大嘴唐老鸭：参考价调控，楼市走在十字路口

考价调控以来，二手楼市陷入冰冻，楼市走到了十字路口，调控的冰冷局面能维持多久，新的市场价格会在参考价基础上溢价多少呢？请看本文分析。

一、宏观经济环境分析

资产指数

资产指数=M2-GDP增幅-CPI

M2为广义货币总量，GDP的增长会增加M2，M

2的增加也会带来通货膨胀也就是CPI的增长，同时投资是属于GDP部分的，所以M2在GDP、CPI多出来的部分理论上会流向存量资产，大宗商品、股市、厂房、矿山等，同时也会流向了一线城市的房产。

资产指数在2015年年底去库存政策达到峰值5.3。

以后逐步回落，到2017年资产指数逐步趋于0，甚至变为负值，这样也就是李总理曾多次强调的M2增幅与名义GDP增幅（GDP增幅+CPI）增幅一致。

2019年下半年因猪通胀，使CPI大幅提高，资产指数达到谷底的-2.3。

2020年因疫情原因，GDP大幅下降，2020年4月，资产指数达到峰值12.9,3-7月份也是房价大幅上升阶段。

2020年下半年GDP逐步恢复，猪肉价格下降带动CPI转负，所以资产指数在3-5之间波动。

2021年货币政策会保持持续稳定，GDP目标设为6%，CPI控制在2%以内的概率较大，所以资产指数超过2%的可能性较大，会继续流向存量资产。

当然对楼市而言，除了或政策的影响，还有楼市调控政策的影响。

二、历史上的调控政策对比

历次收紧调控政策对比

分析历史调控政策可以得出结论：

1、调整限购：2016年325和1004政策，2018年731政策，2020年715 政策提高了限购条件。

2、提高税负：？2016年1108，2018年328，2020年715提高了增值税负担。

3、提高首付：

2016年315提高了1成首付。

2016年1004，有贷款记录又提高了1成首付，二套提高了3成（从4成到7成）。

2020年715政策，豪宅（总价750万以上）提高首付比例1成。

2021年208政策，参考价贷款，按楼盘提高了不同的·首付比例。

参考价贷款对首付的影响

参考价与实际交易比值决定了贷款的首付成数。

参考价影响首付参照表

1、参考价执行对首付三成的置业指影响最大，参考价比值70%时，三成首付增加个2成，五成首付增加了1.5成，六成首付增加1.2成。

2、参考价比值80%时，三成首付增加1.2成，五成首付增加1成。六成首付增加0.8成。

3、参考价值90%时，三成首付增加0.7成，五成首付增加0.5成，六成首付增加0.4成。

参考价对首次置业的影响是最大的，对于置换首付六成的有一定影响，对首付八成的二套置业者影响最小。

现在买房要靠参考价是多少，才能确定贷款的比例，首付的成数。

参考价与1月份成交均价比值

按各行政区的中位数78%推算：

首次置业提高了 1.5成，置换750万以下提高了1.1成，置换750以上提高了0.88成，二套置业提高了0.66和0.44成。

重点研究一下历史上的首付提高情况：

本次参考价调控对首付的影响

1、首次置业首付比例提高了50%，这是比历史上历次调控都要高的，原来200万上车，现在需要300万了，刚需上车更难了，同时也打击了各种深度代持行为。

2、置换置业的影响，非豪宅首付比例提高22%，豪宅首付比例提高了14.67%，低于2016年的1004调控，但由于5年增值税可以算到首付比例，所以影响相近。

3、二套置业首付比例的影响更小一些，即使加上增值税也小于2016年1004调控。

以上是对参考价调控造成的直接影响分析。

三、调控对楼市影响分析

参考价政策主要提高了首付比例，715 208调控政策的影响可以参照 2016年的325 和1004、1008两次调控。

红色曲线为深圳月均价，蓝色曲线为南山区月均价，紫色柱状图为资产指数。

1、2016年325调控提高了置换首付1成，提高比例33%，4-9月资产指数平均在3左右，楼市调整两个月后有所恢复，9月达到了最高点。

2、2016年1004、1108调控，置换首付提高1成，提高比例25%，1108加税对南山有一定影响，加上春节一共调整了4个月，于2017年2月回暖。

3、2017年5月后，去杠杆发挥作用，资产指数开始下降，并在8月接近0，房价在5月份以后失去持续上升动力，小幅波动到2018年底。

2020年715调控、2021年208调控

这两次调控都是预期会出现的，房价大幅上升的势头必须得到有效遏制。

双11后伴随楼市政策松绑及资产指数的提高，楼市大幅上升就不多说了，下面讲调控。

1、2020年715调控，首付提高1成，加上增值税影响，首付提高比例与2016年325调控强度接近，715后资产指数也运行在3以上的高位，深圳整体房价历经三个月调整后恢复上涨，南山区调整三个月后恢复上升，并且在其他贷款的推动下房价大幅上升，涨幅超过2016年325之后的调控。

2、2021年208参考价调控，提高了首次置业首付，首付平均提高1.5成，提高比例50%，使更多刚需失去置业能力即需求。

我曾经分析过，西部楼市的快速上升是由置换驱动的，置换的首付比例提高了20-25%，与2016年1004调控相近。但是置换的始点还是首次置业，置换推动的长期驱动力进一步失去。

同时也应该看到资产指数与2016年1004一样，208后资产指数还处于比较高的位置，房价经过短期调整后在资产指数的支撑下，房价会逐步回稳，在经营贷的严控之下不可能大幅上升，随着未来资产指数下降，房价会进入小幅波动。

3、在4、5月份有适当调整价格（5-10%）的房源置业者应该还抓住机会，特别是持币代购的，不是买不起，而是等房价降，资产指数支撑在那里，不要期望价格调整太多。预计西部普通楼盘参考价比实际价75%-80%是合适的入手机会。西部热点明星楼盘这一比例还将更低。

4、中上学区小户型，是读书刚需，价格很难松动，不涨就算降了，有价格合适的在4-5月份即可入手，不要等到失去机会。

5、东部楼盘接近参考价，参考价比值在90%以上都是合适的。

四、资产指数的流向

由于资产指数较高，商品房限购、首付提高，资金会流向其他领域：如公寓、临深的中山、南沙、大亚湾，小产权回迁房等。

我的观点是投资不离深，小产回迁也好，公寓也罢，会比深圳以外的区域有更好的价值。