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深圳楼市参考价政策影响分析

大嘴唐老鸭 发布时间:2021.02.20 09:00:00
浏览:5352

内容提要:


深圳住建局推出二手房交易参考价,银行贷款会参照参考价贷款,使用参考价贷款机制将产生什么样的影响?

目录:

一、参考价政策的整体影响

二、楼市的置业周期

三、本次调控对首付的影响

四、历次调控影响的对比

五、东西部历史走势对比


一、参考价政策的整体影响


参考价调控的影响


1、本次调控是在房价上升过程中的遏制政策,房价可能长期涨,但不能一直飙涨,遏制是必须的,但调控政策并未改变目前楼市处于的过热周期,即使到滞涨周期也难以普遍下跌,所以本次调控并未改变楼市的整体趋势,但是对西部压力较大,经过短期调整后,将呈现西横东稳的局面。


2、本次调控,不可能只限于中介的挂盘和业主叫价的监管。银行贷款执行已有各种传言,但银行贷款的参考价监管一定会跟上,这一点是毋庸置疑的。


3、本次调控对年底翘尾涨幅过高的楼盘有较大压力,价格会有所调整,对于与参考价相差不大的楼盘,难言调整。


二、楼市的置业周期


回顾一下我在年度分析中讲到的房产置业时钟。


房产置业时钟


衰退期:货币收紧,通胀下行,地产调控严格,全国房价下跌,深圳表现为整体略有下跌,片区根据规划有涨有落,其他城市下跌。


复苏期:货币趋松,通胀下行,楼市出现政策放松或贷款隐形放松,楼市复苏;深圳在全国率先领涨,其他一线、新一线城市随后跟上,随后依次波及二、三线城市。


过热期:货币宽松,通胀上行,全国楼市全面上涨,深圳楼市大幅上升,严厉调控政策出台抑制深圳楼市价格上涨,深圳楼市处于行情中后期,体现片区价格互动。


滞涨期:货币出现收紧预期,全国楼市行情中后期,深圳楼市整体横盘,片区涨跌交互出现。


从715调控开始楼市处于过热周期,虽然因疫情原因通胀还未上行,但2021年通胀大概率是上行的。深圳楼市在严厉调控政策之下片区会出现分化,整体上涨的趋势减弱,置业向价格涨幅低的区域流动,参照住建局的参考价,置整体向东部流动。


三、本次调控对首付的影响

参考价差异对首付的影响

65%以下的参考价适用于个别楼盘,大部分片区参考价比值在65%以上。


1、参考价执行对首付三成的置业者影响最大,参考价比值70%时,三成首付增加个2成,五成首付增加了1.5成,六成首付增加1.2成。


2、参考价比值80%时,三成首付增加1.2成,五成首付增加1成。六成首付增加0.8成。


3、参考价值90%时,三成首付增加0.7成,五成首付增加0.5成,六成首付增加0.4成。


本次调控对西部片区的影响较大,对首次置业的影响因素高于置换。如果严格按参考价,西部的二次置业者,首付比例会在7成以上,当然具体执行政策要看银行在参考价基础上的浮动情况。


四、历次调控影响的对比


2015年以来的历次调控都是从三个方面着手,1、限购(限售),限制购买。2、增加交易环节税赋。3、提高二次置业首付。


回顾上一轮楼市周期调控的影响。


全市楼市情况,曲线为价格,柱形图为成交量指数。



1、 2015年330政策,楼市松绑,价格上升。


2、6月底发生股灾,全市价格放缓上升。


3、10月国家开启楼市去库存,楼市年底翘尾,价格加速上升。


4、2016年325调控,楼市进入三个月调整期,于7月回暖,价格小幅上升。


5、1004调控叠加1108评估价上调,豪宅税覆盖面积增加,价格回落,此后涨幅受到抑制,整体缓慢上升,到2017年底价格比2016年9月上升8%。


本次周期情况:


1、2019双11新政,为楼市松绑,价格上升。


2、1月20日新冠疫情爆发,叠加春节,楼市前景朴素迷离。


3、应对疫情,经营贷开闸,西部楼市飙升,深圳楼市整体价格升幅不大。


4、715调控,楼市调整4个月,于12月年底翘尾,到1月,大幅上升。


5、2021年2月参考价调控,楼市会进入3个月左右的调整期,后续会理性温和回升。西部行情回顾,西部片区以宝中为例进行研究,这并不偏爱宝中,而是因为宝中作为一个整体片区,相对集中,楼盘建设年代差异不大,价格差异也相对较小,又地处前海自贸区前沿,是研究楼市走势最有代表性的区域。


宝中上轮周期回顾


1、2015年330后,宝中价格飙升。


2、6月股灾使宝中价格横盘三个月。


3、10月去库存开始,宝中年底大幅翘尾。


4、325调控,宝中进入4个月调整期,价格小幅下跌,8月有所回升。


5、1004、1108调控让宝中进入长期调整,2017年底仅达到2016年2月高峰的水平。


本轮宝中情况


1、2019年双11为宝中松绑,房价加速上升。


2、2020年1月底爆发疫情,2月成交低迷。


3、3月抗疫情货币宽松,让宝中3月开始价格持续上升。


4、715调控,宝中价格8月小幅调整,9月后重回升势,1月翘尾较高。


5、2021年2月参考价调控,宝中参考价与成交价比例达到66%,首次置业首付提高2.5成,置换置业首付提高1.4成,正常置业压力相当大。全款购买后抵押经营贷的置业行为大概率会受到比较严格的监管。如果说715新政的豪宅税有南山、福田整体的分担,但参考价政策使为宝中分担的区域大幅减少,整体上宝中将进入短期的调整和长期的横盘。


东部的龙岗中心城,参考价比例86%,首次置业比例增加1成,置换置业比例增加0.7成,相对压力较小,会引导置业者向东部流动。


五、东西部历史走势对比


东西部行政区走势对比:

南山、福田、罗湖、盐田

宝安、光明、龙华、龙岗


从各行政区的历史走势看,上一轮周期价格拉开的趋势并不明显。本轮周期,即使有前海自贸区因素的影响,东西部的价格拉开过大,在针对西部严格打压的政策之下,东部会回稳,减小价格差距。


对比分析

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