新政之后，你还考虑买房吗？
刚需一夜丢了名额、投资客紧急收手、二手业主下架房源虽然近期多方数据都表明，市场正在回归冷静，但在“打新”这件事上，深圳购房者的积极性依旧高涨。
而对于这点，“网红盘”的案场销售们感触想必最深。
@买进深圳发现，受新政影响，原本打算近期入市的不少“网红”新盘，有不少选择了延后开盘。销售们最近都在忙着按照新规排查购房资质，他们目的很简单：减少参与摇号的人数、避免现场过于火爆，让单身、无房族们优先认筹。
这几天，@买进深圳小分队暴踩了龙华上塘、宝安沙井两大新房供应井喷的片区，其中，上塘—红山板块可谓相当惹眼，不仅供应量放大，将有“限价盘”、”地王盘“、“神秘豪宅”镇场，好不热闹！
▷下半年，“宇宙中心”龙华，迎来一波新房供应潮。
我们挑选了即将入市的三个纯新盘：中海汇德理、龙光玖悦台、莱蒙水榭云上，准备好180万起步首付款的打新朋友可以看看。
1
中海汇德理📍
龙华最值得打新的限价盘+验资100万
最近，继光明金融街项目之后，深圳最值得关注的打新盘，除了华强城，要数中海汇德理了。
中海汇德理，绝对称得上龙华年度“打新”盘，这块地是去年11月，中海以50.2亿拿下的，当时被要求限制入市最高均价为7.14万/平方米。由于项目已经明码标价，对比周边二手房，明摆着的政府给刚需一族送福利。
近日，中海汇德理已经启动入市准备。
“我们营销中心已经开放了，需要验资100万、提供购房人的姓名电话，还有不动产证明，明天预约满了，可能要排到周五，而且要指定时间不能迟到。”
等了好久，多多姐的朋友小C终于收到了中海汇德理销售的看房通知。
▷销售提供的看房需准备的资料
即便销售称“没听说无房者可以优先选”这一说法，小西还是准备好了所有材料，决定本周去现场看看情况。她说，毕竟筛选了条件，打新的人总比以前少吧。
小c算了一笔账，项目总价区间在600万-800万之间，三成首付需180万起。即便加上另算的装修费，单价也不会超过8万/平。
参考周边，去年开盘的金茂府均价11万/平、中海锦城二手单价在9.6万/平，汇德理的价格相当于买到赚到，与华润城有的一比。
所谓“酒香不怕巷子深”，半年来不断有粉丝咨询这个项目，就在上周六售楼处开放前夕，@买进深圳到访现场时看到，售楼处门口客户络绎不绝。
项目位置及配套
地铁：4号线地上塘站B/C出口（100米以内），6号线（8月开通）上芬站步行8分钟；商业：自带底商、周边3公里内有龙华九方购物中心、红山6979已试运营；医疗：新华医院、深圳第二儿童医院2023年正式运营；文娱：附近的深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆2023年投入使用。学校：自带幼儿园，周边最近的是上芬小学、龙华实验学校。
小区及户型介绍
整体情况：项目占地面积2.7万㎡，总建面约14万㎡，容积率4.59，总房源约1180套。其中住宅层高47/48层，梯户比为3梯6户。
▷项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成
户型：本次开售户型为81平3房1卫、94平3房2卫、110平4房2卫。据销售透露，81平户型可以做到南北通透，94平可以做到三开朝南，110平则有四开朝南绝大户型朝花园中心。
（查看全部户型）👇
目前项目已建到3层左右，销售称项目已经在排队拿预售证，预计本月底到8月可以开盘。对于这样一个网红盘，你期待吗？
2
龙光玖悦台📍
总价近千万的龙华新地王马上入市
在总价接近的情况下，你会优先考虑大型社区还是小社区的房子？
两者恐怕很难分出伯仲。小区大意味着能够享受到更齐全的配套，花园也相对更宽敞，但如果不是学区，将来流入二手市场难免吃亏，小社区反之。龙华红山-民治片区的大型社区不在少数，近日又添上了一个——龙光玖悦台（改善型产品系）。
项目的开发商是龙光地产，深圳的“地王专业户”，从龙光玖龙玺、龙光玖钻、龙光玖龙台，再到龙光玖悦台、刚刚还在前海高价拿了一块限价地王龙光在深圳的一举一动都颇为高调。玖悦台地块是去年6.24龙光以近66亿拿下的红山地王，楼面价高达6.7万/平，关注度非常高。
（6.7万/㎡的楼面价，已经逼近甚至超过周边二手房价格，一路之隔的中航天逸当时二手挂牌价仅6.8万/平左右，不过在豪宅税新政之后，中航天逸涨到了8万/平。）
▷@买进深圳还没进到售楼处，就感受到浓浓的中式风格。
销售称，项目和周边产品都不同，玖悦台属于高端住宅，装修也是纯中式。“现在预售证还没拿到，不过你看看周边就知道了，开发商拍地贵，卖得自然也要贵。”据了解，项目人才房和商品房部分共用一个花园，车位比不到1：1，将来可能会出现停车难的问题。
项目位置及配套
地铁：距红山地铁站直线800米。商业：近龙华九方商场、ATmall。医疗：新华医院、深圳第二儿童医院2023年正式运营；文娱：附近的深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆2023年投入使用。学校：自带幼儿园，周边最近的是上芬小学、龙华实验学校(项目学区，具体以教育局招商政策为准）
小区及户型介绍
整体情况：项目由6座商品住宅、2座人才房、1所幼儿园及商业裙楼组成，分两期开发，共1596户，其中可售房源940套，人才房656套，停车位1400个。
户型：据了解，项目一期推出1栋和3栋（3栋噪音较小），共310套商品住宅，2梯5户，主推建面约95-125㎡3-4房住宅，销售称验资100万可看样板房，得房率达82%。
像玖悦台这样的小区，刚需买得起吗？以最小的95平户型为例，若单价卖到8万，总价在760万左右，首付约220万。若单价去到9万，总价最低855万，首付约256万，肯定是有点身家才能看的房子了。
（上下滑动查看全部户型）👇A户型是主流产品，其中A1户型，96㎡3房2卫，双面阳台，明厨明卫干湿分离，主卧东南朝向；A2户型，95㎡3房2卫，户型方正，动静分区，主卧带独卫;A4户型，95㎡3房2卫，书房双面采光，南向卧室，厨房连接生活阳台。
B2户型，111㎡4房2卫，大气全明户型，U型厨房；B3户型，114㎡4房2卫，明厨明卫，主卧很大；B4户型，112㎡4房2卫，餐厅较大，观景双阳台，主卧带步入式衣帽间。
C1户型，124㎡4房2卫，观景阳台，三卧室南向，书房双面采光，U型厨房连接生活阳台。
截至7月底，玖悦台项目已经建到近10层，极有可能会在8月底前入市。
3
莱蒙水榭云上📍
仅153套复式住宅，配顶层空中泳池
当前文提到的两个纯住宅新盘早已名声大噪时，上塘还有一个新盘——莱蒙水榭云上已经开放接受咨询。莱蒙地产近年来十分低调，但在龙华影响力很大。仅凭“水榭系”的招牌，簇拥队伍可以一直排到香蜜湖。
因为莱蒙水榭春天二手房价格涨的太厉害了，当年买的业主都赚得盆满钵满。
莱蒙水榭云上位于新区大道，和上塘地王盘金茂府斜对面，除了在建的住宅与公寓外，项目不远处还在建一栋甲级写字楼项目。
由于项目为两栋166米地标型建筑，住宅也只有一栋单体，@买进深圳差点一脚油门就与项目插肩而过。
▷项目位于简上村和卓越皇后道项目夹缝中
不过，进入项目营销中心，@买进深圳发现楼盘定位比较精准，品质感也相当不错。
从户型看，水榭云上的客群应该锁定的是一次到位的改善型客户。
销售透露，整个项目推出住宅仅153套，为咬合复式产品，最大亮点是使用率比较高，高达100%。项目外立面采用现代化玻璃材质，在多个楼层打造不同的立体公共空间，这一点与香港一些单体豪宅非常相似。
销售表示，该项目还有另一个亮点是顶楼配套了天际露天泳池，可以俯瞰整个宇宙中心城市景观，而且顶层可与公寓相通。
莱蒙水榭云上为简上老屋村旧改项目，2017年奠基动工，目前住宅部分已经建了十余层，根据进度，很快就会入市销售。
公开资料显示，项目开发商莱蒙在香港上市，在深圳已有水榭花都、水榭山、水榭春天3个项目，另有大鹏水榭蓝湾项目待售，大部分都是高端住宅。
水榭云上货量少的可怜，都不够塞牙缝，而且均为中大户型，按三成首付算，至少需要准备300万首付款。
按照目前龙华库存，开发商几乎不太愁卖，关键看能卖什么价。房票愈加珍贵，购房人对能够一步到位的改善型产品更加青睐，这是水榭云上甩开其他刚需型竞品的卖点。
项目位置及配套
地铁：距离地铁4号线上塘站步行约1公里。医疗：新华医院、深圳第二儿童医院2023年正式运营；文娱：项目公建体育馆、附近的深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆2023年投入使用。学校：自带幼儿园，周边最近的是上芬小学、龙华实验学校 (项目学区具体以教育局招商政策为准）。
▷简上体育综合体效果图
小区及户型介绍
整体情况：建筑规模约7万平方米，其中：住宅约3万平方米（含保障性住房3500平方米，主要为回迁安置房，约104户）；商业3000平方米；商务公寓约1.7万平方米；公共配套设施2600平方米（含9班幼儿园2400平方米，独立占地2700平方米）。
户型：项目主推153套建面120㎡复式住宅和332套40-75㎡公寓，户型图还未公开，价格待定，隔壁的卓越皇后道二手房挂牌均价77156元/㎡。
宇宙中心建设如火如荼，深圳北站商务区还没起来，纯居住的红山-上塘板块的房价已经变得你都不认得的样子了。龙华全面豪宅化已经只是时间的问题，10万+的房子越来越多，普通刚需得非常努力赚钱，才够得着那个当年大家都爱搭不理的“丑小鸭。
当然，交通和学区紧张问题使得龙华的高房价十分尴尬。
但必须承认的是，龙华正在用心补课，她的身价，的确今非昔比了。除了金茂府的地王效应之外，其实龙华中心区的房产价值，大多与是否有学区学区有关，大概划分为两个梯队。
第一梯队是深高北学区的楼盘，像金亨利1、2期、汇龙湾、水榭春天5、6期挂牌价都站稳10万/平之上了。
而红山北部没有学区学区的如华业玫瑰四季和中航天逸等小区，只能卖到8万/平，今天提到的3个楼盘，若根据学区划分到上芬小学、龙华实验学校（2019年第一次参加中考，平均分龙华前列），那么也只能属于第二梯队的房子了。不过，上塘刚刚引进的华东师范大学附属龙华学校还在建设中，学区尚未划定，新学区能否给这些新盘带来一点刺激，需要购房者关注。
粤公网安备 44030402000760号
