据广州中原研究发展部数据显示，去年增城区全年成交新房共21456套，占全市总成交量的27%。
至此，增城已经连续9年夺得全市成交桂冠，着实厉害。
不仅成交给力，在价格上也水涨船高，去年增城的成交均价相比2017年猛涨87%，普遍已经到达二字头。
但进入2020年，朋友圈开始流传增城某某楼盘又降价的消息，个别楼盘甚至降价幅度不低。
那么，增城的房价是不是已经过分透支未来？这里的房子还有没有投资价值？这一期，广佛君将带你一起去增城实地寻求真相。
作为增城楼市的传统热门板块，新塘、中新和荔城是此行广佛君重点考察的三个板块。
新塘板块
越秀品秀星图
越秀品秀星图是10个楼盘中唯一一个算得上是地铁上盖的楼盘，项目位于地铁13号线官湖地铁站旁，步行至地铁口也就5分钟左右，离新塘TOD约10分钟车程。
目前这里主打的卖点是华南师范大学附属新塘学校，另外小区内还有广州图书馆分馆。目前项目均价25000-27000元/㎡，面积段为78-134㎡的二至四房。
近期，品秀星图推出了16套特价房，目前已经售出了11套。销售表示，现在的价格比上次推新还低，给到的优惠很多，买房还送车位券。
具体价格方面，78㎡折后总价202万，首付3成需61万，商贷月供7612元。98㎡折后总价242万，首付3成需74万，商贷月供9124元。
保利天际
保利天际原名为保利335金融中心，产品有写字楼和住宅，其中住宅有两栋，在售面积有115-125㎡的平层三房，以及140㎡的复式四房。
价格方面，115㎡户型均价28000元/㎡，125㎡户型均价30000元/㎡，140㎡户型均价32000元/㎡。销售算了一套125㎡比较优惠的单位，折后总价340万，单价27000元/㎡。
该项目优缺点都比较明显，优点是项目比较高端，入户大堂高度达16米，相当大气。在样板房的装修风格上，也给人较好的观感。
旁边的新世界总部和住宅项目正在建，这里未来将会是新塘写字楼扎堆的区域。
但是项目缺点也比较明显，碍于总占地面积不大，小区基本没有地面的园林，所以项目只能打造空中花园供业主使用。
碧桂园云顶
位于凤凰城旁的碧桂园云顶目前在售13、15和17号楼，在售90-142㎡三至四房，价格25000-26000元/㎡。
该项目降价幅度不小，去年开盘价格一度卖到32000-35000元/㎡，而这个地块当年的拿地价大约14000元/㎡。
对于降价幅度如此大的原因，销售无奈的表示，公司目前急需回款，另外今年疫情和经济都不好，所以只能降价促销了。
值得一提的是，销售表示价格虽然降价了，但到时装修交付标准也会有所变化，例如客厅使用的地砖档次就没有上一批用的好。
具体价格方面，90㎡户型折后总价231万，首付3成需69万，商贷月供约8885元，目前买房还送50年使用权的车位。
在配套上，碧桂园云顶对面有市二中和费得斯公学，小区也有自带的商业街，但周边没有较近的地铁站和商场。
招商臻园
招商臻园也是新塘片区降价比较猛的项目，项目目前在售95-117㎡三至四房，目前均价23000-27000元/㎡。
销售介绍，项目此前卖得最贵的时候均价高达33000-35000元/㎡，但受到疫情还有今年经济的影响，年后的价格都有所下跌，3月甚至还有单位单价低至19000元/㎡。
据了解，招商臻园当时的拿地价也不低，大约13000元/㎡。
具体价格上，95㎡户型折后总价237万，首付3成需71万，商贷月供8709元。
招商臻园主打的是商业配套，新塘万达广场与项目仅一路之隔，未来附近还规划有永旺梦乐城，但是目前周边仅有一些村小，教育配套较差。
中新板块
增城万科城
看完新塘板块，我们再来看看21号线经过的中新板块，广佛君探访的第一个项目是增城万科城。
目前项目在售79-96㎡三房，均价19000-21000元/㎡，据了解项目上次推新的均价也在18500元/㎡左右，对比之下并没有明显涨价。
项目最大的卖点是除了自带幼儿园外，还引进了增城广附实验小学。
万科城自带商业街，除此外周边基本没有商业配套，搭乘地铁也要乘坐公交车换乘。
现在项目优惠幅度不小，78㎡折后总价146万，首付3成仅需44万，商贷月供仅需5569元。
时代倾城
该项目就在万科城隔壁，目前均价20000元/㎡，在售75-120㎡的二至四房，与万科城不同的是这里的最小户型也只做两房，对此销售表示时代倾城主打的是舒适性。
项目目前配套的学校已经建好交付给教育局，但具体引进的是哪所公办学校仍然不得而知。
销售帮我们算了一套74㎡和87㎡户型的，折后总价分别为151万和179万。
中国铁建国际公馆
中新版块我们看的最后一个项目是中铁国际公馆，与前两个项目相比，该项目最近价格优惠更大，均价仅17000-19000元/㎡。
近期项目更推出十来套特价房，现在仍剩下一半未售出，购买特价房还能送车位。
目前项目在售104-110㎡四房，全都是复式单位。
对于价格问题，销售称未来新推的将不会给到这个价格了，将要涨至21000-22000元/㎡。
销售帮广佛君算了一套104㎡户型，折后总价200万，首付3成需60万，商贷月供7558元。
荔城板块
华润置地润悦
去年12月开盘的华润置地润悦目前在售80-125㎡二至三房，均价19500/㎡。
销售坦言受到疫情的打击，项目从去年底开盘并没有怎么上涨。
项目主打的卖点是靠近执信中学增城实验学校，该校未来将拥有48个小学和48个初中班。
具体价格方面，80㎡户型折后总价157万，首付3成需48万，商贷月供5972元，销售表示诚意购买的话优惠还可以详谈。
保利中海金地大国璟
该项目与华润置地润悦仅一校之隔（执信中学增城实验学校小学部），目前在售73-124㎡二至四房，均价20000元/㎡。
由于与华润置地润悦特别近，所以两个小区能够享受到的配套基本一致，业主小孩同样有机会入读执信学区。
销售给广佛君算了一套73㎡和84㎡户型，折后总价分别为156万和184万。
中铁诺德名著
靠近荔城主城区的中铁诺德名著现在在售99-128㎡三到四房，均价21000元/㎡，目前项目有推出10套特价单位在售。
与前两个项目相比，中铁诺德名著周边的生活配套会更多，附近的小学资源比较不错，但初中资源则相对一般。
销售表示，购买项目的大体都是增城荔城本地人，其他区域的客群偏少。
看完增城10个楼盘后，广佛君简单做个小结：
1、目前绝大多数增城项目都有或多或少降价，小至单价微跌一两千，最大幅度的甚至跌了仅万元。
2、基本所有楼盘都趁着618搞促销，很多名义上称仅618当天优惠，其实最近这段时间优惠力度都不小。
3、许多单位优惠完的价格都减了不少，但这些价格还可以继续讲价，基本所有销售都表示优惠还可以详谈。
4、开发商回款压力大，急于去化套现，不少销售都急着让客户下定金，并称不下定房子很快就没，但其实目前增城的房子并不好卖。
5、增城的楼盘现在主打的卖点基本就是学校、增天高速和新塘TOD，除此之外没有其他更多的卖点。
6、交通不便且学校资源一般的项目，降价最为严重。
地铁13号线和21号线开通，加上增城不限购的政策，这里吸引了一大批在天河和黄埔上班的刚需，基本上现在拥有45-70万首付都可以在增城买到套漂亮的两房或三房。
但在地铁的开通之前，增城已经过度透支了未来的房价，如今增城没有新的卖点来支撑原有的房价，这是增城楼盘最近降价的最根本原因。
在广佛君看来，增城适合刚需，但如果投资的话需要有站岗的心理准备。
有销售跟吐槽，有亲人买了朱村某楼盘，目前降价至14000元/㎡都无人问津（新房20000元/㎡左右）。
在疫情和经济形势仍未好转的大背景下，增城楼市这一颓势可能还要持续一段时间。
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