深圳楼市参考价政策影响分析

内容提要：

深圳住建局推出二手房交易参考价，银行贷款会参照参考价贷款，使用参考价贷款机制将产生什么样的影响？

目录：

一、参考价政策的整体影响

二、楼市的置业周期

三、本次调控对首付的影响

四、历次调控影响的对比

五、东西部历史走势对比

一、参考价政策的整体影响

参考价调控的影响

1、本次调控是在房价上升过程中的遏制政策，房价可能长期涨，但不能一直飙涨，遏制是必须的，但调控政策并未改变目前楼市处于的过热周期，即使到滞涨周期也难以普遍下跌，所以本次调控并未改变楼市的整体趋势，但是对西部压力较大，经过短期调整后，将呈现西横东稳的局面。

2、本次调控，不可能只限于中介的挂盘和业主叫价的监管。银行贷款执行已有各种传言，但银行贷款的参考价监管一定会跟上，这一点是毋庸置疑的。

3、本次调控对年底翘尾涨幅过高的楼盘有较大压力，价格会有所调整，对于与参考价相差不大的楼盘，难言调整。

二、楼市的置业周期

回顾一下我在年度分析中讲到的房产置业时钟。

房产置业时钟

衰退期：货币收紧，通胀下行，地产调控严格，全国房价下跌，深圳表现为整体略有下跌，片区根据规划有涨有落，其他城市下跌。

复苏期：货币趋松，通胀下行，楼市出现政策放松或贷款隐形放松，楼市复苏；深圳在全国率先领涨，其他一线、新一线城市随后跟上，随后依次波及二、三线城市。

过热期：货币宽松，通胀上行，全国楼市全面上涨，深圳楼市大幅上升，严厉调控政策出台抑制深圳楼市价格上涨，深圳楼市处于行情中后期，体现片区价格互动。

滞涨期：货币出现收紧预期，全国楼市行情中后期，深圳楼市整体横盘，片区涨跌交互出现。

从715调控开始楼市处于过热周期，虽然因疫情原因通胀还未上行，但2021年通胀大概率是上行的。深圳楼市在严厉调控政策之下片区会出现分化，整体上涨的趋势减弱，置业向价格涨幅低的区域流动，参照住建局的参考价，置整体向东部流动。

三、本次调控对首付的影响

参考价差异对首付的影响

65%以下的参考价适用于个别楼盘，大部分片区参考价比值在65%以上。

1、参考价执行对首付三成的置业者影响最大，参考价比值70%时，三成首付增加个2成，五成首付增加了1.5成，六成首付增加1.2成。

2、参考价比值80%时，三成首付增加1.2成，五成首付增加1成。六成首付增加0.8成。

3、参考价值90%时，三成首付增加0.7成，五成首付增加0.5成，六成首付增加0.4成。

本次调控对西部片区的影响较大，对首次置业的影响因素高于置换。如果严格按参考价，西部的二次置业者，首付比例会在7成以上，当然具体执行政策要看银行在参考价基础上的浮动情况。

四、历次调控影响的对比

2015年以来的历次调控都是从三个方面着手，1、限购（限售），限制购买。2、增加交易环节税赋。3、提高二次置业首付。

回顾上一轮楼市周期调控的影响。

全市楼市情况，曲线为价格，柱形图为成交量指数。

1、 2015年330政策，楼市松绑，价格上升。

2、6月底发生股灾，全市价格放缓上升。

3、10月国家开启楼市去库存，楼市年底翘尾，价格加速上升。

4、2016年325调控，楼市进入三个月调整期，于7月回暖，价格小幅上升。

5、1004调控叠加1108评估价上调，豪宅税覆盖面积增加，价格回落，此后涨幅受到抑制，整体缓慢上升，到2017年底价格比2016年9月上升8%。

本次周期情况：

1、2019双11新政，为楼市松绑，价格上升。

2、1月20日新冠疫情爆发，叠加春节，楼市前景朴素迷离。

3、应对疫情，经营贷开闸，西部楼市飙升，深圳楼市整体价格升幅不大。

4、715调控，楼市调整4个月，于12月年底翘尾，到1月，大幅上升。

5、2021年2月参考价调控，楼市会进入3个月左右的调整期，后续会理性温和回升。西部行情回顾，西部片区以宝中为例进行研究，这并不偏爱宝中，而是因为宝中作为一个整体片区，相对集中，楼盘建设年代差异不大，价格差异也相对较小，又地处前海自贸区前沿，是研究楼市走势最有代表性的区域。

宝中上轮周期回顾

1、2015年330后，宝中价格飙升。

2、6月股灾使宝中价格横盘三个月。

3、10月去库存开始，宝中年底大幅翘尾。

4、325调控，宝中进入4个月调整期，价格小幅下跌，8月有所回升。

5、1004、1108调控让宝中进入长期调整，2017年底仅达到2016年2月高峰的水平。

本轮宝中情况

1、2019年双11为宝中松绑，房价加速上升。

2、2020年1月底爆发疫情，2月成交低迷。

3、3月抗疫情货币宽松，让宝中3月开始价格持续上升。

4、715调控，宝中价格8月小幅调整，9月后重回升势，1月翘尾较高。

5、2021年2月参考价调控，宝中参考价与成交价比例达到66%，首次置业首付提高2.5成，置换置业首付提高1.4成，正常置业压力相当大。全款购买后抵押经营贷的置业行为大概率会受到比较严格的监管。如果说715新政的豪宅税有南山、福田整体的分担，但参考价政策使为宝中分担的区域大幅减少，整体上宝中将进入短期的调整和长期的横盘。

东部的龙岗中心城，参考价比例86%，首次置业比例增加1成，置换置业比例增加0.7成，相对压力较小，会引导置业者向东部流动。

五、东西部历史走势对比

东西部行政区走势对比：

南山、福田、罗湖、盐田

宝安、光明、龙华、龙岗

从各行政区的历史走势看，上一轮周期价格拉开的趋势并不明显。本轮周期，即使有前海自贸区因素的影响，东西部的价格拉开过大，在针对西部严格打压的政策之下，东部会回稳，减小价格差距。