2020，是深圳购房者最需要认真选择的一年。
就在8月3日，中科院院刊发文支持深圳升格为直辖市，这是对深圳的又一长期看好；另一边是前不久突袭的调控定点打击下，房票越发珍贵。
715新政至今不到两周时间，深圳楼市的几大趋势短期内无法逆转：
1、刚需的机会来了！政策对刚需是极度友好的，把握好政策红利和价格红利；
2、下半年，“中签率提高”将会常态化，购房者容易受市场波动影响观望；
3、豪宅片区关门：新房断供、豪宅税、首付提高等因素作用，香蜜湖、深圳湾、前海宝中、龙华的改善进入门槛越来越高；
4、深圳核心片区的楼盘还是硬资产：因为安全垫足够，房源远远低于需求数；
这几大趋势意味着，现在正是入手高品质楼盘的最好时机。由于流动性尚存，核心区域优质资产荒的背景下，不久后，深圳的门槛会不断提高，而且一房难求。
而这同样是市场给购房者的警示：赶紧上车。
龙华进入价值兑现中后期，这里才是超级门户资产！
前几天，深圳楼市7月的数据发布出乎所有人的意料。
2020年7月，深圳成交3478套新房住宅，环比增加4.0%。其中，龙华区成交342套新房住宅，环比增加13.2%。
要知道，7月份是深圳楼市的传统淡季，更何况上月中还有新政的出台严控了一批深圳的投资客。而成交量保持高位主要有两个原因：一是合同备案的滞后性；二是购房者对于政策的态度——要抓紧用掉房票，抢占龙华资产。
这不，上个星期一直犹豫买房的高中同学，突然打电话来问买房的事情。他说之前在观澜看好了一个小区，结果现在都要卖7万了。
村长的第一反应是，果然如此。
放下电话，村长去链家官网查了查成交记录。7月7日，合正观澜汇成交了一套3室2厅，74.95㎡的房源，成交总价530万，单价去到了7.07万。
更可怕的是，这套房源的成交周期只有11天。
再往前看，5月18日，该小区成交了一套类似房源——3室2厅74.22㎡的户型，成交总价458万，单价仅6.5万/㎡。
两个月涨了5000多/㎡，多等一天就多掏6708块钱，这涨幅真的没谁了。
这个时候，问题来了。
龙华现在的房价涨幅是否脱离了基本价值？为何市场对龙华的反应如此激烈？观澜的涨幅是否预示着现在是买入龙华的最好时机？
问题的答案非常简单：龙华已到了价值兑现的后期。
而要理解龙华的价值，首先要明白龙华由外而内的发展定位。
深圳城市发展规划中，最新版的规划来自去年出台的《深圳市城市总体规划(2016-2035年)》，这里龙华首次被官方纳入深圳的城市中心体系，和大前海中心、福田-罗湖中心共同构成未来15年整个深圳市重点建设发展的唯一“都市核心区”。这也预示着，龙华已是被官方核定的粤港澳大湾区都市核心区。
2020年5月26日，龙华区发展局又发布《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》，这份计划明确规定了龙华内部的发展方向：一个发展中轴+九个重点片区。
一个发展中轴要看这张图：
看得出来，整个龙华未来的发展是由南往北：沿着中央服务轴，从北站新城的商务核心，经过龙华现代商贸中心区、龙华中心区，继续往北到了观澜的科技核心。
这里面贯穿着四大中心区的是两大发展核：商务核+科技核。
随着龙华近几年的建设，以北站为中心的南部商务核已经成型。随之而来的就是房价悄悄上涨，如红山的金亨利、水榭春天5期6期10-13万；上塘龙华金茂府附近同样10多万。
那么接下来，被定位为龙华新的发展引擎的北部科技核作用也将逐渐凸显出来。
这里面，观澜是位于龙华产业发展轴的关键节点和咽喉要地。
其一，观澜拥有梅观科技创新走廊强强加持。
梅观创新走廊由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。
由规划图可以看出来，梅观创新走廊是贯穿整个龙华的。并且其产业发展规划将建设产值超3000亿元的区域性创新产业走廊，打造广深科技创新走廊桥头堡。
其二，龙华区在“2020年政府工作报告”中明确构建高端高质高新现代产业体系，其核心为做大做强四大产业集群。
具体是以观澜富士康、顺络电子为核心的世界级先进制造业产业集群；以西门子能源深圳创新中心为核心的国内领先人工智能产业集群；以罗兹曼国际医药转化基地为核心的世界一流生命健康产业集群；以国家数字出版基地深圳园区为核心的具有国际影响力的文化创意产业集群。
其中七成以上产业集群均布局观澜。
这些产业是龙华经济发展的底层运行逻辑。
同样是房价上涨的基本面。
其实，这里才是深圳的超级门户资产。
入手观澜，是品质刚需的最好的机会
过去十多年的经验告诉我们，市场基本的交易逻辑是建立在看涨的基础上的，在市场泥沙俱下的情况下，安全成为一种相对的考量标准。而龙华逆势上涨的房价同样意味着，龙华片区正式进入资产安全区。
这里面，村长认为，观澜的机会凸显，是一个可进可退、现实和未来兼备的选择。
主要是基于三个维度：
1、政府的支持力度：龙华区政府选址观澜。
观澜位于深圳的中北部，南面是龙华，西临光明、东面平湖、北接东莞。一条梅观快速南下直通福田，开车距离福田中心区15-20公里。观澜也是整个龙华的行政中心，片区内有龙华区政府、地税、国税局、教育局。
区府所在，毫无疑问“政府所在必定中心”。观澜即是龙华的行政中心，政府之力定会助力区域发展，尽享政府规划红利。观澜还将承接龙华北站商务中心区辐射，直享经济配套利好。
2、品牌开发商的认可度：片区逾2500万㎡城市更新，区域升值潜力巨大，足以再造3个福田中心区，区域升值潜力巨大；
3、生活便捷度：4号线延长线开通在即，观澜片区内即将形成地铁+主干道+有轨电车的多维无缝衔接的现代化都市交通系统，高效。
前两点是从长期利好来看的。要知道，区府即为区域政治红利中心，市政封面，坐拥丰富配套，尽享政府规划红利和政策、资源倾斜。
这样的逻辑挺好理解的：
政府是片区的门面担当，门面嘛，总不能差到哪去。
比如纽约市政厅就坐落于曼哈顿下城市政中心区的市政厅公园中央，被百老汇大道、Park Row和Chambers街围绕。
这个位置还是世界最昂贵的房地产市场之一。
而类似万科、卓越、华润、鸿荣源、佳兆业等一线品牌开发商的进驻，同样证明了，观澜片区内的资源倾斜。
因为品牌开发商的择址观是非常明确的：不去没有发展潜力的片区，不做没有溢价的项目。
随着大面积的城市更新，整个观澜的面貌即将焕然一新。同时城市更新配备的公共配套，将给区域居民极大的便利。
以上这些都是龙华已知的正确的价值信息。
而4号线延长线的即将开通，则是短期冲击龙华的最大利好。
地铁对物业的价值拉升节点分别为规划、开工、开通等关键节点。一旦进入施工期，这种价值会开始逐渐显现；之后到建设尾期，价格会进入稳步上升的状态。
龙华4号线即将于年底开通，现在就是品质刚需入手最好的时机。
龙华版的「万象天地」，这里比房票更宝贵
什么叫做品质刚需？
1948年，克劳德·艾尔伍德·香农将热力学的“熵”引入到信息论，代指接收的每条消息中包含的信息的平均量。而品质刚需需要的，就是那些「高熵值」的住宅——相比普通住宅，它蕴含着更多的信息。
而位于观澜中心区，紧邻区政府的合正观澜汇，以城市综合体面世，聚合了城市产业、交通、商业、教育、生态、人文等多种业态，总体量约百万方！
这是什么概念？
这就是龙华版的万象天地！正是「高熵值」项目。
为什么说合正观澜汇是龙华版的“万象天地”？
首先，我们要知道，造楼和“造城”不是一个概念，不是随便什么开发商都可以操盘大盘。
大型的楼盘，一般和城市规划紧密相联系，政府批了这么大片的土地，必然是要求其呈现的建筑与城市发展相配套。这就对房企诸如规划定位、资金平衡、配套建设在内的运营能力提出了极大的挑战，而这些能力最终成了开发商最好的背书。
2008年有一个最好的例子，就是华润城。
再比如，宝安的壹方中心，同样是大型综合体，片区的商业代表。
那么在龙华、观澜片区内，只有合正观澜汇的体量、品牌、占位、品质能够匹配上城市的发展水平。
1、体量：深圳屈指可数的超百万平综合体
项目分多期开发，总体量约百万平，其中商业约24万方。作为对比的是，华润万象天地商业体量仅23万方。
另外，商业的一期天虹购物中心已于2019年11月开业，二三期同步建设中。
2、品牌：中国房地产百强企业
合正地产集团隶属于合正控股集团旗下，是中国房地产百强企业，有超20年城市开发经验。
而项目配套的合正物业，同时是“深圳市物业服务企业50强”。
3、占位：区府中心隔壁，物业增幅明显
项目的具体位置在龙华区福城观澜大道与观澜人民路交汇处西南侧，其占位与这三个数字有关：
500米：这是与区府的直线距离，以及与观澜河的直线距离。
目前，龙华区政府带动房价的增幅已经出现了效应。
还是看数据说话。据中介网站显示，合正观澜汇一期在2016年以均价3.5万/㎡的价格入市销售,几天便宣告售罄。2018年4月，其二手均价为4.7万/㎡，到了2020年6月，二手均价涨到6.38万/㎡，涨幅达到35.7%。
目前小区均价，图源：链家
400米：这是与观澜新地标——观湖文化体育中心（在建中）的直线距离。
作为观澜全能的文化体育新地标，文体中心集约15400㎡文化馆、约19218㎡体育馆、13个功能区图书馆于一体的综合性场所，提供家门口的一站式文化体育休闲服务。
公里范围内：这里有丰富的教育资源。项目同时为观澜二小、观澜二中、龙华第三外国语共享学区。
其中，龙华第三外国语一所公立九年一贯制学校，定位为植根中国、面向世界的外国语品牌学校。预计2020年开建，去年9月已借址办学。
4、品质：品质刚需的钟爱户型
目前项目二期主推两个面积段的户型。
96㎡舒居三房两厅两卫（有两种户型）：
126㎡舒居四房两厅两卫：
从户型图可以看出来，大部分户型都是南北通透，通风采光非常好。其中，126的户型更是带6.3M面宽双开间瞰景阳台，尽享灵动风景。
这两个户型很好的满足了家庭生活所需的空间感和舒适度。
这即是说，选择合正观澜汇，也就降低了筛选的成本。而更多的隐而不显的，同样是合正观澜汇真正的溢价所在。
最后村长提醒购房者们，合正观澜汇8月8号即将开放城市体验馆，把握好机会！
粤公网安备 44030402000760号
