州市天河区科韵北路（火炉山南侧），北临火炉山风景区，背山临湖，自然景观资源丰富，周边有科韵路、华南快速干线、广州环城高速、广园快速路等多条快速干线，可快速接驳各大商圈。
来到慧源山庄之前，广佛君万万没想到，本次看的天河区4个项目，最贵的竟然是它，毛坯均价5.3万元/㎡。
据介绍，项目由25栋小高层(其中24栋13层，1栋7层)约1236户套洋房组成，共分2期开发，户型包括52-170平一房至四房单位。
据销售表示， 项目能卖5.3万元/㎡，主要是项目是天河中心少见的依山傍水（火炉山、4万平休闲景观水库）景观大盘。
看这个项目，广佛君是冲着52㎡的一房单位看的，毕竟对于刚需来说，单价贵，面积小的话，总价也能降下来。
结果，现场销售告诉广佛君，目前项目52㎡的一房单位基本售罄，仅剩一套尾货可选。
“其余小户型就只有77平两房可选，折后毛坯总价414万，首付需要125万左右，30年月供15717元/月。”
毛坯房单价卖到5.3万元/㎡，想必周边配套十分优越？
广佛君走访发现，项目属于岑村板块，周边生活配套较为老旧，项目正对面是汽修厂，周边主要与城中村握手楼为主，可以说和项目的豪宅定位十分不搭了。
项目出行基本以公交为主，距离项目最近的公交站有岑村公交站、华观路公交站、火炉山公交总站等，可接驳地铁，而最近的商业配套是2公里外天河万科广场。
整体而言，慧源山庄性价比不高，一房产品还具有投资价格，毕竟总价低，但是其他户型就不适合刚需了，毕竟，在这里首付125万只能买77平毛坯两房，同样的价格，买周边竞品带装修大三房它不香么？
粤公网安备 44030402000760号
