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继白石洲、桂庙新村之后,南山区又一重磅旧改项目近日官宣。传闻多年但进展缓慢的后海村,终于正式公示要启动了。
▷后海村实拍
从名字和区位看,和桂庙新村一样同属粤海街道,位置也很核心,紧挨后海中心区,对面就是知名大社区卓越蔚蓝海岸,完成旧改后,将为市面供应一定体量的高端住宅。
继去年底华润宣布接手南油B区棚改,后海村也加速了旧改步伐,从最新出炉的规划草案看,集酒店、办公、住宅于一体,最大亮点是更新后的后海村未来住宅体量较大,将建8栋60层左右的超高层住宅,超过后海目前最高住宅恒裕滨城2期。
从消息面看,项目大概率由远洋集团操刀。目前后海村待拆小产权房也一房难求,报价摸到到8万多/平,完全不输周边老旧商品房。后海片区住宅市场早已进入二手存量市场,价格也是不断创下新高,已经多年没有住宅新盘上市了。
NO. 1|壹
后海村旧改规划草案公示
远洋集团操刀
目前,南山区10多个旧改项目正大刀阔斧地进行当中,继大冲完成旧改之后,白石洲、桂庙新村、后海村成为新的流量级旧改。
近日,深圳市南山区城市更新和土地整备局发布了《关于南山区粤海街道后海村城市更新单元规划(草案)的公示》。
后海村位置较为核心,紧邻后海大道,后面就是华润主导的南油B区,对面隔着大型社区蔚蓝海岸可望深圳湾。
公示显示,后海村城市更新单元于5年前纳入计划,目前已被审议通过,进入草案公示阶段。
具体来看,项目规划容积42.606万平,其中住宅共8栋,总建面28.444万平(含保障房3.551万平),商业+办公+旅馆业建筑12.522万平。以登良路和华明路为界,旧改分为3个组团。
北侧保留天后景观广场,规划30班小学、12班制幼儿园、64层的保障房及住宅,设置大型活动广场;
▷后海村城市更新单元总平面布局,放大查看详情
中部组团最大地块,规划了5栋60-64层超高层住宅、一栋50层的办公+酒店;
南侧规划两栋超高层住宅、一栋30层的酒店和一所9班幼儿园。
对比其中各类建筑指标,更新后的后海村未来住宅体量最大,意味着后海村将建成以住宅规划为主,配套齐全的综合体项目。
其中,小区内规划了数栋200米左右(60层以上)的超高层住宅,使得项目或将成为深圳密度最大的超高层住宅小区。
消息人士称,后海村原由于最新草案中新增了xuexiao,占用了原本的住宅用地,开发商为了保证原有的住宅总量,只能增加了高度。
若草案顺利通过,新增小学规划,意味着后海村将不再对应原来的南油小学,未来的xuewei有了期待空间。项目外界关注较高的是“深圳湾最高住宅”的名头。60多层的住宅高度,超过深圳湾目前最高住宅、46层的恒裕滨城2期,使得高楼层业主有望实现无遮挡看深圳湾二线海景。
▷深圳湾实拍(黄框内为后海村)
NO. 2|贰
实探后海村
一路之隔为后海豪宅区
为了更进一步了解后海村的现状和旧改进度,内容小分队实探了现场。地铁9号线B出口出来,即可到达南油老区,这里有龙城花园、南油生活区等众多上个世纪80年代建起的老小区。
相比于东侧的后海豪宅区,南油老居住区与后海村的面貌更为统一。区域内适合慢行的单行道居多,行走在树木茂盛街道之间,会令人感到整个生活节奏都慢了下来,这是深圳少有的景致。
街边排列的都是相当接地气的小卖部和快餐店,可以满足区域内租房的上班族日常所需,不过由于规划老旧,片区缺乏高端商业,距离最近的是南海大道西侧的来福士广场。
小分队发现,去年消息人士称被华润接手棚改的南油B区,部分区域已被围栏围起,但大部分楼栋仍有居民正常生活。
▷南油B区实拍
相比于因老旧而被纳入棚改的南油B区,后海村的旧改工程显然更加急迫。整个后海村呈南北带状分布,村子不大,走起来却异常不便。后海村大部分区域和白石洲、南头古镇中的老旧村落一样,存在众多安全隐患。握手楼之间几乎是无缝对接,仅允许繁密细长的电线通过,24小时暗无天日的房间不在少数。
村内道路曲折且狭窄,两人并行都十分牵强,车子更是无法进入。
本地土著都不愿意住的握手楼,却是深圳租客们的性价比之选。后海社区招租信息排满了张贴栏,单间月租700起,容纳8人的员工宿舍月租1800起,租金水平远低于周边普通商品房。
当然,后海村也并非是租户的天下,本地居民主要集中在两处,一处是南侧由宗族围起的花园,另一处是西侧与商品房小区后海名苑居之间的纵排楼,由于楼宇密度低,居住舒适度较高。
后海村东侧一路之隔的高端住区,最近的有括指导价在10万/平以上的望蔚蓝海岸、招商公馆等几个小区。
很显然,后海村现在的面貌更接近西侧的一众老旧小区。不过,在旧改的发力下,后海村的未来,势必会像东侧的豪宅区看齐,土豪们可以提前关注了。
NO. 3|叁
后海村农民房报价8.7万/平
南山11个旧改发力
和深圳大部分村改一样,后海村的旧改历程也并非一帆风顺, 不过除了定期整改外,曾因楼宇老化、存在安全隐患,好在隔几年就有新消息传出。
▫ 2009年7月:粤海街道与村民洽谈旧改;
▫ 2016年10月:后海村列入第五批更新计划,拆除面积7万多平,拟更新为居住、商业功能,并正式立项;
▫ 2017年:网传项目规划效果图流出;
▷图源:网络,有待证实
▫ 2018年5月:后海村变更旧改申报主体,网传由远洋集团操刀,旧改办公室进驻。
据格隆汇楼市消息,原远洋集团展示板近日已更换为疑似旗下子公司展示板。
远洋集团还单独成立了深湾公司操刀后海村项目。
▷图源:深圳拆迁房网
▫ 2021年3月:后海村旧改项目规划草案正式公布。
项目的前期操刀方远洋集团成立于1993年,开发全国地产项目超200个。在深圳,远洋集团已开发的项目有:龙岗远洋新干线、远洋新天地,以及去年开盘热卖的西丽远洋天著等。
后海村旧改或成为远洋集团在南山继荔山工业区、龙船塘项目后第三个旧改项目。
▷远洋集团深圳项目一览
据了解,目前后海村旧改项目还未启动村民签约,而消息人士称该村后期或将由深圳湾1号开发商鹏瑞集团接手或参与改造(消息未经证实)。有周边中介透露,原关内核心区几乎“无拆迁房可买”,白石洲农民房单价已达9万/平,后海村近期可售的一套100平小产权房,单价也的要8.7万/平,无议价空间。
近年来,深圳原关内可开发新增用地短缺,旧改成为主流途径。据深圳规划和自然资源局披露的最新消息,也可以看出存量用地开发将成为住宅供应的主要侧重点。
南山区经过长期高强度的开发,土地已经接近饱和,若要进一步发展,只能依靠旧改和棚改。
▷南山区卫星图图源:网络
除了已完成的华润大冲旧改、航母级别的白石洲旧改,南山区正在大刀阔斧进行中的城市更新项目已达10余个。
▷图源:深圳房地产信息网
一位在南山有重点项目的开发商告诉本号,“95%旧改新规”通过之后,意味着旧改项目周期至少可以压缩3-4年,大大提速。
后海村的“焕新”梦还要多久才能实现?我们将持续关注。
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