本文作者：一刀楼市
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在大部分人眼中，公寓的投资购买价值是非常低的，种种缺点被反复强调：流通性差、产权年限低、商水商电、无学区位不能落户……
但公寓真的有这么差吗？深圳是个例外。因为深圳的住宅用地非常稀缺，深圳公寓越来越“住宅化”，来帮助缓解居住需求。深圳的公寓不限购、可以落户、还可以算积分得学区位。所以在深圳，公寓还是比较受欢迎的，如果是在优越地段的高端公寓，有时候甚至会比住宅更火爆、更抢手。
去年，深圳停批了商务公寓的用地，公寓的存量在逐渐消耗，能和豪宅媲美的高端公寓更是少至又少，来看看还有哪些可以选择的。
【福田】
福田是深圳的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，也是深圳高品质发展先锋城区和高端产业集聚区。地均GDP连续13年居深圳首位、人均GDP达到发达国家水平、深圳七成持牌金融机构汇聚、5G基站密度深圳第一、社会消费品零售总额连续15年居深圳首位、建筑装饰百强企业占据全国一半……这些标签，都是这些年福田成就的说明。
2021年，福田区规划建设河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”，突出科创、金融、时尚“三大产业”，瞄准中央创新区、中央商务区、中央活力区“三大定位”发展。
八卦岭片区，是深圳最早开发的片区之一，非常多的知名的企业和建筑都诞生于此，比如深圳第一家国际会展中心（老国展）、第一家洲际酒店，再比如最早的平安大厦，还有万科的老宿舍。这里的城市建设起步早，经济结构和产业发展也在不断转型，享有城市发展各项资源、配套的红利。八卦岭拥有四通八达的便利交通、顶级的医疗、还有丰富的自然生态环境资源，除此之外，教育板块也是一个吸引力极大的因素，这里聚集了深圳教育资源，成绩都有目共睹。
但八卦岭最早开发同时也意味着“旧”，所以棚改旧改规划早就开始了。早在2019年，福田区就提出“一轴两翼五廊”的新规划。定位是“金融科技总部基地”，未来八卦岭片区的房子都会受到利好辐射。未来3年，八卦岭将手握金融+科技两张王牌，根据新的规划蓝图，八卦岭片区的未来将由地标门户、城市主轴、聚落分区、开放空间及交通网络五大部分组成。
岁宝壹品就是属于深圳福田八卦岭片区旧改项目的公寓产品，对标的不是深圳湾1号，更多的是在老破小片区的高端住宅，岁宝壹号的问世将会填补八卦岭片区高端公寓的空白。
项目本身的规划设计也有可圈点之处。外立面以深圳别名“鹏城”为灵感，顶部为大鹏展翅式样。高空设置了横跨三栋塔楼的云端会客厅，分为云端会所+休闲绿化平台。还有通往未来深圳体育中心的空中连廊，未来将会形成一个庞大的空中步行系统。还有最重要的一点，项目旁规划有荔园实验学校，东侧还有荔园小学东校区。
不同于其他区的“CBD”，福田CBD是由深圳市政府规划出来的，福田中心区地处深圳市核心位置，汇聚了9大功能中心，行政、文化、金融、交通、会展、购物、酒店、公园、豪宅，集中体现了深圳的国际城市形象。
其中，福田的金融服务业是整个深圳金融资本、创投资本聚集和辐射功能最强的，具有金融核心区的强劲竞争力。
福田是深圳的中心，那中心·天元可能就是福田的C位了。中心天元就座落在福田cbd上，拥有的资源集合，而项目自身也很优越，公寓设计高端、品质优越，总体舒适度很高；在客厅可以看到市民中心南广场/中央大街的景观，视野开阔；带国际一线品牌的豪装，对比前海、后海同类型大面积平层产品来说价格也比较好，占很大的优势。
再来看看香蜜湖，香蜜湖向来是豪宅富人聚集的片区，东海花园、香蜜湖一号还有熙园等等，然而在今年年初，深圳提出了要建国家南方金融中心，依托的基地就在香蜜湖，如果能实现，那这里的价值将被重新估测。
深业中城就位处于香蜜湖片区，而且是在绝对的地理中心位置，是非常稀缺的可以现买现住的现售新房。现在的香蜜湖，恐怕很难再有新项目入市了，住宅更是难得，就算是奔着与高净值人群为邻和成熟的居住氛围圈层，择寓代宅也许是个很不错的选择。
规划中的香蜜湖新金融中心，将融汇国际交流中心、高端金融、商业活力街区等的功能，大范围产业发达，但小范围内还是以居住、交通枢纽为主，在同一片区内，当然是走不掉的。
在配套上，深业中城有一山两水五公园环绕的丰富生态资源，深圳高尔夫俱乐部、港大深圳医院、东海缤纷天地、JW万豪酒店、深圳图书馆等，顶级配套数不胜数。
梅林-彩田片区也是深圳市重点发展片区之一，被发展定位为深圳智谷，将通过集聚以人工智能前沿技术应用为核心的创新型产业，建成质量标杆、创新引领、业态丰富、环境优质的梅林-彩田深圳中部发展轴创新基地，打造深圳中轴提升战略重要支点。
与产业精英相匹配的应是高端顶尖居住资源，皇庭与世茂联手打造的皇庭世茂裕玺也就因此诞生。皇庭世茂裕玺在梅林片区，紧邻福田中心区。项目本身拥有6大主题泛会所，品质甚至能同深圳湾一号相比肩，包括了会客室、咖啡书吧、棋牌室内、儿童娱乐区、健身房还有天际泳池，足不出户就能满足基础的休闲娱乐需求。
福田还有不得不提的车公庙，作为市中心区的以及辐射区，车公庙是商业氛围浓厚的同时也拥有密布的办公写字楼的热门区域。早在2017年的时候，车公庙就被定位“2049”未来产业集聚区，重点引进智能科技企业总部、研发总部、研究院等，打造时装时尚产业总部基地。
在这个寸土寸金的车公庙，有一一栋抬眼即可见的地标性建筑——东海国际公寓，它是亚洲十大豪宅之一，产品有天墅、大平层和复式，在行业内已经是高端的代名词。项目分为两期，一期为甲级办公楼，一期则是五星级酒店+双子塔式的东海国际公寓及大型商超组合成。
因为高达308米，所以视野非常开阔，在家里就可以看到塘朗山、红树林、深圳湾、香蜜湖、香蜜公园的景观，同时私密性也非常高，因此得到了很多富豪们的青睐。
【南山】
深圳城市中心的发展一路向西，从罗湖到福田到南山到现在更西部的大前海、宝安，南山为深圳经济高速增长贡献了重要的力量。目前南山是深圳市经济总量最大的区，在全省区县里位居首位。
南山的产业主要集中在六大总部基地：深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、后海金融总部基地、深圳湾科技园总部基地以及国家级自贸区前海蛇口自贸区、蛇口国际海洋城。在政策的推动下已有众多知名央企与世界百强企业总部在此设立了湾区总部基地，腾讯、大疆、字节跳动、恒大、百度、小米科技、广发银行、丰巢科技、华润集团等等，未来发展中，南山经济中心地位随着总部企业的入驻会得到强化。
深圳湾超级总部基地是中心服务性重点区域，指以高端商务、商业服务和高等级城市公共服务功能为主导，集聚服务业就业人群的服务性城市地区。而后海金融总部基地定位为深圳国际门户和国际金融区,主打总部经济、科技创新和金融服务。这两个总部基地紧密相连，都在同一区域。
从前的创一代可能主要聚集地在蛇口、罗湖，但新一代创业者聚集的地方，就应当是是深圳湾了。这里是承载着最好经济体发展的地方，但是深圳-后海超总这一块在云集了许多品牌总部的同时，土地资源都极度紧张，而且未来这里可供开发的居住用地和商业用地几乎为零。深圳湾一号这种最能代表深圳品质的商务公寓的稀缺不言而喻。
深圳湾一号是深圳高房价和高租金的实力担当，十几万一个月的租金，已经给它打上了标签，让它成为了深圳豪宅的标杆，资产价值远高于居住价值。
毗邻后海总部基地+深圳湾超级总部基地，这里有绝对的地理位置优势，还有好的城市生态景观环境，深圳湾、人才公园、未来的深圳湾广场、滨海长廊和深圳湾大桥等，地标景观一览无遗。
除了深圳湾一号，深圳湾这里非常著名的豪宅公寓还有恒裕深圳湾，区位价值同深圳湾壹号相差无几，但号称是占据了深圳湾观景C位，与春笋、深圳湾一号形成了一线三足鼎立的天际线。还有非常重要的一点：恒裕深圳湾所在的地块，已经是深圳湾最后一块含可售公寓指标的商业用地了。
除去最重要的区位优势，到这里还可以说说配套，从人才公园，到春茧、春笋到深圳湾万象城、保利剧院再到后海海岸城，深圳湾的基建在慢慢兑现，生态、商业、文化都在展示着这里的价值。
蛇口片区这么稀缺的地段当然也有豪宅公寓可说。
先说说蛇口，从工业区到现在的太子湾邮轮母港、海上世界、蛇口网谷，集装箱码头，蛇口开辟了深圳的贸易经济、港口经济、邮轮经济，这里算是深圳最早一批发展起来的产业区。现在的蛇口是前海自贸区的核心区，规划定位为一带一路战略支点、深港澳深度合作示范区和城市新中心、有“蛇口国际海洋城”的规划蓝图，虽然目前没有像科技园、其他总部基地那样民营企业百花齐放，但仍旧有招商局和南山开发集团等实力强劲的国企做靠山。
说到蛇口豪宅公寓，难免想起开启了2020年日光盘记录的蛇口招商太子湾湾玺，去年卖的是一期，当日就售罄，加推14套之后又被秒空。去年年底开卖的N3、N5，楼体正对与香港新世界合作的在建商业K11，从体量上看，商业就不止是罗湖万象城的两倍，有这样配置的商业，估计就只有香港海港城了。住户站在阳台就能看到广阔海景，还有太子湾油轮母港，邮轮已经开通了近5条航线，途径香港、珠海、越南、日本和菲律宾等胜地，待疫情过去后，从家门口坐船通达世界各地就不只是说说而已了。有K11又有蛇口邮轮母港的双重优势，未来太子湾的人流量估计会很大，能给这个版块带来无限的发展前景。也难怪湾玺这么抢手了。
还有晗山悦海，蛇口片区的中小面积豪宅，自配的地下商业将来会与建成的地铁12号线无缝接驳，到其他各区也很便利。项目涵盖了住宅、公寓、办公和商业，公寓位于双子塔的高层区，山海景观一览无余，要在南山买海景房，综合来看这个性价比还是不错的。
兆光，一刀老师助手，房地产从业者，
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