◎买进深圳（ID：buysz2020） | 湾区尖子生
“市场比我们想象中的要坚挺，业主心态比以前更淡定。”
715深圳楼市调控之后，这句话用在深圳湾业主身上，再适合不过。谁叫他（她）在这个中国最贵的土地上有房子呢。
去年国庆深圳湾的烟花秀，不亚于深圳土豪的一次集体狂欢。从各路朋友圈中秀出身价的烟花+深圳湾美景，“烟花房”这个词，是最新的房产价值呈现的案例。
来自市场的最新消息，恒裕滨城二期的业主，已经把挂牌价格插在了36万/平的高地。
而最近真实的二手成交，中原地产后台显示最新的成交纪录，是7月11日一套单价已经超过了30万/平。
@买进深圳从中介手上拿到8月份以来深圳湾几大标杆豪宅在售房源（一本证），我们来看一下业主们的心态有多坚挺：
◎华润深圳湾悦府一期：8月挂牌26万—30万/平；
◎华润深圳湾悦府二期：8月挂牌19万/平；
◎翡翠海岸：9月挂牌价25—28万/平；
◎深圳湾1号：最低挂牌18万/平；最高36万/平；
◎恒裕滨城1期：最新挂牌23万—26万/平；
◎恒裕滨城2期：最新挂牌30万—36万/平。
如今，深圳二手房均价超过了北京，相信深圳湾的上述数字对此贡献最大。
深圳湾的价格还能飘多高？有人说过，太敏感，这里就不写出来了。
//深圳湾在哪？//
深圳湾这个名字，自清末就有了。这是我在深圳最近的规划展上拍的照片。
时光飞逝，十几年前的深圳湾，你还认得吗？
看看2020年的深圳湾：
▷买进深圳实拍深圳湾
深圳湾，具体来说是指哪些区域呢？或许很多朋友还没有搞清楚。
深圳从城市轴线上非常像北京，特区内基本都是田字形，方方正正，深南大道就像长安街。
也许是深圳意识到自己原来是一个滨海城市，而不仅仅是一个口岸型城市，2000年后一路向西填海造地，大家看到的深圳湾沿线这以大片土地，就是填出来的。
滨海大道到了南头半岛，深圳的身材出现了最美的S型，深圳湾应运而生。
试想一下，各个企业的CEO们，沿着深南大道、滨海大道、北环大道这三条深圳东西内环线一路回家，是不是应该有个拐弯的路线，去一下审美疲劳？
大湾区、湾区经济其实是深圳先提出来的概念，如今已经被珠三角共享。
◎ 深圳湾在哪儿？在华盛顿都听了都“怕三分”的粤海街道。
广义的深圳湾：应该从欢乐海岸、超级总部基地、红树湾、科技园南、后海中心、后海南区、终点在深圳歌剧院。
狭义的深圳湾：指的是深圳湾口岸旁边的那块豪宅比较集中的板块，代表恒裕滨城、三湘海尚、宝能太古城等。
▷图源：链家
有人会说，蛇口算不算深圳湾，这就是蛇口的尴尬了。
往好里说，蛇口应该算是左右逢源，左手深圳湾，右手前海。
不过，去年两会，深圳已经将后海以及超总、蛇口区域统一定位为深圳湾CBD，这算是官方层面的统一认识。
作为湾区龙头城市，深圳是缺乏城市代言人的。这两年，深圳的视觉中心已经从平安金融中心转移到春笋。
那么，整个深圳湾视觉的中心会在哪里？是深圳湾文化广场还是深圳歌剧院？
//深圳湾为什么那么贵？//
先说结论，去除一部分人为炒作因素之外，深圳湾之所以成为中国的顶级豪宅区，一是深圳需要一个新地方装下newmoney, 另一个是深圳创造了一个很牛的就业中心。
◎ 第一，深圳湾是newmoney的深圳湾。
前几天，胡润百富榜刚刚发布，今年上榜人数达到2398人，其中企业家们的居住地的变化刷新你的认知。
▷图源：胡润百富
商业巨子们的居住地最新排序是：北京、深圳、上海、杭州。
深圳湾的房子，谁在买？互联网、人工智能、信息技术、生物医药等，这些大厂的newmoney对营商环境和居住的要求，会和传统行业的老板不一样。
深圳715之前，全国newmoney的进攻路线图非常清晰，南下，首选深圳最好最贵的房子。
香港房价为什么今天会这么贵？因为是开放型市场，香港的房子全世界人都可以买。深圳未来房价靠什么定价呢？从全世界来看，受外来资本关注的城市的房价始终是比较贵的。
正如本号的名字一样，全国的钱都想“买进深圳”。
有些老板，先由二代打前站，然后全家移民来深圳，甚至公司整体搬过来。
so，会有多少人住在深圳湾呢？这是一个秘密。
◎ 第二，粤海街道打败了CBD。
在美国，硅谷的房价打败了纽约曼哈顿。在深圳，粤海街道完败福田CBD。
深圳40年来的创业英雄创造了很多奇迹。深圳的银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口的豪宅房价，也风水轮流转。
深圳湾的价值，最先是由一帮年轻的购房“敢死队”发现的。
想当年，买了后海房子的华为和腾讯的员工，谁会料到几千块一平米的房子能飙涨到十几万一平？
更可怕的是，zf还在用最廉价的价格，不断吸引最贵的独角兽企业和巨头进来。
之前的BAT不说了，比如最新确定进驻的今日头条、小米等总部。
这次庆祝大会要求深圳 “建设具有全球影响力的科技和产业创新高地” ，国家将带领中国打赢”全球科技革命“和“产业变革”两场战役的重任交给了深圳。
这意味着，流入深圳湾的人口，更贵！
未来，深圳湾的房子价格，由全国人民决定，由先进生产力决定。
这或是深圳湾的宿命。
//深圳湾会不会被前海、宝中干翻？//
先看基本面：供应。
深圳湾是少有的没有住宅公寓鄙视链的片区。为什么？因为有的公寓比住宅还贵。
深圳湾一线海景住宅产品只有太子湾蛇口港旧改项目、半岛城邦5期、佳兆业东角头综合体，由于还没有开工，所以入市时间不定。明年入市的华侨城渔人码头项目会有顶豪公寓、太子湾还会有商务公寓推出。
◎ 后海中心：这里算是深圳湾最核心的板块了，怎么说？因为深圳把最美、最顶级的城市资源都装在了这里。
我们可以盘一盘：春笋、春茧、深圳湾文化广场、人才公园、以及深圳湾公园最美的一段也在这里。
不过，我有一点小小担忧，就是后海中心已经不可能再有住宅用地了，怎么办？这个问题，同样可以问上海黄埔江边的浦东。
个人比较看好春笋旁华润深圳湾悦府的未来二手房表现，还有目前在售的恒裕深圳湾，还有瑞府、深圳湾1号，尽管是商务公寓。
▷买进深圳实拍春笋
◎ 后海南：和深圳湾1号一路之隔，旁边是口岸，这一片我曾经并不太看好。片区住宅太多，太纯粹也是一种缺憾，缺乏高端商业和公共空间。
今年7月新政之后还闹出一个双本证争取单本证的风波，可见这里的豪宅并不见的都可以吊着玩。
▷买进深圳实拍深圳湾豪宅群
外表很像上海汤臣一品的恒2，虽然价格目前有点“妖”，但单本证大户型还是可以长线看好的。楼盘太多要慢慢挑，这里不展开。
◎ 红树湾+超级总部基地
▷买进深圳实拍深圳湾超总规划效果图
超总定位为总部基地，范围内目前只有一直没有开工的联泰红树湾项目外，并没有新增住宅产品规划，商办和公寓为主，总部办公楼大多自持。红树西岸、中信红树湾虽然一度跑输，但随着超总建成，房价会更高一个台阶。
◎ 歌剧院板块
歌剧院落地，未来会不会形成“深圳湾+歌剧院+蛇口”三足鼎立的板块格局？
毫无疑问，半岛城邦是该板块的顶级符号。
最后聊一聊前海。
有一种说法：前海扩容后，宝中被纳入前海，将改变深圳湾一家独大，前海宝中一定会干翻深圳湾。
之前我曾预测，未来深圳最贵房子会在深圳湾、超级总部、蛇口，现在可以加上前海（含宝中）。不是说好了雨露均沾么？但是聪明的钱不干啊。
深圳这座城市特别像西雅图，几年前两座城市还特别结过对子。
波音、苹果、星巴克都在西雅图，但深圳的发力点有点多，热点比较分散，因此深圳湾未来会有很多竞争对手。比如前海（宝中）。
如果有一天，深圳湾也像福田CBD那样成熟、固化，让位于后浪吗？
深圳还没有给出答案。因为深圳湾和前海、宝中几乎在同时起步，还没有分出谁赢谁输。
深圳房价的制高点，会在哪里划上句号？
深圳多中心格局，西海岸线上的碧海、会展新城、海洋新城、东莞滨海湾、远至广州南沙，以后会不会抢深圳湾的风头？
我的判断是，要看zf在深圳湾、还是前海宝中，配置了怎样的顶配资源？
深圳湾配置的是深圳最顶配的城市资源。这一点，正成为全民新的共识。END
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