谢逸枫：2021年大湾区五大都市圈重新定义买房置业版图

文/谢逸枫

重磅！今日一份广东十四五规划与2035年远景目标纲要正式出台，堪称未来5年到15年发展大方向。值得注意的是2021年大湾区五大都市圈重新划定，意味着买房置业风向标已经来了。不可思议的是交通、产业、定位、金融、科技、创新、人才等利好的分配，基本上集中在五大都市圈里面，中心城市、龙头城市、核心城市是广州、深圳，其次是珠海、汕头、湛江。

从土地市场来看，2021年一季度大湾区的土地供应成交，可以判断出未来的市场供需关系及库存周期，还有就是土地市场的火热。一季度大湾区9城商品住宅成交面积1810.7万平方米，创近三年同期最高位。其中核心城市广深同比涨幅最为明显，较2019年同期分别增长87%和130%。说明广州、深圳的供需最紧张。

按照地价与成交的数量看，买房的城市选择，首当其冲的是选择深圳，供需关系最紧、库存去化周期最短，地价最高，住宅用地供应最少，成交最少。其次是广州，再次是珠海。后面的城市可以选择佛山、东莞、中山、惠州。最后才是肇庆、清远、云浮、韶关、汕尾和河源、江门、阳江、汕头市、潮州市、揭阳市、湛江市、茂门市、梅州市。

大湾区的都市圈时代开启，高度集中“天时地利人和”的优势的。根据数据显示，发大型、人口超1000万以上的都市圈，大湾区就占了广州都市圈、深圳都市圈、珠江口西岸都市圈、汕潮揭都市圈的四大都市圈，人口都是千万级的。一个小小的珠江口岸，就聚集四个千万级都市圈。其中单个城市人口破千万的有广州、深圳，GDP万亿的有广州、深圳、佛山。

广州、深圳是中心城市、龙头城市

按照规划的内容看，五大都市圈21个地市，分别为广州都市圈（广州、佛山，与肇庆、清远、云浮、韶关的市区）、深圳都市圈（深圳、东莞、惠州、汕尾和河源）、珠江口西岸都市圈（珠海、中山、江门、阳江）、汕潮揭都市圈（汕头市、潮州市、揭阳市，与梅州市区）、湛茂都市圈（湛江市、茂门市）。

中心城市、龙头城市依然是广州、深圳。可以清晰的发现，五大都市圈的五大核心城市是广州、深圳、珠海、湛江市，分别是广州都市圈的核心城市是广州。深圳都市圈的核心城市、中心城市、龙头城市是深圳、珠江口西岸都市圈是珠海、汕潮揭都市圈是汕头市、湛茂都市圈是湛江市。

规划给中心城市、龙头城市的定位，已经基本明确。其一是增强广州、深圳中心城市能级，积极发挥核心引擎功能，辐射带动广州、深圳都市圈内城市加快发展。说明广州、深圳是中心城市、龙头城市、核心引擎器城市，因为广州、深圳都市圈内的城市最多，辐射力最远，一定程度上存在拖累发展，因为资源的分散。

其二是强化珠海作为珠江口西岸核心城市定位，加快推动珠中江协同发展，联动阳江协同建设粤港澳大湾区辐射带动粤西地区发展重要增长极。说明珠海作为核心城市，承担着珠中江、中山及江门与阳江的协同发展的重要任务，作为粤西的中心城市、龙头城市、核心城市，问题是珠海的交通、产业等资源对于三个城市辐射力有限。

其三是强化汕头、湛江省域副中心城市和沿海经济带重要发展极功能定位，以汕头为中心大力推进汕潮揭同城化发展，联动梅州都市区协同发展，积极参与粤闽浙沿海城市群建设，打造链接粤闽浙沿海城市群与粤港澳大湾区的战略枢纽。这个汕潮揭同城化、梅州都市区联动化，最大的关键是汕头的基础设施、产业难以全面辐射。

应该讲要参与“粤闽浙沿海城市群建设、打造与粤港澳大湾区的战略枢纽”，目前的资金、资源、粤闽浙沿海城市群建设情况来看，是根本不可能的。不过，汕潮揭同城化、梅州都市区联动化，却是可以通过交通、户籍互任、社保互认，设置合作区、示范区、试验区，一块合作发展。

其四是以湛江为中心推动湛茂一体化发展，全方位参与北部湾城市群建设。积极融入粤港澳大湾区、海南自由贸易港、“一带一路”建设等国家重大发展战略，打造国家重大战略联动融合发展示范区。说明湛江、茂门一体化、同城化、都市圈的发展会加强，不过，要全方参与与北部湾城市群建设、融入粤港澳大湾区、海南自由贸易港、“一带一路”建设，难度太大了。

广州都市圈、深圳都市圈是最强的

新的广州都市圈、深圳都市圈和潮汕揭都市圈跟之前相比，都有了明显调整，主要是体现在定位、范围两个方面的内容调整，目的是让五大都市圈更加协调发展，主次分明。五大都市圈之中，广州都市圈、深圳都市圈是最强的（以GDP、人口、金融、科技、产业、交通、教育、医疗、资金、人才、上市公司数量等论）。

其一是广州都市圈，主要调整为郊区为市区，可能考虑到交通等基础设施的延深、产业的布局、资金投入、还有是资源的限制、辐射力有限。之前的广州都市圈包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮、韶关6座城市，土地面积约为71573平方公里，占广东省的39.82%。

最新的十四五规划里，广州都市圈调整为“广州、佛山全域和肇庆、清远、云浮、韶关等四市的都市区部分”。可以看见，广州、佛山全域，意味着广佛一体化、同城化、都市圈的强化，考虑到交通已经对接、产业上的合作，关键是区域之间的联动与空间上的发展最密集及二城的时间距离短暂。

“广州和肇庆、清远、云浮、韶关四市的都市区部分”，意味着广州和肇庆、清远、云浮、韶关四市不是全市的合作，是都市区的的部分区域合作。最大的可能性是肇庆、清远、云浮、韶关离广州最近的市区，与广州实行区域合作，设置一个譬如深圳与汕头、东莞、惠州的深汕特别合作区、深莞示范区、深惠合作试验区。

可以计算一下，广州总面积是7434平方公里，佛山3798平方公里。肇庆如果不包含代管的市县，市区面积2775平方公里。至于清远、云浮、韶关的市区面积分别为3433平方公里、1947平方公里、2898平方公里。意味着广州都市圈的总面积将缩小为22285平方公里，只相当于之前的31%，面积上“减肥”了将近5万平方公里。

其二是深圳都市圈，主要是调整了合作的区域范围，由全市改为都市区部分。最初的定义是包含深圳、东莞、惠州、汕尾和河源5个城市，土地面积约为36312平方公里，占广东省的20.2%。最新的定义是”深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州全域和河源、汕尾等两市的都市区部分“，说明深圳的辐射力有限，无法全方位覆盖。

深圳土地面积是1997平方公里、东莞土地面积2460平方公里、惠州土地面积11347平方公里，而汕尾和河源的市区面积分别为302平方公里、362平方公里。深圳都市圈的总面积为16468平方公里，只相当于最初的45%。深圳都市圈被重新定义之后，惠州地位全面上升，主要是惠州的土地就占深圳都市圈的69%。

其三是“汕潮揭都市圈”，主要是调整了范围，扩大到梅州都市区，增加都市圈的区域。最初的只包括汕头、潮州、揭阳三市，现在增加了梅州都市区。最初的广州5大都市圈示意图，可以看出梅州是不在都市圈范围之内，因为梅州距离广州、深圳都比较远，在文化、语言上跟“汕潮揭都市圈”又有明显的区别。5大都市圈包含广东20个地市，唯独遗漏梅州，不合适。

其四是珠江口西岸都市圈，包括珠海、中山、江门、阳江四市。这跟之前的说法保持了一致。这个都市圈的总土地面积为20981平方公里，超过了深圳都市圈。其五是湛茂都市圈，包括湛江、茂名两市。这个都市圈没有发生变化。总面积接近2.5万平方公里，超过了深圳都市圈、广州都市圈的面积。