最高法：借名买房合法有效，借名人享有物权，可以排除强制执行！

作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件

裁判观点：为贷款借名买房并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，据此认定借名人为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

借名买房到底是否违背公序良俗损害社会公共利益？代持协议到底是否有效？代持房产到底是否可以排除出名人债权人的强制执行？

这个问题笔者对比全国不同法院、最高人民法院判例已经研究很久了，也写了很多对比评论文章，最新的一篇为《那个闹得沸沸扬扬的“328号”借名买房无效案后，最高法做出“378号”相反判决！——借名买房司法裁判AB面》：

（2020）最高法民再328号案认为：为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，不能排除对案涉房屋的执行，但已经过户到借名人名下后，可以排除执行。

（2020）最高法民再378号案则认为：借名买房合法有效，但不能排除对案涉房屋的执行，即便已经过户到借名人名下后也不能排除执行。

两案，一个落款2020年12月18日，另一个落款2020年12月26日，相隔仅8日！——虽对于代持协议效力认定相反，对于已过户到借名人名下后能否排除执行观点相反，但都认定了未过户到借名人名下前不能排除执行。

最高法：借名买房司法裁判AB面

本以为最高人民法院已经为借名买房不能排除执行定调，未曾想今天这个最新案例直接刷新了笔者的眼界！！！

案例：陈武平、罗士奇再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：最高人民法院

案号：(2021)最高法民申3543号

裁判日期：

案由：案外人执行异议之诉

基本案情：

涉案房屋为罗士奇因不符合贷款条件，于2005年4月12日借儿媳陶慧君名义按揭购买，首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋至今一直被罗士奇合法占有、使用。

陶慧君因对陈武平负债3600万，涉案房产于2019年5月9日被江西省南昌市中级人民法院裁定拍卖；

罗士奇提出执行异议，2019年8月19日，南昌中院裁定驳回；

罗士奇不服，提起执行异议之诉，2020年6月22日，南昌中院一审判决驳回其诉讼请求。

借名购买安居房：后果

江西省高级人民法院：借名买房有效，借名人为实际所有权人，可以排除执行。

罗士奇仍不服，提起上诉，江西省高级人民法院审理认为：

综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1、案涉房屋的实际权利人如何确定？2、罗士奇的诉讼请求能否得到支持？围绕上述争议焦点问题，本院分析评判如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条及本院制订下发的《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第25条规定：“金钱债权执行中,案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记，被执行人只是名义权利人，案外人才是该不动产的实际权利人，并就此提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的除外。”上述司法解释及规定表明，对案外人提出排除执行异议诉讼请求的，人民法院原则上根据不动产登记簿进行产权判断，但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的，人民法院可以依法支持案外人排除强制执行的异议请求。案外人提供的证据必须达到确实充分的程度，有很强的证明效力。

根据本院查明的事实，本院认为，案外人罗士奇提供的证据确实充分，有很强的证明力，且证据之间能够形成完整的证据链条，这些证据足以证实案涉房屋的实际权利人是罗士奇而非陶慧君。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上诉人罗士奇提供了确实充分的证据证明其为案涉房屋的实际所有权利人，故其享有的民事权益，可以排除一审法院的强制执行。但对上诉人提出的房屋确权之诉讼请求，本院不宜直接判决支持，因为涉及到办理过户需要缴纳相关税费问题，本判决亦不宜作为直接办理房产过户的依据。在本院确认罗士奇为案涉房屋实际权利人后，由名义权利人与实际权利人协商是否办理过户或变更登记手续。综上所述，上诉人罗士奇的上诉请求能够成立，本院予以支持。

2020年12月22日，二审判决：撤销一审判决，停止对涉案房产的拍卖。

代持人死亡，代持房屋咋办？

最高人民法院：借名买房合法有效，借名人为物权所有人，可以排除执行。

陈武平不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理认为（裁判原文）：

二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

关于二审判决适用法律是否错误的问题。

不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。

且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。

故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

2021年6月30日裁定：驳回陈武平的再审申请。

最新斩获：一套二手房，违约金698万！

信荣说：从有效，到无效，再到有效，再到确认物权，可以排除执行，同案异判已令法律人、当事人无所适从！

笔者算是研究借名买房比较深的，见过太多包括最高人民法院在内的同案异判案例，但本案直接引用原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》、现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条规定，认定借名人为代持房产真实权利人，确认其享有物权还是第一次看到！

通说认为，借名买房在借名人与出名人之间形成债权非物权关系，笔者虽然认为借名买房可以排除执行，但也不认为借名人享有物权。——出自最高人民法院，一反在先判决观点，赋予借名人物权，令人惊愕！

当然，本案与其他借名买房不同之处在于借名人借名原因在于借贷款非购房资格，这也是最高法院认为没有违反限购政策，亦不违背公序良俗的原因，但丝毫不影响对借名买房可否确认借名人享有物权并可以排除执行的思考和探讨。