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重要会议,传递出2021年楼市的重要信号!

李宇嘉 地产 发布时间:2020.12.06 13:43:47
浏览:49925

01

楼市,顶层设计来了


近期,领导人对房地产极其关注。12月3日,主管住建部的韩正副总理,在住房和城乡建设部召开座谈会。



详细分析这次座谈会内容、释放出什么信号之前,这里先和大家交代一下。


这几年,韩总理基本上每年都要去住建部调研或召开座谈会,下面我就把几次调研会、座谈会的重点内容,总结介绍一下:


  • 2019年3月18日,国务院副总理韩正到住建部调研,强调“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点,做好实施过程中的评估和跟踪;夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。”


  • 2019年12月18日,国务院副总理韩正在住建部召开座谈会,强调“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献;完善长效管理调控机制,做好重点区域房地产市场调控工作”。


  • 2020年7月24日,“房地产工作座谈会”召开,韩正副总理强调,“要实施好房地产金融审慎管理制度,严控增量,防止资金违规流入房地产市场;要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。”


02

首次强调,“地产金融调控”


12月3日的这次座谈会,有以下几个值得关注的动向:


首次提出“加强房地产金融调控”。韩总理强调“房地产长效机制实施以来,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期调控目标,坚持因城施策、一城一策,夯实城市主体责任,加强房地产金融调控,房地产工作取得了明显成效”。可见,管理层对当前房地产调控的工作是满意的。


强调“加强房地产金融调控”,与“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”一脉相承。其内涵是,“控规模、控占比”,逆周期调节、区别对待(比如“三条红线”),追求动态平稳。既满足地产对资金的合理需求,又不能让资金过度流入地产;短期内允许杠杆一定上升(比如疫情期间),但中期内保持杠杆水平稳定,长期内杠杆要逐渐下降。


地产与金融均衡发展的路径,就是建立房地产金融审慎管理,这是房地产金融的长效机制,即通过贷款LPR双轨制(降低针对实体经济融资的1年期LPR,针对楼市融资的5年期LPR要实时调节),从而建立实体和地产融资的“防火墙”,实现“脱虚入实”,控制资金流入地产。



这对保持楼市平稳意义重大。从过去经验看,凡是房价明显上涨的时期,就是货币高发的时期。而且,管理层已形成共识,资金过度投入楼市,不仅挤压实体经济,导致空心化问题,更关键的是,房地产已成为中国金融风险最大的灰犀牛,控制资金进入楼市,就是防范系统性风险。



2018年以来,房地产金融审慎管理制度开始建立,也就是控规模、控占比、逆周期调节、追求动态平稳。房地产贷款增速明显下降,全国房价涨幅也开始走缓,70城新房价格同比自2019年4月以来连续18个月下跌,不受干预的二手房价,24个城市下跌,包括天津、济南、青岛等。


03

商品房和保障房,都要大发展


首次提出,加强“十四五”时期住房发展顶层设计。这一顶层设计的核心,就是住房市场和住房保障两个体系。这次座谈会上,韩总理讲的更多的是住房保障。


一是制度建设。以保障性租赁住房为着力点,完善基础性制度和支持政策,加强住房保障体系建设,这个体系包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。


二是增加供给。有效扩大保障性租赁住房供给。


三是处理好保障和非保障的关系。尽力而为、量力而行,着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系,既强化政府保障作用,也要积极运用市场化手段。


目前来看,新时期的住房保障体系基本形成,即“三房两改”,即构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,结合城镇棚户区改造和老旧小区改造,有效增加保障性住房供应。

重视保障房,这是什么信号?简单来讲,就是商品房市场还会大发展,保障房也要大发展。


另外,新的住房政策体系还包括租赁住房。韩总理这次并未大笔墨讲租赁住房,但并不是不重要,而是之前国家“十四五”规划、五中全会,领导人讲话、发文等,都讲过了,比如大力发展租赁住房,完善长租房政策,扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给,满足新市民住房需求。


还包括,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房等等。总结看,保障房搞好了,租赁搞好了,低收入人群也好、新市民也好,获得了体面的居住,商品房市场发展的空间就更大一些。


过去,商品房市场发展太快,住房保障和租赁没搞好,怨声载道。未来,当住房保障和租赁搞好了,收入低的住保障房、租公租房,新市民租住租赁住房,等收入上来了,积蓄够了,就去买商品房。这样,“先租后买”、“先小后大”、“先上车、后改善”,住房梯度消费的模式就建立起来了。


这不就是国家讲的,促进住房消费健康发展嘛!


只有商品房发展好了,保障房才能搞好、租赁才能搞好。过去十几年,保障房基本上是政府投资建设、运营。当然,政府责无旁贷,但政府投资建设运营,效率不太好。未来,外来人口、新市民大规模向中心城市、都市圈集中,房价可能还会上涨,住房保障、租赁住房供应的压力很大。


政府继续主导建设、运营,一方面财力跟不上,另一方面难以满足多样化的需求。而且,存量房足够大了,要盘活存量。总之,未来保障房供应更多要发挥市场的作用,比如配建的方式解决。要发挥市场的作用,就得让商品房发展的好一些。所以,未来商品住房和非商住品房继续高举高打。


04

商品房还要支撑财政预案


十四五期间,打造内需增长引擎、构建“双循环”体系,需要各地政府在基建、社会保障、扶持中小微等方面有巨大的投入,但目前来看,各地财政都紧张。2014年之前,地方财政收入增幅基本大于支出增幅,2014年之后,趋势反过来了。所以,商品房市场还要支撑财政预案。



这就是为何?房地产长效机制设定的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。根本目的就是,楼市不要再大涨的同时,在历史高位上能停留更长的时间。对于商品房市场,此次韩总理的讲话有两个新意:


一是要处理好中央和地方的关系。对于楼市,中央最看重的是保民生、防风险,其次是稳增长;而地方则最看重稳增长、稳财政,然后是保民生,最后是防风险。处理好这个关系,就是要认可地产对地方的综合诉求,然后协调中央的诉求。所以,未来地方适当松绑调控、扶持楼市,这是合理的。


二是要处理好基本保障和非基本保障的关系,尽力而为、量力而行。政府财政能力有限,承担基本保障比如公租房,其他的,包括保障性租赁住房、共有产权、住房租赁等,都要靠市场的力量来解决,政府提供用地、规划、配套支持,比如工商业用地转住宅、企业自用用地开发等。


这么看,不管是2021年,还是未来5年,商品住房市场还会呈现大发展的势头。


深圳 房价 宏观分析

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