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宝安出人才房租赁细则,租金年增幅不高于5%!严禁这类违建纳入

楼市大事 发布时间:2021.11.28 08:30:42
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近日,宝安区住房和建设局印发《深圳市宝安区住房和建设局人才住房规模化租赁实施细则》(以下简称细则)。本实施细则自2021年11月23日起施行,有效期三年。


据文字解读表示,2018年至2020年间,宝安通过规模化租赁筹集人才住房超1.1万套,进一步加大筹集人才住房力度,对我区吸引人才、留住人才具有重要的意义。


结合《筹集管理办法》,进一步明确了可纳入筹集、补贴范围的房源类型,其中包含了既有商业和办公用房按规定改造的租赁住房在满足条件的情况。明确严禁将2009年6月2日以后的违法建筑纳入规模化租赁筹集、补贴范围。


将《补贴管理暂行办法》实质性条款增补至此次修订内容,同时结合前期项目工作经验,增补了租金递增率、房源起租日、配租缓冲期、补贴起算日等计费节点及要求,同时明确了空置房源处置及退出机制。


另外,细则表示,补贴起算日起至房源合作期限届满之日止为空置房源补贴期,对于超出项目总套数20%以上的空置房源,不予补贴。


人才住房规模化租赁房源承租租期原则上不低于6年。项目承租租金年递增率不高于5%。



深圳市宝安区住房和建设局人才住房规模化租赁实施细则


第一章 总则


第一条 【制定依据】为了规范宝安区人才住房规模化租赁筹集工作,盘活各类社会存量用房,依据《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(深府办规〔2017〕6 号)、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号)、《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法(试行)》(深建规〔2020〕2号)等有关规定,结合我区实际,制定本细则。


第二条【适用范围】宝安区行政区域范围内,开展的人才住房规模化租赁工作,纳入本实施细则的适用范围。


第三条 本办法所称人才住房规模化租赁是指人才住房专营机构或区住房工作指挥部(下称“区指挥部”)指定的国有企业等筹集主体,开展对社会存量用房的规模化租赁所筹集的人才住房。


第四条 【房源范围】下列满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的房源可纳入筹集、补贴范围:


(一)住宅或商务公寓;

(二)既有商业和办公用房按规定改造的租赁住房;

(三)城中村或产业园区宿舍房源;

(四)其他社会存量用房。


严禁将2009年6月2日以后的违法建筑纳入规模化租赁筹集、补贴范围。


第五条 【工作机制】区指挥部作为区人才住房工作的领导机构,负责统筹协调全区人才住房规模化租赁工作。


区指挥部办公室设在区住房建设主管部门(下称“区主管部门”),负责区指挥部的日常工作。


区指挥部实行例会制度,会议根据工作需要不定期召开,由总指挥主持,参会单位根据会议审议内容确定。


第二章  职责分工


第六条 【区指挥部】区指挥部按照宝安区住房工作指挥部议事规则的要求,研究解决人才住房规模化租赁工作涉及的重点、难点问题,并负责审定人才住房规模化租赁工作的重大事项。具体职责包括:


(一)审定人才住房规模化租赁项目整体工作方案、租金及补贴标准等,并纳入筹集计划;


(二)审定其他人才住房规模化租赁项目的重大事项。


第七条 【区指挥部办公室】区指挥部办公室按照区指挥部议事规则的要求,负责区指挥部的日常工作,沟通协调解决人才住房规模化租赁工作涉及的日常事务,并按规定审核相关事项。具体职责包括:


(一)审核人才住房规模化租赁项目整体工作方案、租金及补贴标准等,并纳入筹集项目库;


(二)其他需要沟通协调的事项。


第八条 【区主管部门】区主管部门负责人才住房规模化租赁日常工作的具体统筹、协调及监督。主要职责如下:


(一)指导人才住房规模化租赁项目开展房屋安全检测鉴定工作;


(二)负责对符合《建筑工程施工许可管理办法》有关规定的项目办理《施工许可证》,由区住房和建设事务中心进行监督管理;


(三)负责对意向项目消防整改可行性提出意见和建议,并对依法需要申报建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的项目开展相关工作;


(四)负责委托本市1家具备一级房地产评估资质的机构对市场租金评估报告进行复核;


(五)负责参与项目入住条件确认工作并核发符合入住通知书;


(六)负责与筹集主体签订人才住房规模化租赁补贴协议;


(七)负责制定房源分配方案,发布选房公告,并指导筹集主体开展房源配租、选房、签约及入住工作;


(八)负责对房源运营管理进行监管;


(九)负责项目补贴款项的审核及支付。


第九条 【区财政部门】区财政部门按规定保障区有关部门和街道办事处开展人才住房规模化租赁的相关资金及工作经费。


第十条 【街道办事处】各街道办事处的主要职责如下:


(一)引导房源单位开展房源筹集工作;


(二)负责受理房源单位提出的人才住房规模化租赁意向项目的申请;


(三)结合项目产权、规划、辖区人才住房需求等情况对项目进行初审并提出书面审查意见;


(四)负责核对项目房源性质、建筑结构安全排查信息;


(五)负责按照《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》(深府办规〔2018〕10号)及《深圳市宝安区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则》(深宝规〔2019〕6号)有关规定,受理限额以下项目的小散工程备案,并对限额以上但因政策原因无法办理施工许可的项目参照小散工程予以纳管;


(六)牵头处理信访维稳事项;


(七)配合参与项目入住条件确认工作;


(八)区指挥部安排的其他工作。


第十一条 【筹集主体】筹集主体负责房源的筹集、租金评估、监管及日常服务等工作,主要责任如下:


(一)按有关规定开展人才住房规模化租赁工作,筹集人才住房房源;


(二)负责对意向项目可行性进行研究分析并提出意见;


(三)负责委托本市3家具备一级房地产评估资质的机构对项目开展市场租金评估,市场租金评估报告作为项目审定依据;


(四)根据项目房源情况编制项目整体工作方案;


(五)负责与房源单位签订项目合作、租赁协议,并同步与区住房和建设事务中心签订人才住房规模化补贴协议;


(六)负责督促房源单位开展装修改造报建、备案工作,并对装修改造工作进度进行监管;


(七)负责督促房源单位开展项目房屋安全检测鉴定、消防验收备案、评估等工作,督促房源单位落实房源结构安全、消防安全、物业管理等安全生产主体责任;


对无法进行消防验收或备案的城中村房源、工业园区宿舍等项目,督促房源单位根据《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的有关规定完成消防设计与改造。改造完成后,由从事城市公共安全技术研究的第三方机构进行评估,并出具评估意见,确保房源满足消防安全使用要求;


(八)负责督促房源单位开展项目整体验收工作,组织项目接收条件验收并参与项目入住条件确认工作;


(九)负责组织开展房源配租、选房、入住工作;


(十)负责项目后续监管及日常服务工作及项目补贴款项申请;


(十一)负责督促房源单位按有关规定将水电收费标准调整为民用标准,若因客观原因无法调整,需与房源单位在租赁合同中明确承诺不赚取差价;


(十二)区指挥部安排的其他工作。


第十二条 【其他部门】区其他相关部门,按照行业监管的原则,依据职能分工,互相配合,做好对人才住房规模化租赁工作的组织、协调、审批、监管及服务工作。


第三章  组织实施


第一节  房源申报与筹集


第十三条 【申请意向项目的条件】房源单位在申请意向项目前,应完成下列准备工作:


(一)提供房屋权属证明或房屋转租证明等处置房源的证明材料;


(二)其他需要说明的情况或资料。


第十四条 【意向项目的审查】街道办事处根据房源单位上报的意向项目材料对意向项目进行初审,明确辖区人才住房需求,并将审查通过的项目报区主管部门。


第十五条 【意向项目的考察】区主管部门及筹集主体对街道办事处上报的意向项目进行现场考察,并达成一致结论。


第十六条 【租金评估】经确认可行的项目,由区住房和建设事务中心委托深圳市房地产和城市建设发展研究中心(下称“研究中心”)对项目进行系统租金评估,筹集主体同步委托本市3 家一级评估机构开展市场租金评估。


第十七条 【整体工作方案的编制】筹集主体结合项目考察情况开展项目整体工作方案的编制,方案应包括以下内容:


(一)项目房源装修改造标准,包括但不限于户型、套数、建筑面积、装修标准等;


(二)项目租金标准,包括但不限于承租租金、租期、租金递增率、物业管理费(含停车费)、水电费等;


(三)项目财政补贴初步测算;


(四)项目房源结构安全隐患排查结论;


(五)项目消防收文回执,或由房源单位出具的消防整改承诺书及落实消防主体责任承诺书;


(六)其他必须说明的资料。


第二节  纳入筹集计划


第十八条 【入库管理】区指挥部办公室召开指挥部办公室工作会议,对筹集主体上报的项目整体工作方案进行审核,审核同意的,纳入人才住房规模化租赁项目库。


第十九条 【计划管理】区指挥部召开指挥部工作会议,对筹集主体上报且纳入筹集项目库的项目整体工作方案进行审定,审定后纳入人才住房规模化租赁筹集计划。


第二十条 【协议签订】项目纳入筹集计划后由筹集主体与房源单位签订项目合作、租赁协议,区住房和建设事务中心与筹集主体同步签订项目人才住房规模化租赁补贴协议。


第三节  房源装修改造


第二十一条 【装修改造报建】由区住房和建设事务中心对已办理《施工许可证》的项目进行工程质量安全监督管理。


对规模条件以上但暂未纳入本市施工许可范围的改造项目按《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》(深府办规〔2018〕10号)及《深圳市宝安区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则》(深宝规〔2019〕6号)有关规定,由街道办事处参照小散工程予以纳管,改造实施过程必须确保施工安全。


第二十二条 【项目验收】房源单位在完成项目全部装修改造工作后,应组织开展项目整体验收工作,并由筹集主体组织开展项目入住条件验收工作,确保房屋质量、环保等方面符合人才住房和保障性住房标准。


第二十三条 【入住条件确认】项目验收合格后,由筹集主体申请,组织区住房和建设事务中心等相关单位开展项目入住条件确认工作(包括但不限于项目房屋质量安全、消防安全、环保检测、室内空气质量检测等各项资料核查),确认符合入住条件后由区住房和建设事务中心核发符合入住通知书。


第四节  房源分配及后续工作


第二十四条 【分配方案制定】项目纳入筹集计划后,由区主管部门制定房源分配方案,方案经区指挥部办公室审议通过后,报区指挥部审定后实施。


第二十五条 【发布认租公告】对已制定分配方案的项目,筹集主体原则上在项目整体装修工程进度达到80%后,备齐相关材料报请区住房和建设事务中心在5个工作日内发布认租公告。


第二十六条 【房源续期或出库】房源合作期限届满,筹集主体应提前6个月向区指挥部办公室提出书面申请,并报区指挥部审定。同意续期的房源,由区住房和建设事务中心与筹集主体续签项目人才住房规模化租赁补贴协议;同意出库的房源,筹集主体应做好出库前风险研判工作,并会同区主管部门制定人员分流预案以及突发情况应急处置方案,做好人才解释、分流及租金补贴结算工作。


第四章  租金及补贴


第二十七条 【补贴内容】针对筹集主体开展的规模化租赁项目的补贴,包括租金补贴和其他补贴。租金补贴为承租租金与出租租金的差额;其他补贴包括筹集房源空置期间产生的租金、物业管理费用等。


第二十八条 【承租租金】由筹集主体承租项目房源的租金。筹集主体委托本市3 家一级评估机构开展市场租金评估,由区主管部门复核市场租金评估报告,复核合格后,筹集主体以市场租金评估均价为上限与房源单位开展协商谈判,达成一致后报区指挥部审定。


第二十九条 【出租租金】以研究中心出具的系统租金评估价为基数,按深圳市人才住房政策规定的比例,由承租企业(或人才)缴纳的租金。


第三十条 【房源起租日】承租企业(或人才)交付房租的起始日,为房源单位、筹集主体及承租企业(或人才)三方租赁合同内约定的实际入住时间。


第三十一条 【配租缓冲期】区住房和建设事务中心确认入住条件之日起35个自然日,原则上配租缓冲期内财政不承担空置房源费用。


第三十二条 【补贴起算日】财政需对筹集主体进行补贴的起始日。对房源起租日在配租缓冲期当天及以内的,补贴起算日为房源起租日;对房源起租日在配租缓冲期外的,补贴起算日为配租缓冲期结束次日。租金递增率起算日以确认符合入住之日为准。


第三十三条 【空置房源补贴期】补贴起算日起至房源合作期限届满之日止为空置房源补贴期,对于超出项目总套数20%以上的空置房源,不予补贴。


第三十四条 【空置房源市场化运营】空置房源可由筹集主体向区住房和建设事务中心申请自行市场化运营;也可由区住房和建设事务中心主动提出,筹集主体与房源单位协商后,将空置房源退还房源单位自行市场化运营;空置房源自协商一致确认退回之日起不纳入补贴范围。


第三十五条 【预留房源】由区政府主要领导相关会议纪要明确预留的房源,在会议纪要规定的预留时间内对预留房源全额补贴;自预留时间结束次日起,房源补贴参照第三十三条执行。


第三十六条 【承租事宜】人才住房规模化租赁房源承租租期原则上不低于6年。结合深圳居民消费价格指数(CPI)、市场长租公寓租金年均递增率等因素,及《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)有关规定,项目承租租金年递增率不高于5%。


规模化租赁项目的租金、租期以及承租租金年递增率报区住房工作指挥部审定。


第三十七条 【补贴流程】筹集主体按补贴协议约定时限将规模化租赁项目入住情况及补贴费用进行核算汇总,向区住房和建设事务中心书面申请补贴经费。区住房和建设事务中心对申报材料进行审查,及时向筹集主体反馈审核结果,筹集主体确认无误后,由区住房和建设事务中心按程序支付。


第五章  附则


第三十八条 【解释及配套文件】本实施细则由区主管部门负责解释。区主管部门可根据实际需要,制定配套操作文件。


第三十九条 【豁免条款】 在实施细则印发之日后出台的市、区政策与本实施细则冲突的,按市、区有关政策执行。


第四十条 【生效】本实施细则自2021年11月23日起施行,有效期三年。《深圳市宝安区人才住房规模化租赁实施细则》(深宝保指办〔2018〕2号)同时废止。


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