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谢逸枫:22城第二批宅地296块流拍或终止 第三批难复盘?

谢逸枫 发布时间:2021.11.22 20:56:10
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文/谢逸枫


2021年11月19日,随着郑州二轮土拍结束,历经挂牌、终止、调整、返场的22座重点城市二轮集中供地落幕。底价成交、流拍成为主旋律。22城二轮供地挂牌数量918宗,总计成交住宅用地622块,流拍或者中止296块,土地成交总额约6339亿元,平均溢价率3.9%,平均流拍率31%。


果不其然,第二批的宅地流拍、终止数量比第一批翻倍,溢价率创新低,国企央企成拿地主力。2021年的22城宅地集中供应的第一批之中,土地挂牌数量918宗,总计成交住宅用地799宗,流拍、终止119块,土地出让金总额10495.7亿元,成交规划建面10435万平米,综合溢价率达到15%。



2021年11月22日,22城第二批集中供地收官。第二批总计成交住宅用地622块,含综合用地657宗地块,土地出让金总额6441.43亿元,综合溢价率不足4%。而第一批集中供地中,土地挂牌数量918宗,总计成交住宅用地799宽,含综合用地成交861宗,土地出让金总额10705.07亿元,综合溢价率达到15%。


土地市场的急剧降温,释放出市场信号。其一是房企不敢大张旗鼓的攻城略地,拿地能力与拿地意愿下降至冰点。其二是“三道红线”新规出台以来,金融监管不断强化,房企资金压力不断加大。房企拿地资金来源的严查,限制了房企的拿地能力。其三是限价、限售、限贷等政策,房企销售回款下降。


值得注意的是22城首批宅地成交结构上看,地方国企、央企占主力。第二批次宅地成交,依然是地方国企、央企占主力位置,而民营房企已经收缩。拿地的方式已经由独立到联合,地方国企、央企之间的合作越来越多,金茂、海尔、中铁建、华润、万科、保利发展、卓越、每日置业、碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等。


资金充足的国企或央企成为二轮供地的“主角”。其中,北京本轮土拍报名的房企共有16家,其中14家为央企或国企;深圳本轮土拍中,国企、央企拿地金额占比超90%;苏州、成都本来拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92%。值得一提的是,伴随着二轮土拍寒潮蔓延,三轮集中供地门槛适度放松。


22城的第三批集中供地已陆续展开,这是今年最后一次集中供地,在房企融资难出现缓解、地方下调拍地门槛、房企参与热情上升等积极信号推动下,第三批集中供地的地块数量有所上升、拍卖规则部分调整、市场热度逐渐回升。10月底以来,无锡、杭州、苏州、成都、南京、合肥、上海、广州、深圳、武汉、济南、福州、厦门、北京公布第三批集中供地计划。


22城中除无锡1城已完成了第三批集中供地的土拍外,包括杭州、苏州、成都、南京、合肥、上海、广州、深圳、武汉、济南、福州、厦门、北京等13个城市相继公布了第三批集中供地计划。其中福州、南京、济南、合肥、上海第三批集中供地的地块数量均超过各城首批和第二批集中供地的地块数。



受第二批供地整体延迟出让影响,重点城市第三批集中供地节奏加快。截至2021年11月18日,深圳、广州等11城完成第三批次地块集中挂牌,出让时间集中在11月底和12月初,预计其他重点城市短期内也将陆续挂牌,保证年内完成三批次地块出让。


2021年11月1日,无锡第三批集中供地正式开拍,领跑22城。此次无锡共出让20宗地块,其中17宗以底价成交,另外3宗有溢价,最终成交总额约 273.8 亿元,较总起拍价仅溢价约0.04%。尽管此次无锡的20宗地块全部出让成功,无一流拍,但市场热度整体较为平淡。


从土地挂牌数量看,第三批集中供应的部分城市地块数量较此前有所增加。其中,上海共推出58宗地块、南京61宗、福州48宗、济南81宗、杭州51宗。而北京、无锡、苏州、成都、厦门、广州、深圳、武汉、则是减少。广州此次的地块数量则最少,为17宗,约占首批集中供地和第二批集中供地数量的1/3。


11月19日,北京市规自委挂牌第三轮集中供地,合计挂牌13宗地,其中包括12宗住宅用地,1宗商业旅馆用地。12宗住宅地块中,总占地面积约61.74万平方米,建筑规模约112.78万平方米,总起始价约335.5亿元。从数量来看,本轮供地远低于前两批次,首批集中供地30宗地块。次批供地挂牌43宗,最终成交17宗,其余26宗延期。




从土地出让规则看,第三轮集中供地公告的城市来看,土地出让门槛有所调整,适度放松。比如,有的城市不再强调资金来源,取消了一个月内一次性付清总价要求,部分宅地也取消了限价要求。有的城市取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”限制,房企资质要求从一级和二级降低到三级,还有城市下调了保证金和首付款比例。


整体来看,已完成第三批次地块挂牌11个城市的土拍规则有所微调,但依旧遵循自然资源部对重点城市第二批供地的要求,最高溢价、出让方式等均有所延续。一是部分城市下调保证金比例,取消联合拿地和保证金捆绑限制,房企参拍资金门槛降低。二是部分城市对房企开发资质要求有所放松,房企参拍资质门槛降低。


三是部分城市“限房价、定品质”等试点规则有所优化,项目利润空间改善。部分城市放松土地出让金支付限制,或一定程度缓解房企流动资金压力。截至2021年11月18日,已挂牌的11个城市第二批30多宗回炉地块重新挂牌。整体来看,济南8宗、南京一宗回炉地块较二批出让条件未变化,深圳一宗回炉地块变化相对较小。


广州、合肥部分地块下调初始楼面价或取消原二批配建要求,成都部分地块上调清水房最高限价,预计项目利润空间将有所改善;南京、苏州等城市回炉地块的初始价格变化不大,但保证金比例、开发资质、联合竞买限制等出让条件有所优化,房企参拍门槛下降。


值得注意的22城宅地成交金额下降,已经影响到地方财政。22个重点城市在2020年的商品房销售额和宅地出让金,占全国的比重均接近四成。受首轮集中供地开启的拉升作用影响,今年4月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率大幅跳涨至25.4%,创下2020年以来新高,到9月时,这一数据仅为4.2%。


各地土地出让金直接受到冲击。全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比下降36.6%。地方2021年的土地出让金整体增速将从2021年上半年的超过10%回落至低于10%。土地出让金收入占地方总收入三分之一,债务负担重且更为依赖土地出让的省份将面临更大的财政压力。


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