扒一扒“土地移交”

城市更新推进过程中，拆除范围内存在大量手续不完善的土地、建筑物，而通过城市更新，该部分土地建筑物或是在城市更新过程中通过简化手续明确了权属，或是通过城市更新的结果获得了权属，原权利人与城市更新实施者（开发单位）成为既得利益者。

而另一方面，城市更新的目的是对衰落的区域进行拆建、改造和投资，以更新、更优的城市功能替换功能性衰败的物质空间，保障扩大公众利益，根据利益共享原则，城市更新项目应贡献部分土地优先用于落实城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

于是，城市更新这些年，市场开始形成每个项目分蛋糕，主要参与者包括了政府（代表公众利益）、原权利人、开发单位。当产品进入市场销售，也就意味着这一场历经多年的蛋糕分配之旅划下句点，政府得到土地、原权利人得到物业或现金、开发单位得到利润。

一次性就把蛋糕分得皆大欢喜——不存在的！原业主和开发单位通过拆赔来商定各自蛋糕大小，政府则通过土地移交规则来参与这场盛宴。如果说拆赔谈判是一场痛苦的博奕，那么土地移交方案则是——

一场绞尽脑汁的交易

众所周知，土地移交率=（拆除范围用地面积+划入的拆除范围外零星用地面积-开发建设用地范围面积）/（拆除范围用地面积）

明确了定义，可以把视线集中到深圳市规定的土地移交底线上来：

①土地移交率15%且不小于3000㎡；

②符合法定规划要求。

不过两句话而已，简单易记好理解！按照这个要求去计算就行了，该交多少交多少，根本没有你聪明才智发挥的余地，何来绞尽脑汁？

请记住，城市更新从没有简单的事。

政策规定，超过基准土地移交率之外的移交土地可以进行转移容积计算，意即土地移交让开发单位贡献了土地，但可以获得建筑量回报。想要在满足政府强制需求的条件下，获取最大的开发利益，必得费尽思量、绞尽脑汁。

关注重点是“基准”、“移交”与“转移”：

“基准”：土地移交率不低于15%且不小于3000㎡

该部分必须移交，且无转移容积。基准移交率=移交给政府的权属清晰的用地面积与拆除范围用地面积的比率；

“移交”与“转移”：超出基准移交规定的移交用地，可以进行转移容积计算。

了解过的人都知道，更新项目通常并非仅满足基准移交率，所移交的用地还必须符合相关规划与规定。

其一，计划公告、法定图则规划或其他法定规划确定的公益用地，必须移交，若移交用地面积超过基准要求，超过部分可以计算转移容积，但该部分移交用地的用途须满足法图规划。注意，计算转移容积时，清退用地不属于移交用地。

其二，处于法定图则规定的更新单元部分，必须按单元移交率移交，超15%部分可以计算转移容积，超过部分移交用地的用途满足法图规划后，用途不限。

这里有个小Tip，法图规定更新单元内不符合拆除范围划定原则及已公告或通过规划审批的项目用地不参与该比例计算，即更新单元中现状为公共利益项目用地（绿地、道路等公共设施用地等）或已确定为其他更新项目用地，不参与土地移交率计算。

移交用地多了，可建设用地就少了，开发建设的规模量也就有了限制，但移交的用地可以反馈部分转移容积至建设用地上，可以从中窥视到，这是一场——

“移交用地”与“规划容积”的相爱相杀

“杀”是客观存在的，“爱”却不会无缘无故的产生，需创造条件，反复推演：

1、有效提高基础容积率

最有效的办法，移交道路用地，一方面，满足土地移交的要求，另一方面，道路可以合理切分大地块，降低单地块面积、增加地块临路条件，有效提高基础容积率。

2、移交公共利益用地

移交用地只有是公共利益项目用地时，才能计算转移容积，如规划为其他用途的用地，譬如法图规划为住宅、工业、商业、办公用途的，则不能计入该城市更新单元开发建设用的转移容积及奖励容积。

3、移交特殊用地增加转移容积

按规定，在法定规划基础上额外落实或扩大片区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地；落实高中、综合医院用地；在法定规划基础上额外落实占地面积不小于3000㎡的文化设施用地及保留已纳入历史风貌区、历史建筑名录均可以增加30%的转移容积。

移交足够的公共利益项目用地，按规定可转移容积也并非可能全部转移至开发建设用地上，因为后面还有容积率上限、限高、建筑排布、产品设计等各种拦路虎。

你以为这就结束了吗？然而并没有。政策在实施中常会发生衍生，譬如——

龙岗的延展

根据《龙岗区城市更新单元土地移交率及公共配套设施规划审查操作指引（试行）》，龙岗区规定，以不同类型的城市更新项目净拆建比为基础校核土地移交率及公共配套设施规模，净拆建比越高需移交的公共利益越多，未达到测算土地移交率要求的，需增配公共配套设施，基准土地移交率为：商住项目为36%，工业项目为15%，在报批龙岗项目时，需特别注意是否达到公配配建要求。

逐渐趋高的土地移交率，带来一个现实问题，对于追求开发利润的开发商来说，更多的物业面积代表更大的利润，开发商永远保持着追求利润的热情，在高比例土地移交率前提下，新开发的产品品质无疑受到较大影响，合理的土地移交才是实现城市更新各方参与者共赢的有效手段。