特区中的“特区”，这三个地方被委以重任

8月24日远去了，10月14日也走了，特区40年“献礼（即：KR）”环节终究是缺失了。

7月15日，深圳楼市迎来了“史上最严调控令”。很多人认为是给8月24日特区40年“献礼”做准备。惠州、东莞、广州，乃至于整个广东省都为之沸腾。

然而，一切都未能如你我所愿……

但，还是点名给画了三个“圈”。

01

40诞辰的倔强

7月25日，东莞迎来了最严的限购限售政策；7月29日，东莞发布了“暂停滨海湾新区的各类建设行为”的通告；7月29日，惠州市惠阳区发布了“废止相关建设用地规划”的公告；7月31日，深圳暂停商务公寓的审批；8月3日，发改委公布“湾区城际铁路建设规划”；8月4日，广东出台土地试点改革，探索存量建设用地；……

种种动向来看，无论是限购限售的加码，还是暂停公寓探索存量用地，其目的就是稳住市场！似乎都在认为，大动作之前必须先稳市场，这是为特区“献礼”的前兆。

东莞和惠阳的“暂停”键以及大湾区的城际路线的规划，更加坚定了这一“献礼”的到来。

然而，8月24日这天平平稳稳地度过了，众人期待的“献礼”终究被线上狂欢所替代了。

于是，那些吹捧“献礼”的媒体记者、网络大V，还有开发商和鱼龙混杂的中介们依然不甘心，说是要等庆功大会才知晓……

随后……

8月26日，深圳楼市限购政策延伸至深汕合作区；9月2日，交通运输部明确提出：开展深莞惠都市圈轨道一体化规划，并点名确了深惠城际、深大城际、穗莞深城际的建设。9月25日，《东莞日报》直接提出要加快推动南部各镇（包括：虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦和清溪）对接和融入深圳示范区。9月30日，东莞市公安局又像模像样地发布了“加强庆祝特区建立40周年活动期间全市范围‘低慢小’航空器管理工作”的通告。

汕头人民都没有这么热情。

然而，10月14日这一天又一次平稳地度过了，“献礼”的环节终究还是缺失了，只留了一些坚定信念的“金句”段子。

还有不甘心的表示“重要的事情，不会在重要的会议上宣布”……

当然，抽个时间再补上也并非没有这个可能性，只是这事儿吧，越是到后边可能性越小，毕竟关键节点的重大布局调整更具有“历史性意义”，也更容易被载入史册。

02

大涨的房价该消停了

“献礼”环节缺失，最受伤的是谁？毫无疑问，房地产项目开发商和中介们。

他们，众口一词，苦口婆心，见人就说“那边太小了往这边发展是迟早的”，从改革开放40年到特区设立40年，嚷嚷了几年，终究是不了了之。

特区“献礼”究竟是有多少人信呢？人民币说的算。

起初最大可能性的惠州，迎来了房价和成交量的大涨。

9月国家统计局公布的最新房价数据，惠州新房房价在8月领涨全国，环比涨幅直接秒了广深这俩大哥。

今年以来，只知道惠州房价在涨，但没想到居然能涨得这么猛。

即使不说这8月的领跑，若是将时间轴再往前推几个月来看，自五月份以来，一直都是位居70大中城市环比前十，环比涨幅均超过了1%。

对比广州深圳来看，环比领先广深，同比领先广深，从2015年的定基来看，惠州在2019年8月还是138.1远低于广深，到了2020年8月攀升至150,2直逼广深。足以发现近一年来惠州房价涨得有多猛，要知道深圳和广州都是今天的房价热点城市。

惠州是如此了得，那东莞呢？

安居客数据显示，近一年东莞二手房房价，上涨了10.83%；诸葛找房数据显示，近一年东莞二手房房价，上涨了12.00%；中房网数据显示，近一年东莞二手房房价，上涨了10.37%；

从涨幅来看，东莞近一年的涨幅均超过了10%，而大热特热的深圳也是差不多水平，可见东莞这轮涨势有多猛。况且，这还是整体，被平均的水平，分区域来看，前边的滨海湾四镇以及后边南部九镇涨幅可是远高于这个百分之十几的年涨幅水平了。

这次“献礼”踏空，且不说临深开发商和中介们哭晕了，按照预期大涨一年的房价，利好如今没能兑现，也该出现一轮“盘整”了吧。尤其是惠州，本就阴跌了两年，这一折腾反倒是大涨了一年。

正所谓，利好出尽就是利空！何况，这所谓的利好压根就是个人的空想。

03

特区中的特区

这三个地方被委以重任

讲到这里，并非不支持为特区“献礼”，也亦非“献礼”环节缺失后的嘚瑟。

只是一直觉得特区“献礼”与否不是靠打嘴仗，一直都认为按照当下的背景环境来看，给特区“献礼”的阻力实在太大。如你要考虑，所在地区的区域经济，城市规模，贫富差距，还有行政体制等等太多因素，最关键是，设立大湾区后对湾区的发展建设规划用得最多的一个词叫做“协同发展”！

也就是说，当还没有足够大的决心和勇气时，很难对这座城市进行一次大规模的“升级”改造。

最终就成为今天的涉及土地、住房、交通、产业、金融、财税，行政等多方面的一套“整体配套体制改革”试点。

这个贺礼大不大？

当然大！相当的大！

也正因为太大，所以它只是一个示范区的试点工程，且还有个时间约束就是2020年—2025年！

能否落实到实处还是个问题，能否成功更需要市场来验证。

再退一步来讲，如果有偏差，这只是个试点。如果没啥成绩，五年期满，新的文件可将其替换。

总之，涉及面太大，不确定性因素太多！

40年的关键节点，难道就没有现成的“捡钱”机会吗？！

当然有！

领导在庆功会上明确提到过三个地方，前海、河套和横琴！

（截图源自：深圳发布；特区建立40周年庆祝大会讲话稿）

前海：地儿不太大，可这是梦想开始的地方啊，就如它有一条同贯穿南北的主干道叫做“梦海大道”，似乎还有点“当年你在蛇口画了一个圈，今天我在前海批了一块地”的历史性意味。还给了它一个副省级的待遇，即使再怎么难，发展好这块地儿的决心是不会少的。

河套：感觉相比前海起步有点晚，其实90年代末就被提及，只是一直以来几乎处于停滞搁浅的状态。如今在这非常时期，做好深港对接的工作已刻不容缓。前海可填海造地，河套的局限性就可想而知了吧。正因如此，这里的重要性和稀缺性也就更加凸显。

横琴：看似和深圳40年关系不大，但这也是领导亲自抓的重大项目，同时配合粤港澳大湾区的规划建设，再一个关键点就是珠江西岸也确实该有一个出来顶大梁的了。

没有增量的土地，存量土地盘活起来也不是一朝一夕的事儿，况且盘活的不便宜，可用的也并不多。

整体来看，深圳这座城市的土地资源还是处于短缺状态，别的地方不好说，前海和河套这是必须得上马开干的。即使是，堆人头也要堆上去，这是政治任务，更是市场机遇。

放眼大湾区，还有一个地方就是珠海的横琴。

它们有一个，共同的名称“特区中的特区”！

PS：前海、河套、横琴，你更看好哪里？为什么？三块风水宝地，各有优势：前海新，河套近，横琴大