本文作者：一刀楼市
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今天想系统说下公寓，虽然现在市场上已经把公寓这样的产品妖魔化了，好像凡是提到公寓，或者有人给你推公寓，就直接划到骗子的行列，就是要坑你的钱。今天其实大家冷静下来客观的看一下这个产品，不要过分推崇，也不要过度妖魔化就好。
商务公寓其实，是一个深圳当年独有的居住类的产品，开发出这种产品主要是为了帮助那些深圳以外的商旅人士来深圳短期居住而做出来的一个东西。最初其实是把它当做酒店式公寓一类的产品做出来的，所以整体面积偏小。但是无奈深圳寸土寸金。一些核心地端的房子拿到了这种指标，就选择把它做成大户型来实现高溢价。
然后后来又因为深圳的办公指标太多过剩，所以有很多开发商参考商务公寓的做法，把很多4米5层高的办公产品做成了类似商务公寓一样的公寓产品，现在市场上统称为商办公寓。两者最大的区别就是一个是独立的商务公寓的产权，一个是办公写字楼的产权。
一般的写字楼产权的公寓会做成4米5层高的双层loft，然而搭板的这个问题其实一直在规范上是无法通过的，无奈这种产品在深圳的市场上存量实在太大了。所以官方也就睁一只眼闭一只眼。
因此在产权安全度上，商务公寓比商办公寓更加保险，也更加具有居住的属性，可以通燃气等。
然而商办公寓，如果是做成双层来使用，可以获得更高的租金回报，如果做成单层使用它的层高一般来说会比正常的商务公寓还要高一些，能够保证足够的尺度。
今天我们重点说一下商务公寓，优劣势很明显，大概就是如下：
优势：
不限购，不需要名额
不限贷，贷款永远只要五成
面积小，很多低总价上车的户型可以选择
最近补充利好：
2020年7月31日，市规自局、市住建局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》，在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批。
基本确定了商务公寓的地位。
2021年2月23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，符合条件的新建、已建商务公寓、宿舍可通管道燃气。
基本确定了商务公寓的居住认可属性。
2021年3月3日，深圳市规自局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中删除了C1商业用地中关于适建商务公寓的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”。
再次确定了商务公寓的地位。
劣势：
限售和税费高
产权时间短
商水商电居住成本高
居住不纯粹，会有很多工作室混住
最关键的劣势：
很多大体量公寓+商办类项目，买了5年，丝毫不涨，被誉为超级天坑。
市场上所有大V，专家，投资客，基本都是一面倒，公寓不能碰，虽然绝版不批+通燃气水电 2大利好在这里，但是只要是积分教育和交易税费这两大核心问题不解决在涨价这件事情上就没有任何商讨的余地，解决的只是次要问题。
那么我们不妨从另外一个角度来看一下。
2020年，深圳楼市跌宕起伏，政府严控，连续发布715、731两大调控政策；
2021开年即收到重磅大礼，2月8日发布指导价新政，四大国有银行纷纷表态将按照参考价贷款；
从资格到资金，深圳住宅购买门槛越来越高，目前住宅不好买，不知怎么买的问题正在越发明显。而强大的供不应求以及大量的人口净流入带来的产品紧缺的现象是明显的事实。我们的政府正在不遗余力的增加供应解决居住问题。其中包括了各种城市更新的速度的加快，各种保障房措施的建立，在存量房+其他产权房产的充分利用解决居住问题这件事情上，有很大一部分程度就是体现在公寓上。我们可以通过这样一系列动作看到：
第一；
据某数据机构统计，目前深圳商务公寓存量143.24万㎡，可售套数约2.4万套，库存最紧张的南山，存货只够卖9个月，停批的商务公寓出现供需分化，当市场供不应求时，产品价值也会随之提高。
“可通燃气”则使其居住属性大大增加，侧面反映，政府也希望公寓承担类住宅功能，作为住宅市场的一个重要补充，当商务公寓和宿舍的长期居住属性逐步得以完善时，也就会吸引更多的置业者购买公寓居住。
第二
福田区，商务公寓被列为第三和第四类型，在福田区早买了商务公寓的，积分具有一定的优势；
罗湖区，2017年起用商务公寓申请学生位的按特殊房产处理不按居住时长积分；
南山区和大鹏区，家庭名下的商务公寓为唯一住房，可按特殊类房产申请学生位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产)；
光明区的最新入学政策现在这张图也比较火，分享一下：
那接下来呢？
我们已经看到了公寓住宅化的趋势，在大量需求面前，可以说：
公寓住宅化，越早越好。
公寓的合法性质，决定了它转住宅没有法律障碍。
公寓的居住性质，它在使用功能上是与住宅最接近的一类物业，这决定了它在转住宅时，空间改造的难度要比那些写字楼、商业物业转住宅的改造难度小得多。
公寓的物业形态性质，特别是已建成待售的存量公寓，决定了它转化为住宅进入市场，要比土地供应后再建住宅要快得多。
可以这么说：公寓住宅化，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。
老规矩，一些还可以的公寓项目，放在这里大家参考
长均，一刀老师助手，房地产从业者，
了解深圳楼市发展和动向，
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