深圳楼市南山片区分析之三、蛇口片区分析
一、蛇口片区整体情况分析
1、蛇口片区介绍：
地产定义的蛇口片区范围：
蛇口片区与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一，商业：区内形成了蛇口沃尔玛商圈和海上世界商圈辐射整个片区，吃喝玩乐都非常便利。
沃尔玛商圈的花园城中心
海上世界商圈
片区内教育资源：
以育才集团中上学区覆盖很大一部分区域，
南外滨海中小学：主要是半岛城邦和玫瑰园三期。
蛇口小学：主要有春树里、万科蛇口公馆、四海公寓等。
蛇口片区的风景：
蛇口背山面海，背靠大南山，面向深圳湾既有山又有海
蛇口楼市的特点是：商圈成熟、学区中上、稀缺的山海景色资源。
2、蛇口片区的整体均价趋势
上图是，
2013年-2016年上半年一直处于较快的上升通道；
2016年7月-2019年6月上升趋势放缓，这三年在调控步步升级的背景下，横盘调整，升幅不大；
2019年下半年在粤港澳大湾区规划的带动下加速上升。
在上一篇文章中已经总结过蛇口与前海、后海价格趋势基本同步，一直站在深圳楼市片区的前排位置。
二、蛇口片区内的楼龄比较
蛇口片区与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一，片区内超过20年的老旧住宅比较多，同时也有很多新建的楼盘。
楼龄价格趋势对比
10年内的次新房主要有：半岛城邦三期，花园城五期，水湾1979，双玺，奥城、栖游家园，山海韵，海境界、理想雅园，鲸山九期等楼盘。
10-20年的楼楼盘主要有：半岛城邦一、二期，兰溪谷一、二期，春树里、东帝海景、南海玫瑰园、花园城前三期、蓝漪花园，四海宜家，广博星海华庭等楼盘。
20年以上的都是比较老的小区在四海公园区域及周边就不一一列出了。
不同楼龄的价格趋势比较：
20年以上的老房子凭借育才集团的中上学区价格稳步向上，但价格升速低于蛇口平均及其他两项。
10-20年楼领的新房在2015年周期升速很快，在2018年的调整期表现平稳。
10年以内的次新房2014年后升速较快，2016年后放慢速度被10-20年超越，因位置不同，调整期购房者偏爱成熟区域，本轮周期10年内新房升速加快追赶10-20年楼龄。
三、不同学区的价格趋势对比
片区内出现了三个学区，选择10-20年楼龄的楼盘进行对比。
育才学区的楼盘价格表现非常平稳，本轮周期被南外（有半岛城邦海景资源）拉开很正常，本轮周期蛇口学区的楼盘快速赶上，是育才落后了？还是学区楼盘被低估了？我认为是后者。
四、典型楼盘对比
1、半岛城邦1、2期，招商海月，兰溪谷，南海玫瑰花园四个比较典型的楼盘对比一下。
南海玫瑰花园有蛇口的稀缺海景资源，在2018年的调整期依然上升，稀缺景观资源对价格支撑强烈，上升周期速度正常.
半岛城邦只统计1、2期，调整期因二期双证拖累，落后于兰溪谷华和南海玫瑰，本轮周期上升较快，主要是有海景资源的一期拉升较快，二期无景观双证居多价格升速较慢。
海月靠近深圳湾，本轮在湾区带动下升速挺快价格超过兰溪谷。
兰溪谷是蛇口比较早的豪宅，2018年至今的涨幅并不大，有补涨机会。
五、目前在售有价值的房源
1、500-1000万学区刚需：
雷公岭小区，88平米，带育才三中一小，可以做大四房，价格680万，3楼
兰溪谷二期期，88平米，2房，育才二中一小，价格960万，高层看海景
南海玫瑰园二期，80平米，2房，育才太子湾中小学，总价850万，看花园住家安静
2、1000-1500万改善刚需
雍景湾，88平米，2房，育才二中二小，1000万
双玺三期W公馆88平米，H户型2房，育才太子湾学校，价格1250万，看海景
南海玫瑰园二期高层，98平米3房，育才太子湾学校，价格1300万
3、1500-2000万，大户豪刚
兰溪谷一期，148平米，4房，育才二中一小，1580万，高楼层
4、2000-2500万，豪宅
南海玫瑰园二期，205平米，育才太子湾学校，中间楼层价格2200万，永久性海景
5、3000万左右，稀缺景观豪宅
半岛城邦一期，面积220平米，南外滨海学校，价格2950万，看一线海景，半岛城邦三期性价比最好的一套。
双玺三期，205平米，4房，育才太子湾学校，3300万，中间楼层，山景
粤公网安备 44030402000760号
