随着深圳土地匮乏问题日益严峻，可供开发建设的净地几乎消耗殆尽，存量土地的再开发逐渐成为用地开发的主流。
2004年10月《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的发布拉开了深圳旧改的序幕。在旧改早期，城中村、旧商业区等较好入手改造的地块几乎被瓜分一空，在此背景下，存量颇大的旧工业类改造项目得到了各方的广泛关注。值得注意的是，由于深圳的发展很大程度上依赖于工业发展，在政策上也是咬死每年新增整备用地中用于工业用地的比例不低于30%，使得工改商住比例一直趋低，工改工项目占据了此类改造市场的大头。
从改造形式上分，在旧工业用地上进行改造升级的方式主要有城市更新（包括拆除重建和综合整治）、土地整备和产业提容。综合整治和产业提容所需合法比例等入门要求较低，但获得的新增建筑量有限，其中产业提容的新增建面不得转让，较为适合自改项目。土地整备和拆除重建耗时较长，其中土地整备无权属要求，但贡献率较高，拆除重建有一定权属要求，贡献率较低，两者对转让均无限制。
旧工业区改造项目逐渐增多，相应政策不断更新升级，共同促成了不断变化的工改态势。今年1月新出台的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》中规定通过城市更新形成的工业楼宇可以选择分割转让，但其5倍于不得转让类型的地价将大大地增加项目成本。另外，办法提高了配套宿舍的受让人门槛，限制了各受让人能持有的宿舍面积，此类规定均将使工改工城市更新项目的自持率大大提升，降低其去化能力及去化收益，使工改回归工业本质。
01工改路径之拆除重建
与其他拆除重建项目相同，此路径工改需满足权属比例超60%，项目范围超10000㎡等硬性要求。此类改造为工改“传统路径”，政策较为完善，流程严谨，所需时间较长，但改造所得建面可选择分割转让或整体转让，因此对于想要通过改造实现资金回笼的意向改造者来说，拆除重建仍为首选手段。值得注意的是，去年底新地价测算规则出台后，很大程度上体现了政府保障工业发展的意志。对于工改类的项目，大体来说就是改造后为仍为工业的，改后自持部分地价变低了，而改造后为商住、配套，改后可转让部分地价提高了。地价款项在拆除重建类项目中的支出比重较大，此番变动对许多项目产生了较大影响。
02工改路径之综合整治
对综合整治来说，系统的政策依据为2016年11月出台的《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》。新政方面，2018年6月公布了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作规定》（征求意见稿），至今正式条文未出台，给此路径带来很多的不确定性。项目可能需要个案研究，一方面给项目的转让方式等留下了谈判余地，另一方面拉长了综合整治流程的时间线，增加了项目的时间成本。工改类的综合整治手段主要有以下几种，具体能增加的容积依据深标及项目现状最终确定：1、 原有建筑主体加建（不得对原有结构安全和消防安全产生影响）2、 局部拆建（拆除范围面积不超综合整治范围15%且不大于5000㎡，范围内新批容积率符合《深标》要求）3、 空地扩建（扩建范围内新批准的容积率不超过综合整治范围内现状合法容积率的两倍）
下图为p项目综合整治路径分析。项目结合现状建筑主体水平扩建，并加建了连廊及电梯等辅助性设施，另在划定空地上做了空地扩建，按相关准则可获总建筑增量1.98万㎡，另需根据规定缴交相关地价款。
新出台的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》中的一系列限制同样适用于综合整治，这意味着此路径新增建面去向收紧，对通过售卖新建面的传统资金回笼方式造成较大打击。另办法对此路径取得的新增建面转让方式无确切说明，限制整体转让仍存在较大可能。
03工改路径之产业提容
去年5月，系统性政策《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用管理规定（印发稿）》正式印发，为产业提容确定了基本规则，但具体的操作细则未出台，在实操上仍可能存在一些不确定因素影响项目进度。与综合整治不同，产业提容主要面向自用厂房的升级改造及容积率提升，其所得新增面积不能转让，确有需要的，出租量不得超过20%，是三大工改工路径中去向最紧的一类。产业提容在操作上与综合整治类似，有以下几种手段，其中地块容积按法定图则确定，若需改动则按《深标》进行计算：
1、 原有建筑主体改建、扩建（需保证原有建（构）筑物主体的结构、质量和消防安全。
2、 局部拆建（拆除范围面积不超合法已建建筑面积的50%，且拆除建（构）筑物基底面积不得超过原宗地面积的30%。）3、 空地扩建
前例p项目若走产业提容的路径，可获一定的建筑增量，如无新增商业及宿舍配套等功能，无需缴纳地价，如此以较低代价获得较高的建筑增量是政府扶持自持工业升级改造的体现。
从目前的政策趋势上看，工改工项目去化收紧，从前将配套宿舍等售出的路径阻力增大，整体较为适合自改或引入其他工业主体的情形，资金回笼速度缓慢，若有改造后的亟需出售需求还是建议尝试工改保等其他路径。
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