一、科技园的产业优势、购买力
科技园片区除了是深圳高新技术产业中心，也是南山最为著名的学区集中地——南山外教育集团的大本营，学校整体教育质量都较好。主要有南外文华、南外大冲、南外科华三所九年一贯制学校。
南外文华作为南外集团的本部，是实力强劲老牌学区；南外大冲是近2年“杀出的黑马”，成绩喜人；高起点的南外科华，各方面配置极高，前景可期。
整个科技园中区优质的教育资源将呈现“三足鼎立”之势。在深圳整体教育资源匮乏的今天，能拥有丰富的教育资源，实属难得。
根据链家网成交系统统计，过去12个月里，科技园片区二手住宅成交价格上涨了21.9%，一路从97303元/㎡涨至118709元/㎡，去年就已经突破10万大关。有些热点小区的小户型，比如科苑居以及阳光海景，去年中考成绩公布后，一年内最高涨了80%。
二、南外3学区：文华、大冲、科华
南外文华、南外大冲、南外科华三学区主要辐射科技园，这里有大量的技术人员和高知群体，这些群体的家庭综合素质比较高，从而保证了生源的质量，每年都为南外集团的学校输送大量高质量的学生。
1、南外文华，老牌学区
南外文华作为南山外国语学校（集团）的发源地，底蕴浓厚。虽然南外文华部存在“片区老化“的风险，而且近几年来在录取率上有着一定的落差，从趋势上看也有下滑的迹象，但是整体还算比较的稳定，尤其十大排名上，还处在比较靠前的位置。
2018年四大升学人数达到了22名，四大入取率11.58%，八大38名，录取率20%，十大74名，率取率38.95%，南山区综合排名第5，表现中规中矩。去年文华有6名440分以上的学生，排名11；430分以上的25人，排名18；420分以上的67人，排名12。
2、南外大冲，黑马学校
南外大冲在2015年改成九年一贯制的学校才开始招收初中生源。到目前为止，南外大冲只参加了两届中考，表现却非常亮眼。
2018年南外大冲以黑马之势出现，四大升学人数为6名，四大录取率3.64%，十大市排名28名，率取率20%，南山区综合排名第9。
3、南外科华，未来可期
南外科华是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校。2018年9月才开学，办学不到三年。华润城的入伙，给片区带来了大量优质的业主生源，也让目前还没有参加过中考的南外科华部受到追捧成了南山区的准一线学区。
南外集团旗下学校历年中考成绩都不差，很多都经过了成绩检验。有南山外国语集团倾力支持，加上科技园优质生源，南外科华这所定位“国际创新教育标杆”的学校给足了家长预期。
三、南外文华、大冲、科华怎么选？
1、南外文华学区攻略
南外文华学区内都是相对比较老的楼梯房小区，只有科苑学里是带电梯的，因此，也不可避免面临着片区老化的问题，其他片区原本打算选择南外文华的家长，都可能改选相距不远但比较宜居的另两所学校。
虽然楼盘都偏旧，但周边汇聚不少大企业，所以房子非常好出租，且租金都偏高。楼盘以大户型居多，小户型相对比较稀缺。一般选择文华部的学区看中的是学校的实力，对居住品质要求不是特别高。
南外文华学校对应的小区和在售户型：
科苑花园34区：
1993年的老社区，一共十三栋，其中1到8栋主力户型为52平一房一厅，75平两房和83平三房。1到8栋和科苑花园36区共一个大花园社区，环境优美，安静宜居。9到13栋为31平和39平单身公寓，分列在科华路和科伟路边上。
在售户型：
39平1室0厅590万 满两年 欠款320万 学区未用 朝北中间楼层
96平三房1100万，有欠款，满五唯一，学区空出。
科苑学里
是2005年入伙的小区，电梯小高层，一共7栋，南外文华最新的小区。小区配套好，有泳池，离学校近。主力户型82平到89平2+1房，97平，113平，125平三房，145平四房；以及少量175平213平230平一楼和顶楼复式。小区均价突破了10万元/平。
目前在卖的房源不多，以大户型为主。
83平2+1房可以改三房，目前报价1150万，市场租金9200元/月。
113平左右的三房，目前在售的中层房源报价1360万，市场租金12500元/月。
2、南外大冲学区攻略
南外大冲学区内的楼盘涵盖了朗景园，泰阳硅谷公寓，精英公寓，深南花园，汇景豪苑，科苑西小区，科苑居，凯丽花园，豪方现代豪园，帝景园，阳光海景豪苑，豪方花园，汇园雅居，缘来居，晶品居等20多个小区。下面介绍一下比较有代表性的低总价上车盘。
低总价上车盘
大冲学区的小户型主要集中在科苑西、朗景园、阳光海景、缘来居和晶品居。这几个小区的社区环境除了朗景园都比较一般，居住体验感也一般，但因为小户型多，总价低，是大冲学区内最好上车的几个小区，所以近几年也比较热门。其中科苑西是大冲学区中门槛最低的上车盘，也是距离大冲学校相对较近的小区。
科苑西住宅小区：
1985年楼梯房小区 小户型有28㎡-34㎡，大户型目前没有放卖。28平目前报价430万，近期成交价420万。31平465万中楼层，满五红本。
阳光海景豪苑：
是2002年入伙的小区，由 2栋31层港式塔楼构成，小区分三种小户型，主打58㎡小两房(每层八户，都是内置阳台）；其次78㎡大两房（每层四户，带有内置大阳台）；顶楼有少量复式（带超大露台）。
小区属于典型港式建筑风格，没花园，人车不分流只有AB栋，居住环境一般。前段时间成交价格58平东向520万，78平北向560万。由于距离腾讯大厦很近，不少业主将房屋对外出租，市场租金6000元起。
目前58平左右的小2房报价在570万左右，78平大2房报价在700万左右。
▲阳光海景豪苑58平2居
▲阳光海景豪苑78平2居
缘来居：
位于南海大道与高新中二道交汇处，是2007年的小区，可以说是学区内目前可交易的二手房中楼龄最新的小区。
小区楼栋呈圆弧状，充分利用了朝向的优点，使得百分之八十的户型都是朝南，不过很多户型的设计不算方正。户型主要以41-49平的一房户型和48-85平的二房户型为主，此前最新成交48平南向505万，57平西向508万，78平南向690万。市场租金在6200元左右。
目前放盘量比较少，主要是78平左右的两房，报价在730万左右。
晶品居：
处在缘来居小区旁边，自带商业配套，1-3层为立体式园林，一层超大院落式大堂，融合个性商业；二层为自然绿色过渡空间，三层为特色主题景观花园；4-18层为两栋连体姊妹住宅 ；地下一层停车，进出满足人车分流。
目前在售的68平的2房，放盘价850万。
朗景园：
算是这些热门小户型小区中舒适度好一点的小区，2001年入伙。小区距离学校500米，离南外大冲学校最近，东邻华润万象天地，离1号线高新园地铁站只有7分钟路程，出行购物都比较方便。小区存在人车不分流，靠深南大道比较吵的缺点。
户型从42㎡两房到160㎡四房五房均有，全面满足满足业主的置业需求。主要以以45平一房和60-88平二房户型为主。
最近成交的一套45平北向房源625万，市场租金6200元。
目前45平左右的一居报价650万左右，单价超过了14万/平。
62平南向的2居房源最近730万成交，租金7500元。62平左右的2房目前报价在800万左右。
▲朗景园45平1居
▲朗景园62平2居
3、南外科华学区攻略
南外科华学区片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带，片区内的很多楼盘都是系列开发：华润城润府（一二三期）、大冲城市花园、城市山谷一二三等小区、英伦名苑一二三四期（四期名为红树别院）
第一梯队：华润城润府、大冲城市花园
不管是自住还是投资，选择南外科华的学区，毫无疑问优先选的就是楼龄较新的品质小区—华润城润府。
华润城系列已推出了三期产品，一期开盘均价在4万/㎡左右，二期开盘均价7.4万/㎡，目前二手房挂盘均价均突破了17万/㎡。三期在2018年开盘，均价8.5万/㎡。
华润城润府一期
华润城一期，距离高新园地铁站将近1公里的距离。2016年建成入伙，楼龄还相对较新，一共12栋楼，1-8栋是高层，9-12栋联排别墅。楼与楼间距远，小区花园舒服，有露天游泳池，健身活动场所和会所。
华润城一期因为地块为长条形，楼间距相对较大，通风、采光比较好。其次，户型的利用率相较2期、3期较高。主要产品为83-245平的2-4房。
83平左右的2房报价1400万左右，单价超过了16万/平。
89平户型，综合性价比最高的房源，可以做3房2厅2卫，而润府二期和三期的89平只能做2房2厅2卫，一期相同面积多了1房+1卫。每个功能区域的空间都足够，通风、采光都非常好，利用率相当高，对于一家2代或3代同居家庭完全够用。目前同类户型挂牌价在1600万左右
大冲城市花园：
大冲城市花园属于回迁房。不少人认为回迁房居住的人比较杂，居住环境不够优秀，加上回迁房在建筑品质、户型设计上没有商品房好，所以对这个小区会有顾虑。但是对比下周边的华润城润府一二期，大冲城市花园价格要低2万多每平，目前均价14万/平左右。
大冲城市花园2014年12月竣工，2016年入伙，共10栋，对比华润城，它的容积率相对低，楼间距大。小区体量大，户型多样，从81平正南向，100平正南向，125平正南向和南北通透，175平方米南北通到275平方米复式都有，户型方正，户户朝南，采光、私密性不错，实用性也很强。
80多平2房、100平的3房市场表现更为活跃，目前放盘量不多。80多平2房目前报价1200万左右， 100平的3房目前报价1450万， 125平也是三房户型，舒适度要更高，目前有套中层房源在卖，业主报价1800万
▲大冲城市花园80平2房
▲大冲城市花园100平3房
城市山谷三期：
城市山谷位于华润城一期的西北，沿着铜鼓路南北排列，一二期都是别墅，三期共8栋，也大都是些联排别墅和少量复式，为城市少有的城市纯别墅区。三期9栋是公寓样式的小面积住宅（房产证上为住宅），44平左右的单间和64平左右的两房，这是科华学区里总价相对比较低的房源。
44平左右的单间市场活跃度要高于64平的2房，目前在售房源报价超过了650万。
英伦名苑一二三期：
英伦名苑是目前科技园区规模较大的纯英式高尚住宅区，建于2002-2005年，相对科华其他小区学区，楼龄比较老，均价在11万左右。
一期2003年建成，由4栋洋房建筑围合而成，户型是115-198平 3-5房，除了1栋带电梯，其他都是楼梯房。二期2004年建成，由4栋小高层围合而成，最大特点是欧式花园建筑风格，户型是124-212平2-4房。一二期基本上是大户型，对于大部分家庭来说，会是一个不小的门槛，成交不活跃。
三期由4栋小高层组成的英式花园社区，户型有75-167平2房、3房、4房，跃式结构居多。三期的特点是有最小户型76平米的两房，是这几期里仅存的低总价上车盘。虽然数量不多，但相对前2期市场热度更高些。目前76平米的两房报价在1150万。
科技园片区聚集了众多刚需码农，这些都是潜在的客群。因为在这里居住不仅离公司近，还能一步到位解决学区。出行有地铁，生活有万象天地，90%以上的人都会就近选择。
文华、大冲、科华三所学校，文华和大冲的学区都面临老旧的问题，只有科华学校的房子相对较新，整体价格也贵了许多。如果你只在乎学区，可以选择文华和大冲学校的小户型，如果想要宜居一些，可以考虑科华学区。
南山科技园片区，有关南外学区都可以咨询
（陈煌：13556062355 微信同号）
粤公网安备 44030402000760号
