本文作者：一刀楼市
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在各地房产市场中，公寓一直以来都不太被看好，税费高、流动性差、土地使用年限短、房贷利率高、不能落户……还有不断出台的政策条条框框都限制了公寓的成交，不是真的没的选，买房客绝对不选公寓。
但深圳是个例外。
2020年深圳商务公批售项目46个，批售商务公寓24910套，套数同比上涨23.6%，供应量上涨23.6%，成交11735套，同比增长2.6%。相对比而言，2020年广州公寓市场成交量却创下历史新低。全市共成交15015套86.2万㎡，成交量同比下跌45%，对比惨烈。
所以深圳公寓到底哪里不一样？
首先，为什么是深圳？
1. 前景优势
在北上广深四个一线城市中，深圳是最年轻的，但发展速度也非常惊人，不容小觑。
2021年，经济总量排在全国前五位的城市依次是上海、北京、广东深圳、广东广州、天津，高强度、高密度开发建设的、高端资源集聚的深圳，稳坐了全国经济总量第三城的位置。
深圳在建设中国特色社会主义先行示范区，同时也积极参与粤港澳大湾区建设，与湾区各城市合力共同促进大湾区产业链和价值链向高端延伸，这两重规划利好加上现在已有的成绩，深圳的前景光明，聪明的投资客早早就看到了深圳的潜力和价值，选择在深圳置业，用最稳定的房产来保值。
2. 政策优势
①不限购、不限贷
不限购指不限制房屋购买的次数，购买公寓不需要也不占用“首套”购房名额，买多少套都可以；不限贷指不限制贷款购房次数，不论买了几套，贷款了几次，只要正常还款，就不影响以后的房贷。
②可算积分申请学校
孩子上学的问题上，目前，深圳罗湖、福田、南山、盐田、大鹏新区的商务公寓可以申请学区了，具体政策和买房时长、居住时间、社保时长有较大关系。
③停止审批商务公寓、允许公寓燃气
2020年，深圳先是有了715新政，后又宣布停止商务公寓审批；2021年春节前，又出台了“二手房指导价”，紧接着宣布公寓允许通燃气。两个回合下来，买住宅更难了，名额、社保积分要求都比较高，相反公寓变得稀缺而且越来越住宅化，利好更多。
3. 市场优势
首先，深圳住宅的供应量本来就少，但是人口流入多，长期存在供不应求的问题，供需矛盾很突出。那住宅少人多，人就只能去选择小产权或者是公寓了。其次，一部分市场优势也是建立在政策条件上的，715新政本就大大提高了购房门槛，年初的二手房指导价出台又堵住了二手房的道路，要买住宅难上加难，所以很多置业者就把住宅的注意力转到了公寓市场上。
那又是为什么大家都在买深圳的公寓？
1. 价格优势
随着房价上涨，深圳未来上车的门槛将会越来越高，核心地段的项目更加。而相比住宅，公寓通常面积更小，总价更低，上车门槛也比较低，同时月供压力也没那么大。
2. 产权优势
在深圳购买居住用房，一般都会选择住宅、公寓和小产权，三者相比较看，产权年限是住宅=小产权>公寓的，住宅和小产权都是70年，公寓是40年，但在深圳，小产权慢慢的会通过城市更新等转化，所以产权年限可能没有70年之久，到期就会被收回，而公寓产权和住宅一样是永久的，到期不会被收回，可以自动续地，续地费用也同住宅一样。
3. 社群优势
在深圳买公寓，一般分为两种情况，一是选择大户型或者顶豪类型来自住的。目前深圳单价最高的房子不是住宅，而是深圳湾一号的公寓，单价逼近30万，这样的顶豪公寓，自带属性已经不只是居住，更多的是身份地位的象征。而这些顶豪公寓的居住人群多为企业家、上市公司老板、明星等城市精英，整体人群素质高。
二则是选择小面积户型公寓，基本都是过渡型自住或者投资出租，小面积公寓受众定位主要集中在都市时尚白领，也就是说年轻人居多，居住圈层会比较稳定。
4. 用途优势
深圳公寓有自住、出租、办公多功能，能够满足用户的多样需求。除此之外，还有个特别明显的优势，公寓如果是办公用途的话，还可用来注册公司使用（但是不能用于注册经营范围里有生产、加工的公司），那对于刚开始起步的创业者来说，公寓的用途优势就非常具有诱惑力了。
5.投资优势
公寓的投资由于他的独特属性，短时间内的回报是很低的，投资公寓就需要做好长期投资的准备。衡量是否值得买入的重要指标是租金回报率，租金回报率越高说明越值得投资。
受青睐的公寓常常都有地段好、配套好或者投资收益高的共性，尽管在非核心地段，也因为有发展规划好多少能吸引到一波投资者。深圳租金回报率高，目前深圳公寓普遍年化收益在3%左右，贷款投资能减轻月供压力，全款买一年租金收益也在银行定期/活期平均水平之上。
6.金融属性优势
①公寓可以作抵押贷款
深圳有超过一半以上的银行都是不接受商业类房产作抵押贷款的，商业类房产主要包括有公寓、商铺、写字楼和厂房，其中公寓会相对宽松些，其他商业房产即使有银行接受，也有较苛刻的条件。公寓一般可贷评估价的5成，极少部分银行可以贷6成，如果是带燃气的类住宅式公寓，有个别银行可以贷7成。
如果想购买商品类房产进行投资时，最好也考虑到房产的金融属性，需要资金时，能否能很容易且快速办理抵押、快速变现，是评估投资价值的重要标准。
②增值保值能力强
虽然公寓的升值速度比住宅慢，但照深圳稳步上涨的房租看，还是很有很升值空间的。如果是地段好的公寓，比如豪宅聚集区/市中心/热门商圈周边，有人流、物流、财富流支撑，投资优质的公寓比拿着现金或者买理财产品要强。
兆光，一刀老师助手，房地产从业者，
了解深圳楼市发展和动向，
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