谢逸枫：深圳十年房价上涨最猛背后是商品房只有180万套？

文/谢逸枫

深圳已经不是广东的，是全国的。目前深圳的房价，已经领先国内第一，单价、涨幅都是全国第一名。1998年-2009年，温州平均房价3万元，称霸国内第一。十年之后，温州房价回落到2万元水平，深圳则是直接上升到7万元。2010年-2020年8月，深圳平均房价7万元，代替温州，占到全国最高位。最值得注意的是当前房价板块区域轮动因经济发展变迁，由北方转移到南方的东部、南部、中部、西南。

不可思议的是深圳楼市调控最严，房价依然是全国最高，上涨幅度最大。按照国家统计部门2020年8月70城市二手房价指数的数据显示，48个城市的二手房环比上涨，18个城市下跌，4个城市持平。而59个城市的新房环比上涨，9个城市下跌，2个城市持平。最能直接反映深圳房价上涨的数据来看，二手房比较客观。与去年相比，8月70个城二手房价涨幅更为具体。

按照国家统计部门2020年8月70城市二手房价指数的数据显示，43城同比上涨，27城下跌。43个上涨的城市中，深圳二手房价同比上涨幅度15.9%，全国第一。深圳15.9%、唐山14.6%，全国第二。从房价上涨地区区域分布看，上涨的43个城市之中，其中南方城市占了24个，北方城市19个。下跌的27个城市中，南方城市占18个，北方城市9个。说明南北地区城市房价差距不小。

由于天津、青岛、济南、郑州、烟台、石家庄的北方经济重镇城市出现8月全都在下跌，都以为房价不行了。不过，受到限价、限签的行政城市影响，还有区域、产品、城市的差别大，网签的滞后性的因素，不管是一手房，还是二手房价，都存在不真实性的现象。简单讲，单纯的房价指数，只能够提供市场参考，之外毫价值。因此，要客观的看房价数据变化。

按照国家统计部门2015-2020年8月70城市二手房的数据显示，一二三四线城市过去五年房价全面上涨，2016年-2019年这轮房价上涨冲击波已经延长到2020年。5年期间，深圳房价上涨80%，全国第一。合肥房价上涨65%，全国第二。无锡、广州、杭州、北京房价涨幅都超50%，南京、厦门、武汉、上海、济宁、宁波、唐山房价涨幅超40%。前10名城市，北方城市只有，南方城市霸榜九个，说明南北区域城市房价差距越来越大。

南北地区城市房价因时间拉长，差距已经超过市场预期。按照国家统计部门2010-2020年8月70城市二手房的数据显示，房价上涨的涨幅前50城，过去10年，房价涨幅都超过了120%，翻了3倍。没有改变的是深圳上涨334%，超过7万元/平，全国第一位。厦门10年上涨293%，全国第二，约5万元/平。东莞10年上涨200%，全国第三，约2万元/㎡。说明全国房价格局已改变，南方城市的房价涨幅普遍比北方高。

深圳过去10年（2010-2020.9）二手房价7万元+、涨幅4.35倍，成为全国第一，最高。房价5万元+城市2座，北京、上海。房价4万元+城市1座，厦门。房价3万元+城市4座，广州、三亚、南京、杭州。房价2万元+城市7座，天津、福州、珠海、宁波、温州、苏州、青岛。房价1万元+以上城市72座。因此，房价最高的城市集中于南方地区，深圳、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州等城市。 

为啥过去十年（2010-2020.9）深圳、北京、上海、厦门、广州二手房价全国前五高，深圳、厦门、东莞、保山、广州二手房价涨幅全国前五（图①②）？告诉大家吧，除了人多地少，钱多地贵，供不应求，资源集中，土豪多外，加杠杆+高杠杆率才是真正的王者，这是无法比肩的。说明房地产最厉害的力量，还是杠杆。简单粗暴讲，就是银行给钱支持购房者买房。

深圳十年房价上涨最猛背后，是因为截至到2018年底，可建设用地开发强度已经到极限，商品住宅用地供应下降快速，相反人口增量全国第二，人口管理总量达到2200万，最关键的是深圳全市商品房存量只有180万套。2018年底深圳市存量住房总量1064万套，其中其他的房屋都是城中村住房510万套、工业区配套宿舍183万套、商品房180万套、宾馆其他93万套、单位自建房55万套、保障住房43万套。

正所谓十年河东，十年河西。唯一不变的，就是中国二手房价最高、上涨幅度最大前20城、前50城、前100城，基本被珠三角、长三角和京津冀、中部、成渝五大都市圈包围。其中人口流出严重、产业淘汰落后、资源枯竭型城市，房价面临着陷入不断下承的困境。毫无疑问，如何调整产业，吸引人口，发展经济，供需关系平衡，才真正的解决市场正确之道。

附：2010-2020年中国217个城市房价涨幅排行榜

按照房价行情数据显示，目前有72个城市房价破万元，其中深圳排名第一，同比涨幅为16.87%。2020年8月全国城市房价排行(住宅)中，排名前十的城市分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州、天津、福州，对应的房价均价为75249元/平、62514元/平、58232元/平、48285元/平、37261元/平、36120元/平、31637元/平、31238元/平、26093元/平、25847元/平。

中国672个城市（地级市297个、县级市375个、建制镇21297个），超过1万元/平方米房价的城市达到72个，常住人口城镇化率59.58%,，户籍人口城镇化率为43.37%。基本上可以说明，对比年收入水平，剔除掉非商品房的价格，中国房价不高。对比货币供应、人民币贬值的因素，房价上涨的是货币增长。值得注意的是全国平均商品房、住宅价格不到一万元/平方米，预计到2021年突破一万元/平方米。