论坛回顾｜三环里，深北生活新标杆，富基云山湖镜人居价值论坛-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

11月21日，三环里，深北生活新标杆，富基云山湖镜人居价值论坛在富基云山湖镜营销中心盛大举行！

论坛由壹周君创始人、中央电视台&深圳电视台特约评论员周学军主持，邀请到张公子、深晚一兵以及风语三位业内大咖，对三环里，深北生活新标杆进行深入探讨。

---- 直播回顾 ----

14:35

主持人：今天的活动比较特殊，几位主讲嘉宾直接到台上就坐了，先介绍一下莅临现场的几位领导，富基黄总、一兵老师、张公子、风语，这几位都是圈内资深地产营销专家和投资专家，今天下午跟大家聊一聊当前房地产市场以及后疫情时代对于健康住宅的方式方法和理念，以及未来市场的发展。

主持人

大家有没有发现，今年的冬天非常不一样，很热，明后天就是小雪了，我们还穿着短袖，开着空调。这个天气跟深圳、东莞的楼市非常像，深圳这几天很火爆的几个项目，一个是华润的润4，13000多人排队，13万/平米，据说能买到的人都是凤毛麟角。

一个是沙井海岸城项目，200多套房子，有近4000人排队，价格也不便宜。还有一个是福田中心区的天健项目，排队的人最后都没信心了，不知道排下去能不能拿到房子。

从这个情况来看，不知道后面的市场究竟会变成什么样，相信今天莅临现场的朋友都是想买房，都想有一套自己的物业，但是房子怎么买、未来市场怎么变化，可能各位朋友跟我一样，都有一些疑虑，所以我们今天请出各位领导、各位老师跟大家一起分享，听听他们的真知灼见，也想听听他们对未来市场的洞察，希望他们的观点能为我们带来置业上的指导意见。

首先把话筒交给黄总，我想问问黄总，这个项目我们没有做PPT介绍，但我知道这个项目是富基集团最近几年来非常有名的项目，花了很大心血，也是圈内公认的非常有诗意的项目，先听听黄总对项目的介绍，看看有哪些亮点值得我们利用下午的时间到这里来听讲座。

14:40

黄实杰：非常欢迎大家在这么忙的时候来到云山湖镜，很荣幸请到几位大V老师。

富基集团营销策划中心总经理黄实杰

我先跟大家分享一下云山湖镜项目，这个项目我们2011年就已签约，经过九年时间打磨，呈现在大家面前。我们的影厅中有一部宣传片，宣传片最后有一句话是“布局湾区，掌控世界”，接下来我说说项目的情况。

一线湾区布局，大湾区是国家规划，这里会形成世界上最大的湾区，古时候所有文明都在河流流域形成的，进入20世纪后，世界上所有文明基本都在湾区性。

接下来分三个部分介绍：一是湾心，二是森居，三是掌控。

大湾区的范围很大，真正的产业中轴是从香港-深圳-东莞-广州，我们处于中轴的核心位置。这里的定位相当于中国的硅谷，还有一个概念是科技金三角，光明科学城-黄江TOD新城-松山湖。

接下来重点说说森居。这里有一条山脉叫宝山山脉，有五个森林公园、五个大型水库，这些水库在大湾区的核心部位，是大湾区的绿芯，森林覆盖率、负央离子含量能达到欧盟的标准。

去年底以来，我们的生活被疫情改变了很多，森居的其中一个关键词就是“隔离”，接下来我跟大家说说“隔离”在不同范围的生活模式。深圳跟东莞之间的联系段，大家只“隔离”在黄江片区能不能很好地生活呢？答案是肯定的，我们可以在这里很好地生活。

这里有几个刚需:

一是教育，有一个客户住在石排，孩子在东莞东华中学上学，他们在深圳和塘厦都有很大的物业，但在石排租了个很小的房子，孩子的学校每学期只能休息一天半。他说东莞还有一个十分“变态”的学校，就是华师大附中东莞分校，每两个星期才能休一天半，这个学校虽然建校时间不长，但大家预计它的教学质量有望通过东莞第一名东华中学。

现在的孩子并不像衡水中学这样只会考试，他们有很丰富的十点半课堂和社团，包括机器人社团、编程社团、无人机社团，还有模联社团。

二是医疗，距离项目6公里左右就是中山七院，这也是大湾区医疗追赶北上广的医院，老人是有保障的。

三是配套非常丰富，美团、京东都可以把最新鲜的菜送到家里，就算大家被“隔离”在黄江，也可以很舒适地生活。

如果被隔离在小区里，大家也能享受到很丰富的生活，项目后面是黄牛埔水库，小区有私家登山道直通黄牛埔森林公园，这个绿道有17公里，就算有一两百号人去锻炼，也能保持一百米以上的社交距离。

如果被隔离在楼里，能不能快速地生活呢？答案也是肯定的。项目由世界500强AECOM做的台地山湖园林，架空层打造成泛会所，业主可以在这里进行交流。

我们在深圳湾可以看到很多豪宅，这些豪宅通常都是超高层，使用率只有6层左右，我们项目的使用率能达到80%以上，虽然是160平米的房子，尺度基本能对标大湾区200平米左右的户型产品。精装修交楼，国际一线品牌，TOTO、摩恩等大品牌都会进入小区。

活动现场

最后讲一个关键词——掌控。项目位置非常好，多回路立体交通，如果在深圳盐田、龙岗、大鹏，跟福田也有高速公路能连起来，但是节假日高速公路一旦堵车，可能三四个小时都回不了家。

但我们这里有多种选择，外环开通后，横向有三条路，常虎高速、外环高速和G25高速，竖向有南光、龙大、梅观、清坪、丹坪、盐排，不会形成瓶颈，就算两条高速堵车，我还是可以很方便地回到深圳。

R1地铁线，南面连接深圳6号线，北面连接广州5号线，到宝安国际机场只需要三十几分钟。到光明城站只需要十几分钟，半个小时可以到达深圳北站。

另外再说说腾讯智能化，大家进来会看到我们的智能展厅，目前能实现的功能还比较有限，比如可以用APP控制全屋的灯、电视节目、空调温度、从外面可以监控家里，提升生活品质。其实展厅里还有一个鹰眼设备，3公里外开过来一辆车，你都可以看见车牌。小区接入物联网之后，召开国际视频会议都没有问题。

由于时间有限，我不说太多，还是把主要时间留给亲爱的大V老师，让他们继续观点。谢谢大家！

14:52

主持人：非常感谢黄总。刚刚黄总讲到回路，让我感触非常多的是我们今天所处的这个地段高速公路真的很多，今天我们四位从深圳的不同区域过来，风语老师从南山过来，张公子老师从布吉过来，一兵老师从盐田过来，我是从龙岗过来，我从龙岗中心城过来，大家猜猜我用了多长时间？

只用了45分钟，而且没有超速，严格按照高德导航的速度控制，只用了45分钟就到这里，全程高速到这里，我是第一次走这条高速，挺意外的。风语老师从南山过来，中间堵了将近二十分钟，也只用了50多分钟。

我们这几年对这个区域看得比较多，还有一个让我意想不到的就是这里的房价，当时我们做对面某项目时，当时房价才8000多，现在已经3.5万了，当年承诺的利好全部兑现了，包括深圳的地铁6号线，深圳地铁6号线开通之后，公常路一路之隔的光明房价差点冲破6万，现在是政府压着价格不让往上冲，因为光明房价冲到6万的话，这个市场就不知道怎么收尾的，这样看来，我们这个项目3.3万就可以理解了。

接下来这个问题想问一兵老师，一兵老师是一兵机构的董事长，也是著名的“三环概念”首个倡议者，是著名营销专家。当时做“三环”时，我跟叶子对“三环”概念给予了很多支持，但也觉得是不是有点虚了，为什么把东莞黄江划到三环以内？是什么标准、什么依据？我们拿地图在办公室对，以高速公路、山体山系进行划分，没想到“三环”的概念确实已慢慢形成深圳的发展速度实在是太快，地铁6号线贯通之后，马上连接东莞R1线。一兵老师，地铁6号线开通之后，对黄江的物业价值会有哪些突破点？

深晚一兵：谢谢周总、黄总。这块土地我非常熟悉，刚才周总说到“三环理论”，我记得非常清楚，2015年9月3日正式发布，为什么是9月3日？那天发生了一件非常大的事，那天我们国家正在进行抗日战争70周年大阅兵，我是边看大阅兵边把“三环理论”推送出来的。

深晚一兵时评创始人，深圳资深地产营销专家—深晚一兵

为什么做“大三环”？当时也是因为漂亮的叶子牵线，我们跟对面的项目合作，我在想，让深圳人到东莞或到其他地方置业，特别是自住置业，首先要考虑的就是通勤，我们在地图上看线路怎么走，怎么画圈比较合理，深圳说大不大，说小也不小，从东边到西边这么多区，到不同地方的交通距离时间是不一样的。

我们想来想去，还是从福田、龙华这一路过来，从中间向两翼展开，怎么说都是最合理的，如果在坪山划个三环，让他住到虎门去，这肯定不现实，只有从福田出发，去到任何一个区域，时间、距离都相对比较均衡，所以当时把“三环”画出来了。

机荷高速是一环，二环是外环高速，很快就会通车了，三环是常虎高速，从虎门到常平、到惠州的高速。当时还有一个比较重要的考虑就是生态居住，这跟疫情后时代的居住理念比较吻合。

现在深圳有很多城市更新项目，容积率动辄7、8甚至更高，基本都是150米左右超高层，这个区域的容积率、建筑密度、建筑高度跟深圳都有很大差别，住在容积率非常高的房子，对身心肯定有影响，所以我们倡导到相对来说比较自然的环境中居住，这个理论出来之后，得到了比较大的反响。

最近一两个月，我跑了很多城市，隔三差五就到东莞，包括广州、佛山、中山、珠海等，总体感觉是最近一两年楼市起伏很大，但真正能跟深圳形成联动的，只有东莞。东莞以前是作为深圳的追随者，最近一两年东莞的很多区域，比如松山湖，房价上涨幅度甚至超过深圳的主要区域。为什么东莞为出现这种情况？为什么其他城市没有出现这种情况？中山有些区域的房价甚至还是下降的。

我们要重新审视一下东莞跟深圳的关系，这个关系不仅仅是土地接壤，惠州跟深圳也有接壤，但惠州的楼市表现除了不限购、成交量比较大，二手房交易市场、投资市场跟东莞是没有办法比的，在东莞这边买了房还能变现，在惠州，你想在二手房市场把一套房子卖出去，相当难。我在惠阳的写字楼物业想租出去，一而再、再而三降价，连问的人都没有，说明那边的产业情况跟深圳、东莞还是有很大差别。

深圳未来不管是产业发展还是人口变动，包括居住，跟东莞最容易实现边界消失，也就是说未来东莞和深圳之间的居住边界肯定会消失，比如塘厦、黄江、长安、凤岗等，不同区域对比，刚才周总说到中轴，我认为中轴是未来深圳和东莞产业融合最密切的地方。

目前深圳跟长安大岭山的产业没有什么融合，跟凤岗的产业也没有什么融合，唯有沿广深高速这条线，从塘厦过来，融合得非常密切，并且是以万亿级产业巨头作为牵引，华为基地在坂田，终端在松山湖，从坂田到松山湖，未来是华为这个产业流动最大的一条轴线，这也是城市中轴概念的延伸，未来这个区域的联动，跟粤港澳大湾区新的规划、新的意见密切相关。

黄江这里，左手松山湖，右手光明科学城，东莞市政府将在大岭山打造国际科创中心，未来产业人口在通勤、配套、教育、医疗等各个方面都会得到保障。

今天周总给我的话题，最重要的是交通，说到交通，我们以前走莞深，深圳的媒体最早提“莞深同城”时，我经常走这条高速到东莞，那个时候是05、06年，高速上几乎看不到什么车。但是几年之后，这条路车流量大增，经常堵。

未来对这一块交通的疏解还有几个比较重要的线路，首先是外环，外环在深圳自东向西或自西向东这条线中介于机荷和常虎之间的高速，直接从宝安到惠州，未来很多车辆都不用走机荷了，跟东莞相关的会走到常虎，但很多车会通过外环进行疏解。

目前连接机荷高速的两个入口都比较堵，过了黄江的服务区，上了交叉路口也比较堵，未来外环高速开通后，从深圳来这里，交通更加顺畅。

活动现场

再说说地铁6号线，深圳的地铁6号线跟东莞R1线接驳，我最近在很多文章中都提到这条线，它铁定会成为深圳跟临城地铁连通的一条线，14号线肯定没那么快，目前规划还没落地，但地铁6号线支线已经动工了，R1线也动工了，按照交通强国的战略，这两条线3-5年内必须通车，一条地铁线的施工周期一般是5年，我们在一个周期之内就要通车，如果理想的话，3、4年就能通车，我们在这里住一两年就能享受到地铁的接驳，对置业者来说，如果错过了这个信息，未来可能真的没有这么好的机会了。

政府在光明的产业发展上投入了很大精力，未来生态控制线范围之外可以用来建设的用地已非常少，黄江这么大一个镇，目前在售新盘只有3个，我们是居中的。在供应量稀缺的情况下，如果现在购买，可以最早享受地铁跟深圳连通的区域，它的价值比投资其他区域更大。

我认为只要在“三环”范围内，深圳人购买作为自住都是可行的，如果投资，可以选择其他区域，房住不炒，我们希望大家买来主要是解决自己的居住问题，如果通勤问题解决了，从福田过来，只需要不到一个小时，这也是深圳人工作、生活切换能接受的范围。

北京有的人上个班得一个半小时、两个小时，深圳人还算是比较幸福的，即使在黄江居住，上班也只需要四、五十分钟，地铁开通后，时间更短。

从现在开始，我们已经清晰看到深莞融城切实存在。十几年前提“莞深同城”，号召大家到莞城买房，还真有点比太现实，当时从深圳到莞城要两个半小时，现在只需要不到一个小时，在这里，可以以比较低的价格享受到优质居住，城市边界消失还要解决一个核心问题，也就是房价，在这些区域，房价的差距越来越小，但黄江跟光明的房价，最近一两年反而扩大了，因为光明有科学城的规划。

2016年，我们对面的项目卖2万，当时光明接近3万，现在我们这里才3万出头，光明的新房已经接近6万，二手房过8万。我们选择黄江，选择地铁通达的第一个地方，黄江是最合理、最有潜力的选择。

15:12

主持人：非常感谢一兵老师。深莞融城的前身是莞深同城，当时讲的只是概念，引导在深圳买不起房的中低收入群体来这里居住，但那个时候很多概念还没落地。现在我们讲的莞深融城已经不是概念了，而是既成现实，莞深之间已经没有城市边界，没有地域的概念，无论是居住、交通还是生活、语言、文化、产业，都已融合在一起。

讲到产业，我们就要讲到松山湖，我们最早接触松山湖的项目是万科项目，房价好便宜，我记得是夏天看的样板房，样板房放在湖水里，还可以光着脚到湖水里玩一玩。但是现在松山湖的房价已经破7万了，这是我们想象不到的。

莞城目前的房价5万多，这也是我们想象不到的，东莞的房价在快速提升，追赶深圳的脚步，这主要取决于东莞很特殊的地理位置，大湾区“9+2”城市，东莞的地理位置非常特殊，深圳北上要经过东莞，广州南下要经过东莞，中山过江也要经过东莞，无论哪个城市想向外围发展，或者是粤港澳大湾区一体化，东莞都是非常重要的中轴城市，目前的发展规模是有先决条件的。

因此，大家不要错过这个黄金时期，东莞R1线尚未跟深圳地铁6号线对接，一旦对接，价格还会往上蹭一蹭，这个时间会非常之快，如果2035年真正实现大湾区的建设目标，东莞R1线和深圳地铁6号线一定是连接珠三角地铁网最早的一条通道，我估计行政上会要求这条通道在2035年甚至更早之前全线贯通。

黄总在PPT中讲到这个项目有很多优势，特别是讲到健康人居，2020年很不平常，新冠疫情让大家在家里待了六个多月，房子大的，住着还舒服，如果房子小，真的很憋屈。我在深圳房地产信息网论坛看到有网友住在30平米的房子，家里堆满方便面，方便面盒子也没扔。疫情之后，健康人居要如何选择？是把自己困在小房子里，还是把自己困在公园里面？我想请张公子老师讲一讲后疫情时代健康人居的选择。

15:20

张公子：谢谢主办方的邀请，我顺着主持人的话题来讲，他一开始讲到最近深圳的楼市比较火热，我也借此机会跟大家谈谈我的看法。

楼市开讲创始人，深圳资深地产营销专家—张公子

润4、天健天骄等项目，我们给它起了个名字叫“超级大城邦”，为什么会出现在当下？其实讲起来挺有意思的，前几天我在公众号“楼市开讲”写了篇文章，实际上这不是很偶然的现象。今年疫情刚刚控制住，5月份深圳楼市就已回暖，并且回暖速度超出我们的想象，我们原先以为疫情影响很大，是不是大家都不敢买房了，实际上不是，5、6月份深圳的几个楼盘，包括打新、万人抢房、假离婚、百万喝茶费等等，全国媒体都在报道深圳的楼市，影响很大反响。

很快，深圳就出台“7.15”新政，是深圳史上最最严厉的新政，因为深圳政府扛不住舆论的压力，深圳的房价涨得太快，领涨全国，深圳也被住建部约谈，约谈之后，马上就出台“7.15”新政来控制房价。实际上光靠行政手段控制是不行的，深圳的购买力还是在找最优质的投资标的。目前最佳标的出现了，就是润4，1万多人抢，中签率只有10%。

出现这种情况，多人看不懂，朋友问我为什么大家都在抢房子，为什么优质的房子那么疯狂？道理很简单，跟大家说说我所了解的背景，可能不一定非常全面，但有必要跟大家分享一下。

最近国内的形势，一是人民币升值很厉害，我看了一下数据，11月18日，人民币对美元是6.52，升到2018年6月以来的最高点，为什么升得那么狠？因为美元走弱，受疫情的影响，美国每天感染20多万。

美元走弱，人民币一直走强，原因很简单，中国的经济在全世界的表现是NO.1，三季度GDP增长4.9%，是全世界绝无仅有的增长，毫无疑问中国经济是拉动世界经济的火车头，在这种情况下，人民币怎么可能不涨？经济学家也注意到虽然人民币增长了，对中国企业的出口会造成打击，因为成本高了，但政府并未干预，说明政府看到靠行政手段干预是没有用的，必须尊重市场规律。

人民币升值带来两个结果：

一是国外的游资纷纷进入中国寻找投资机会，这些资金有两个去处：一个去处是中国的债券，最近中国的债券在国际市场上非常受欢迎，中国的三年期国债在国际市场上有3%的回报，以前美国的国债很牛，中国是美国国债最大持有国，但同样是三年期，美国的国债回报率仅0.8%，一个3%，一个0.8%，差多少倍？国外的资金现在都在买中国的国债，买人民币资产。

第二个去处是中国的优质房地产，今年3月份，中国的疫情控制得很好，北京LG大厦以30多个亿的价格被新加坡最大的国有企业淡马锡买去了。4月份又出现一个很重大的消息，美国黑石集团买下潘石屹的SOHO，曾经的北京CBD地标被黑石花几十亿买去了，当时这个标题出来时媒体还蛮兴奋的，说“不要让潘石屹跑掉了”，说明国际资本都在进入中国市场。

今年新冠疫情以来，深圳有很多改变，很多海外华人都回来，在深圳、北京、上海买房，因为国外住不了了，疫情发展太厉害，曾经有实力的人把国内的资产抛售，去美国、加拿大、澳洲，这次疫情之后，大家发现全世界最安全的国家还是中国。这些有钱人买哪里？小城市他们肯定看不上，有钱还是会买北京、上海、深圳，最近深圳像润4这样的好房子说穿了还是被有钱人买去了。

深圳的房价这么贵，十几万的房价，为什么大家就像买白菜一样。房价是由最有钱的那拨人决定的，最有钱的人支付能力到了什么阶段，房价就会涨到什么阶段。再举个例子，前几年有一种白酒叫江小白，小瓶的，年轻人撸串时比较喜欢喝，很便宜，十几二十块一瓶，江小白卖得再好，利润也很可怜，影响不了茅台的价格，茅台最近都涨疯了，已经像房地产一样成为一种金融产品，脱离了白酒的概念。

顺便跟大家说一下投资理财，深圳的有钱人投资欲非常强，越是有钱人，越有投资的概念。疫情之下，我们的投资应该分三步：第一步是持有少量现金，因为购买力会越来越少，今年20，明年18，人民币也是这样，今年20块，明年只是18块。在疫情的影响下，持有少量现金应急就可以了。第二步是减持那些不增值的资产，比如垃圾股票，买了不涨的股票，能抛的抛，能减持的减持。

第三是减持能增值的资产，这种资产在哪里？一个是中国的国债，其次是优质的房产，多多益善，能买多少买多少。这两年有一个说法，深圳中产的标配是“三宅一生”，三宅一生是日本的一个时装品牌，这两年被大家拿过来说深圳中产的标配，也就是说一生起码要有三套房产，第一套用来自住，第二套用来投资，第三套可以用来度假。

包括我自己，我在深圳的朋友，大家在深圳打拼了十几二十年，多少都有一些积蓄，生活还过得去，包括台上的几位大咖，在深圳起码都是三套房以上。台下的年轻朋友如果目前没有三套房子没有关系，你去努力，这个目标一定会实现。

刚才讲了房地产的底层逻辑，这里说明一下为什么深圳的房子最近那么火爆，其实东莞楼市也一样，前不久有一个新闻，东莞人跑到长沙去取经，因为东莞的房子卖得太好了，跑到长沙去取经，因为长沙的房价控制得很成功，深圳被住建部约谈之后也去长沙取经，取经之后出台新政，东莞去长沙取经之后是不是会出台更严厉的调控措施？

现在还不好说，我建议在座各位赶紧买房，如果再不买，说不定东莞又出台史上最严厉新政，你想买又买不了，错失良机。在座的朋友们，如果买房，赶紧下手，不要再犹豫。

东莞跟深圳的关系真的蛮有趣的，放眼整个大湾区，无论是“9+2”，还是深莞惠都市圈，我敢说没有一个城市能像深圳跟东莞这样，深圳跟东莞是最佳拍档，深圳离不开东莞，东莞也离不开深圳。港大经济学家张五常前几年在一次论坛中说深圳未来会成为全世界的中心城市，但他说了一个前提条件，为什么深圳能成为全世界的中心城市？

是因为深圳有了东莞，东莞很强的制造能力才让深圳成为全世界的中心城市。

他说得很有道理，我们比较一下，深圳跟东莞就是拍档关系，深圳有着全中国最高的科技研发能力，BAT都在深圳，华为一部分在坂田，一部分在松山湖，深圳有着全世界最强的研发能力，但是光有研发是不够的，我们还要制造，我们有好的创意、好的研发能力，还要有能力把产品制造出来，而东莞有着全中国最厉害的制造业能力，东莞+深圳就能做出全世界最好的产品。

刚才黄总在PPT中提到“广深科技走廊”，广深科技走廊沿107国道，串联深圳的南山高新科技区、光明、东莞、松山湖，终点是广州。

以前有句话，虽有夸张成分，但说的也是事实，这句话是107国道如果堵车二十分钟或者一个小时，全世界的电子产品价格可能都会受到影响。这说明东莞的制造业实在是太强了，已经影响到全世界电子元器件的价格。我想东莞会有越来越强的制造业，随着深圳的制造业和人口的外溢，东莞的购买力会有更强的需求。

接下来讲讲轨道交通，我很喜欢轨道交通，在深圳很少开车，因为深圳越来越堵车，尤其是高峰期堵得很痛苦，所以有地铁的地方我基本上都坐地铁。大湾区规划出来之后，上上个月广东省交通厅出了一个规划，提到深圳要成为大湾区轨道交通枢纽，不知道在座朋友有没有留意，因为我是做地产行业的，特别留意轨道交通方面的规划。

深圳除了成为大湾区轨道交通枢纽之外，还要加强跟东莞、惠州的城际轨道连接，未来广东省要打造轨道上的大湾区，大湾区的轨道交通将会越来越频密，线路越开越多。广东省交通厅的规划提出了一个目标，从深圳到东莞、到惠州、到广州，这几个中心城市，通过轨道交通达到半小时生活圈。

如果半小时生活圈真正实现之后，人员流动、买房置业蓝图真的会受到轨道交通的影响，半小时我们就能很方便地从深圳到东莞、从深圳到惠州、从深圳到广州，购房目标、眼光就会放得更长远，除了在深圳买房，还会沿着轨道交通沿线买房。

大湾区的轨道交通已经很落后，我祖籍江苏，太太祖籍是昆山，我经常去长三角，上海十年前就开通了从上海到昆山花桥的跨区域地铁线，新上海人在上海买不起房子，可以坐地铁10号线到昆山买房，从花桥坐地铁到上海人民广场，只需要50分钟。2010年昆山花桥的房价是1万多，人民广场是6、7万，大概是5-6倍的差距，有了轨道交通，很多人就解决了住房问题。

未来大湾区就应该走这样的路，深圳的房价的确太贵，前不久国际知名咨询机构公布了一个数据，深圳的房价在全世界排第4，比伦敦、纽约还贵。

去年1月份我去东京千叶，在我大哥那里住了十几二十天，感受到东京的地铁真的是太发达了，今年深圳一连串开通好几条地铁线，现在地铁线路已经挺密集的了，但东京都市圈的地铁线我一看就傻掉了，每次出去没有办法坐地铁，必须让我哥嫂带我去，我哥在东京十多年，他有时候都会懵，必须看一下手机APP，才能搞明白从哪条线换乘到哪条线。

我哥住在千叶，日本有1.2亿人口，东京都市圈就有4000万，三分之一日本人住在东京都市圈，因为东京工作机会多，大家都习惯往大城市跑。韩国有4500万人口，1000多万住在首尔。大家都喜欢住在一线城市，因为这些地方的工作机会多。

讲回千叶，我哥在东京上班，房子买在千叶，因为东京的房子都是公寓式，很小，一家人住很不方便，但在千叶，可以买一户建，独门独立一栋，200多平米，有花园，至少两个停车位，房价也不贵，新房带装修，永久产权，200多平米，带一个100多平米的花园，人民币只需要250万，这是去年千叶的房价。

日本的轨道交通跟中国有很大不同，日本的电车完全地铁化，中国这边高铁是高铁，下了高铁还要去买地铁票，而且有些地方有地铁，有些地方没地铁，比如深圳北站到惠州南站高铁只需要十几分钟，等车可能要等一个小时，但日本的电车，几分钟一班，完全地铁化。东京有四个营运商，运营不同的地铁线，换乘站只有一个。

但在深圳，地铁跟高铁的票不通用，在深圳，买一个绿色的“西瓜卡”，所有电车随便坐，在深圳就不行，换乘效率很差。粤港澳大湾区的都市圈是跟东京都市圈学，但目前还有很长的路走。

刚才主持人说到居住环境，大家都很关注，尤其是后疫情时期，该怎么选一个生态环境好的房子。这两天正好我在写深圳尖岗山豪宅的文章，有一些看法和心得。

活动现场

这个项目最大的特点就是山体资源、水库资源，对现代人来说是最好的生态资源，这样的房子才能保值升值。

在深圳买房，我给大家几个建议：一是买深圳湾，稳赚。二是买有山的豪宅，只有具备稀缺资源的好房子，资产才能升值。

深圳最早的豪宅是银湖，90年代深圳的富一代基本都买在银湖，世联老板陈劲松说他的第一套房子就买在银湖。后来西部蛇口大小南山诞生了深圳的老别墅，比如龟山别墅，包括多高层，都卖得死贵。后来转到香蜜湖半山，最近又到了尖岗山，越秀二期卖9.7万，我最近服务的项目叫尖岗山一号。

深圳经过三十年的房地产开发，大浪淘沙，价值规律是要么在深圳湾，要么在深圳北有山体资源的地方，只有这样的房子才能真正保值。

最后送大家一句话，也是我在开车来的路上突然有的感触，台上在座几位专家都是在深圳十几二十年的老朋友，刚才听黄总说目前均价3.1万、3.2万，深圳差不多十多年前3万多可以买南山、后海，两年前3万多在深圳坪山也可以买到，现在3万多的房价在富基云山湖镜还是可以买到，如果今天再不下手，将来连这里也买不起了。

15:50

主持人：我很喜欢今天这种沙龙，不是照本宣科，大家侃侃而谈，谈的是自己的切实体会。刚才张公子讲了很多，其中最打动我的还是他的投资理念，他分析了他的全球投资观，包括房产投资，房产投资现在已经不是很避讳的概念了，以前说房产不是拿来投资的，其实房产就是拿来投资的，哪怕只有一套，也是拿来投资的，因为自己住的房子也要升值，升值的前提是得有好地段、好产品、好户型、好开发商、好资源，得非常优质。

刚才张公子老师讲到现在深圳的房价非常高，房价高已经是既定现实，想让深圳房价下降几乎是不可能，短期之内如果没有比较大的经济危机或事件，房价是不可能松动的。在这种情况之下，中低收入人士怎么办？他们住到哪里去？对生活品质有更好追求的人住到哪里去？

会议之前跟黄总闲聊，东莞很多老板都有一个标配，就是有一个自己的小庄园、小果园，或者别墅，这些年我也在很多国家、很多城市看过，包括莫斯科、伦敦和日本，他们的生活方式都一样，有钱人周末一定不是住在城里，他们在郊区一定有一套自己的度假物业，为了健康生活，到了周末，他要去放松自己，放松自己一定要有好环境，山青水秀，鸟语花香，地方开阔，又可以钓鱼，又可以骑车，又可以爬山，又可以烧烤，这才是放松身心的地方。

风语老师是圈内职业做房产投资的，他经手的房产非常多，具体数量我们也不知道，他有很多投资经验，下面请风语老师就房产投资跟大家聊一聊。

风语：谢谢周总，谢谢富，谢谢在座的网友。先聊聊刚才黄总介绍项目时我的感受，说到公园时，他说到社交距离有一百米。凤凰树疫情爆发前去了英国，在英国整整隔离了362天，在英国隔离期间，他也过得很快乐，因为他家旁边有一个很大的公园，只要跟别人保持不接触就可以了。

房产投资圈创始人，知名楼市投资客，知名楼市评论家—风语

中午黄总讲到“房住不炒”，我们做房地产，总会涉及到卖出去或置换的问题，这个时候就需要有人来接手，别人凭什么接手你的房子？以什么价格接手？如果大家都想来这里住，这里的房子才能炒。

刚才周总说我买过很多房子，确实如此，失败的很多，成功的比较少，我跟大家分享一些跟项目契合的投资案例。

第一个投资案例，我是2013年12月份左右，有一天头脑特别冲动，同一天定了两套房及一套是后海的翡翠海岸，一套是蛇口的鲸山觐海，纯粹是冲动行为，因为当时名额也不够，但在这种情况下，我把两套房定了，回来之后一冷静，发现无论是名额还是钱，都不支持我同时买两套，必须放弃一套，后来因为别墅梦想，我选择放弃翡翠海岸，买了鲸山觐海，入伙时开始后悔，因为那个房子居住环境太差了。

后来我想把鲸山觐海卖了，再买翡翠海岸，卖这个房子时想了很多办法，我是做销售出身，把各种销售套路用上之后才把这个房子卖出去，我想拿着这笔钱买翡翠海岸时，发现钱不够，我买的时候，翡翠海岸的价格是970万，鲸山觐海的房价是1700万，但我卖了鲸山觐海，去买翡翠海岸时，已经买不起了。

第二个案例是凤凰树老师的案例，他在2006年10月份打电话给我，说一个朋友想买半岛城邦3期，当时10月7日刚出了史上最严厉的调控政策，他说朋友在犹豫。我很谨慎，我说你让我考虑两天，我再给你答案，考虑两天之后，我说你还是买吧，他说告诉我你的理由？

我说楼下的深圳湾公园C段要开通了，开通之后，这边的环境会发生改变，这些配套会支持房价升值。凤凰树老师的朋友听了我的意见，买了那套房子，据说目前成交价达到27万/平米，10万涨到27万。

第三个案例是2015、2016年，两个朋友买房，一个买在坂田星河银湖谷谷，一个买在平湖，星河银湖的价格是3万左右，平湖的房价是2.1、2.2万。现在2.2万买的平湖的房子目前价格不到3万，但坂田星河银湖谷的房子已经9万多。星河银湖谷规划了酒店、地铁、配套，平湖那个房子周边没有发生什么变化，没有配套起来。

再讲讲临深的案例，2014年左右，有几个朋友想离开深圳买房，买临深，我跟他们推荐了几个项目，其中重点推荐了惠州南站的星河丹堤和其他几个盘，有两个朋友买了星河丹堤，另一个朋友买了其他项目，当时单价便宜一两千块。

现在星河丹堤是惠阳非常抢手的楼盘，而其他几个朋友买的别的楼盘，现在以原价卖出去都很难。惠阳的很多客户都来自深圳，星河丹堤有高铁站、有地铁，还规划了学校，这个学校非常受深圳人的欢迎，这几点支撑星河丹堤的价格这几年不断上涨，而同区域其他楼盘的价格没有上涨。

讲了这几个故事之后，提醒大家几个现象：

一是目前东莞很多区域的楼盘投资回报已超过深圳，近三、四年来，我们一直说深圳房价大涨，如果不谈均价，把深圳的这些区各个楼盘再看一遍，会发现深圳房价上涨只发生在部分区域的部分楼盘，两极分化，有些深圳区域的房价涨得很厉害，有些区域的房价不仅没涨，反而下跌。东莞很多区域的房间涨幅非常大，部分区域价格达到7万多，过去几年如果标的选择好的话，在东莞的投资回报是超过深圳的。

二是部分东莞的房价已经超过深圳的一些区域，为什么会出现这样一种落差呢？在很多人看来，花5万、6万买东莞，为什么不选择深圳？对于这个问题，我是这样回答的，一是深圳限购，二是东莞也有一些具有高购买能力、对生活品质有要求的客户，他们的选择能支撑东莞部分区域的房价比深圳的一些区域还要高。

以上就是我的投资心得，供大家参考。谢谢！

16:05

主持人：谢谢风语老师。风语老师讲的这几个案例都非常有代表性，很多朋友错过了很多机会，但是错过归错过，不要让自己一直后悔。

风语老师说到东莞的收益倍数，我深有感触，因为我也是东莞业主，我买的房子目前已有5倍收益，投入的资金很少，几乎没有压力，这也是我经常沾沾自喜的一件事，小资本投资，选择相对轻松的项目，大资本投资，可以选择前海、后海、香蜜湖去抢。

如果是小资本，像黄江这种具备很多概念的地段，既有交通的概念，又有环境的概念，还有产业的概念，这就是小资本投资的选择。

今天的沙龙完全是按照预定的时间节点进行的，今天叶子请的这几位老师代表性非常强，黄总二十多年的地产老炮，一兵老师是非常有名的宏观派、概念派，做过很多大项目的策划，张公子老师是青年派领军人物，一兵老师代表70后，张公子老师代表80后，风语老师是有名的实战派，代表90后，我就不好意思说自己代表60后了。

多跟大家交流，听听大家的成功案例、失败案例，听听大家的心得，对自己置业有很大帮助。我们买房子时会有一个定律，叫做倒后镜定律，就像开车时，倒后镜里永远是自己错过的。买房子也一样，当时我们觉得1万、2万的房价很贵，现在看来，当时的房价都是可以接受的。

我们在深圳买房也一样，我买南山的房子时4300元/平米，觉得非常贵，现在那个旧得不行的房子已经涨到快10万了。就像张公子老师呼吁的那样，现在不买，以后会越来越贵，很多人是持币观望，币永远在贬值，只有房产一直在升值，过去二十多年的经验告诉我们，所有投资产品中，只有房产投资是最靠谱、最摸得着、最稳健、最放心的投资。

16:10

由于时间关系，今天的沙龙到此结束。