本文作者：一刀楼市
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受前海自贸区扩容影响，宝安中心房价暴涨，翻了好几倍。
深圳的发展一路向西，西部很多楼盘都打着“前海”的名号，称享受大空港的政策利好。但是不是在辐射范围内，能不能真正能享受到政策带来的发展优势呢？大都确定不了。
那些真的已经与规划建设地比邻的盘除外，今天要测评的会展湾水岸就是，一个站在阳台就能看到到国际会展中心的盘，也是会展核心地段唯一在售新盘。
【价值点梳理】
1. “三城一港”四重规划利好
“三城一港”是深圳国际会展城+海洋新城+会展田园城+宝安综合港区空间格局的空港新规划，建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点。现在已经建成和投入使用的会展新城能带来1:9的带动效应，实际上就是能带来带来人流、消费、住宿和基础设施使用需求，推动这里的相关产业升级。那住宿这一环，需求大但面积有限，会展湾的酒店供不应求，缺口巨大，这时候公寓的优势就凸显出来了。
（补充：深圳国际会展中心是全球规模最大、水平最高的国际级会展中心，比福田的会展中心还大，现在已经投入使用了，目前展会举行的频次大概。海洋新城毗邻就在会展中心隔壁，现在仍在建设中，主要是发展海洋产业。会展田园城是立足于周边生态环境打造片区田园度假旅游景区。综合港区则是扩大原有港口规模的运输，为新规划的产业提供支持。）
2. 价格优势
项目是会展核心区域内唯一在售新盘，在售均价平，总价不高，2字头就可以上车，首付4.5成。而且现在周边配套还未成型，根据规划建成的话，这里还有很大的上升空间。
碧海片区配套完善的公寓均价已达平，会展湾无法相比，但和福永、沙井片区最低已达5.8w的均价相较来说竞争力是更大的。
【综合评价】
评估：什么人可以买/未来可能存在风险
（一）适合购买人群：
宝安区置业投资、公寓过渡、无住宅名额或想保留住宅名额的投资客户，楼盘面积有34-124平的1-4居室，能满足多层面人群需求。而且项目总体规划高，且兑现速度即使在深圳也算非常快，目前展会发展势头良好，项目租金投资回报率高，即使业主没时间打理也可高价放盘给第三方托管机构，倚靠会展中心，收益远超周边。
（二）需注意：
1、目前地铁开通、商业等配套完善还是需要一定时间，会有暂时的不便，待项目明年（2021年8月）入伙后地铁同步开通，情况将有所改善。
2、项目为公寓性质，适合无住宅名额投资者，除了配套幼儿园，项目周边暂时没有中小学配套。
3、离机场较近且位于航线下方，飞机噪音影响因素不能忽视，虽然交付标准内的双层真空窗户隔音效果还可以，但开窗情况下还是存在噪音问题。
【楼盘资料详情】（附户型图）
指标：项目具体数据如下
想要进一步了解项目的，可继续看
总建筑面积：约15.6万㎡
会展湾水岸分为1期和2期，共有8栋公寓、一所幼儿园和约三千平米的配套商业。
T1-T4栋为项目一期，也还有部分户型可以选择购买。
现在主推的T5栋是十月份上线的“楼王”产品，属于二期产品，是小区正中间的一栋。T5栋直面国际会展中心，楼顶有空中泳池，楼下便是水岸连桥，到国际会展中心、商业和幼儿园的距离都非常近。
其中，90平和125平的户型面朝会展河，视野开阔，甚至还能远眺到海景。60平的户型朝向园林一面，绿景尽收眼底，而且每一栋都有两层作为公共露台供业主娱乐小憩，打造了多层次的立体园林景观，能给用户更舒适的居住体验。
规划总套数：2775户
户型主要有34、60、90和124平的1-4居室，精装交付。
T5栋主推户型为60㎡的2房、90㎡的3房、124㎡的4房。
商业面积：约2940㎡
2940平米仅仅是水岸项目自带的商业配套，同时还能共享整个会展湾项目总规划中的32万平米商业，其中有20万是为大型商场，目前尚未开始建设。从项目到商业通过跨河天桥过去距离只有300米，非常便利。
车位数：947个
交通配套
地铁：地铁12号线（在建）会展北站、会展南站，预计2022年开通
地铁20号线（在建）会议中心站，预计2021年开通
高铁、城轨：规划建设机场东高铁站、穗莞深城际线（机场东-虎门-东莞-广州东-新塘南）
高速：S3沿江高速（最近的出入口距项目仅1公里）、广深高速、外环高速、京港澳高速
航空：距宝安国际机场直线距离5公里，地铁20号线建成后2站即可达，未来可实现多条航线直飞超120个城市
港口：福永码头、大空港码头（规划中）
生态配套
项目紧邻会展河。会展河将立足于生态环境打造更多生活、文体配套，打造为水岸舞台区、都市水上生活区、生物体验区、健康运动区和红树林教育区五个片区。
海洋新城规划建设海洋博物馆、湿地公园等场所。
项目往北6公里有海上田园旅游区，面积约163万平方米，是集旅游观光、休闲度假、生态科普为一体的观光景区。
容积率：3.7
绿化率：30%
梯户数量：T1栋5梯13户
T2栋6梯28户
T4栋3梯12户
T5栋4梯13户
【户型鉴赏】
T5栋主力户型C1 59㎡-65㎡
户型方正，动静区划分明确，布局合理。房间和阳台都同一朝向，采光优秀。
主次卧面积相当，都比较适中，居住感舒适。
开放式厨房可能会不利于油烟排放，但还是看具体使用。
T5栋主力户型D1 90㎡
动静区划分得没有很明确，会缺少一些私密性。入门厕所与餐厅直接相对，这一点体验感会相对较差。但餐厨都很大很阔，实用率偏高。
做到了每个房间都有窗户，就算是内里的小房，也有面积比较小的小窗户，利于屋内通风。
T5栋主力户型E1 124㎡
户型方正，阳台比较宽阔，房间、书房都有比较大的窗户，动静区总体采光充沛。
厨房比较深，但只有小窗户，可能会不利于通风。且餐厅面积比较有限，如果有客人来家里聚餐，空间会不够。
一刀，资深深圳房地产从业者，帮助诸多买房人群解答困惑，欢迎加V咨询
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