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去年到今年，热钱一直盘旋在粤港澳大湾区。
去年下半年，深圳红极一时；今年上半年，东莞独领风骚；深莞之后，大家关注的重心是广州，热钱批量涌进黄埔和南沙。
惠州却始终是寂寞和无人关注的，因为大家早就盖章认定：惠州，就等于漫山遍野的房子，就等于万年不涨，就等于埋人天坑，谁买惠州谁是傻瓜，谁敢推惠州就骂谁。
可是大家看不起的、鄙视的惠州，从去年到今年，有的楼盘已悄无声息地大涨了50%。
不相信是吧，我拿一手数据给你看。
去年七月，我去惠州调研，第一站就是深惠交界的大盘龙光城，在楼下的中介店铺，我拍了当时的二手房海报。
一年前的龙光城，二手价格普遍在11000-13000。
一年后的龙光城，挂盘价已涨到了16000-21000。
一年时间，涨幅这么大没想到吧！
龙光城是个巨盘，有十几期在售，为了对比更精确，我用去年七月和现在同一期同户型的房源挂盘价进行比对。
最低涨幅40%，最高55%。不相信可以再擦擦眼睛核实一下数据，这可是惠州的楼盘，不是深圳，也不是东莞，意不意外，惊不惊喜?
惠州是什么时候开始涨起来的?
惠州去年年底开始慢涨，但行情真正启动的时间比周边城市都晚。
深圳始于去年818，东莞今年4月开始上涨，广州5月笋盘去化加快，惠州则是6月份加速上行。
这张龙光城的房价走势图看的很清楚，龙光城6月份开始启动，连续4个月快速上行。
惠州涨了50%，奇怪的是，为什么大多数人都没有感觉?
因为在惠州达到这个涨幅的楼盘非常少，龙光城可以说是涨幅第一。
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今年6月份，我在米宅珠三角发了一篇文章，叫做手头只有几十万的投资客，可以考虑惠州了。这篇文章我做了两个预测，不好意思都蒙对了。
一是蒙对了上涨时间，惠州确实是6月份开始涨的。
二是蒙对了领涨楼盘，龙光城是我文中推荐的第一个盘。
需要说明的是，因为深圳的带动，今年6月的龙光城比起去年7月，价格已有了小幅上扬，当时均价在14000。但即使6月份入手，到现在也有30%的涨幅。
当时给出的第二选项星河丹堤，去年均价16000，今年6月18000，现在21000，总体涨幅32%。
第三选项白云新城，代表楼盘九州玉带湾当前均价17000，涨幅30%。
第四选项万达商圈，代表盘是花城湾和阳光圣菲，去年均价11000，今年6月12000，现在14000，总体涨幅28%。
这四个是惠州涨幅最大的片区和各自代表楼盘，惠阳和大亚湾的其他楼盘，也有不同程度的上涨，但是涨幅弱了很多，普遍在5-15个点。
这是我从惠阳中心区和大亚湾片区抓取的大量普盘，单价仍在8000-13000之间，因为惠州楼盘太多，大部分又涨幅有限，大家对上涨感受不明显，所以很多人并未发现惠州涨了。
实际从个盘来看，惠州不但涨了，而且涨幅差异大的惊人，最高达到50%，低的几乎一动不动。
惠州为什么6月会开始涨，涨幅又为什么差异这么大?因为6月份那篇文章已经写的很清楚了，我就直接复制粘贴了。
第三部分引用自“手头只有几十万的投资客，现在可以考虑惠州了”。
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去年深圳领涨全国，今年东莞强势跟进，两个大涨的城市，一个深圳一个临深。
临深城市只有两个，一个东莞一个惠州，和深圳构成了一个不等边三角形。
近几年来，支撑这个三角形的合理价格体系是7-2-1，深圳7万，东莞2万+，惠州1万+；现在则变成了10-3-1，深圳10万，东莞3万，惠州还是1万。
价格平衡显然被打破了，要想重新建立平衡，只有两个选择，一是深圳和东莞降，二是惠州涨，第一个可能性基本为零，剩下只有惠州涨了。
参照深圳和东莞本轮上涨的主基调，惠州会沿袭深莞的上涨逻辑。
主基调就是分化。
深圳西部领涨，东部补涨，东西部差距越拉越大；学区暴涨，老破旧横盘，东西部价差从3万一直跨越到30万。
东莞松山湖领涨，伪松湖跟涨，滨海补涨，临深补涨，普通镇区趴窝不动，产品线价差从1万跨越到6万。
而惠州，产品线还集中在1万-2万之间，这就是分化前夜的机会。
近期，惠州的新房市场已出现异动，部分新盘备案价调整到了两万加，玖御府备案价最高29999，离3万只差一步之遥。
如果你现在想去惠州抢一套房，我必须提醒你，如果说深圳是水大鱼大的江海，东莞是水美鱼肥的湖泊，惠州就是坑多鱼少的池塘，哪怕是在价格洼地已形成的大好时机，惠州的坑仍然远多于机会。
惠州如果补涨，一定是分化行情，少量有价值的区域和楼盘会补涨，大部分同质化严重的区域和楼盘继续横盘，所以惠州绝对不能闭着眼睛买入。
惠州一旦启动，最可能补涨的片区是哪里?
惠州和东莞的投资逻辑不同，惠州最大的，惟一的价值就是临深，基于此逻辑我给出四个预测。
一是坪山临深片区，以巨盘龙光城为代表。
二是可实现深惠通勤的惠州南站片区，以星河丹堤为代表。
三是白云新城片区。
推荐白云新城，不是所谓高大上的新区规划，白云新城惟一的价值点，就是14号线的预期，还有离深圳14号线终点站沙田站最近。
第四个推荐的是万达广场周边。
万达广场位于大亚湾西区，推荐这个片区的原因和前三个不同，前三个都是靠临深和通勤的概念打底，万达片区依托的不是通勤，而是良好的配套和居住氛围。
手头只有几十万，又想投资大湾区的客户，这几个片区和楼盘可以重点考虑。
4
看完文章回顾，估计又有人要拍大腿了，早知道6月份就买惠州了，可现在已经涨了这么多，还能买吗?
惠州长线还是分化行情，这几个片区的代表楼盘还能买，还会和惠州其他楼盘继续拉开差距，但是不能盲目购买。
如果是纯投资的客户，后续虽然还有一些涨幅，但结合惠州易横难涨的特点，现在显然不是好的入场时机，我会建议你现在关注广州。
如果是自住，不管是自己住还是给父母住，这些楼盘仍然可以买入，后续还有涨幅，长线也没有问题，两城通勤或安置父母都是不错的选择。
惠州楼市的诡异表现，让我必须再次重复我已说过多次的名词——分化，这次不止是分化，而是严重的极端的分化。
从上轮的大普涨，到这一轮的大分化，国内楼市重新大洗牌，不管你喜不喜欢愿不愿意，每个人都必须再一次走上牌桌，重新摸牌，再战一局。
如果说上一次的结果是让所有买房人共同富裕，这一次的结果就是把一部分人的钱偷偷装进另一部分人的兜里。
对有些人来说，你前十年通过运气赚到的钱，这两年会凭实力再全部亏回去。
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