文/谢逸枫
2021年全国楼市整体呈现“先扬后抑、先高后低”走势。按照下面的2021年12月二组100城、288城房价指数、平均价格看，目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌的趋势，部分区域的板块轮动上涨走势未停止。二手房价率先进入下跌拐点，一手房价因滞后于二手房价2个月，2022年下半年望有触底。
全国687个城市的房价，下跌的城市可能会在四分之一左右。一旦政策调整的时间推后，房价下跌的城市会逐渐增加。按照12月的全国房地产数据看，正酝酿一个大招。主要是针对性的政策调整，大规模的刺激救市计划不会有，主要是融政、销售端政策的小范围调整。
短期之内，临近年底，房企面临较大的库存、销售回款的压力，会继续打折促销。因手上现金不敢花去投资，房价不会大幅降价。预计房价依然保持小幅度上涨，涨幅进一步收窄。还有一个可能，当涨幅降至年内最低点，投资进入最低点时，政策调整之后，房价就会逐渐触底反弹。
中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。
其一是288城房价。根据中国房地产数据研究院数据显示，2021年12月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市71个。7月73个回升到8月79个，到9月下降到76个，10月下降到74个，11月70个。12月环比上涨131个，下跌157。同比上涨134个，下跌154。11月环比上涨143个，下跌145。同比上涨148个，下跌140。
10月环比上涨112个，下跌176。同比上涨166个，下跌122。9月环比上涨125城，下跌163城。同比上涨179城，下跌109城。8月环比上涨123城，下跌165城，同比上涨202城，下跌86城。7月环比上涨176城，下跌112城，同比上涨200城，下跌88城。说明房价涨跌分明，超过半城市房价下。
12月7个大湾区、经济带区域中，除了环渤海湾大湾区环比下跌外，各湾区平均房价指数均呈上升趋势。其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大14.13%。其次为长三角超级湾区11.68%及粤港澳大湾区涨幅8.59%，这三个城市群的房价最为坚挺，主要是人口与资金流入最多，全国资源最丰富，需求旺盛。
12月京津冀、长江中游、哈长、兰西、中原等8个城市群房价环比下降外，其余6个城市群房价指数环比有不同程度的上涨。北方的城市进入房价短期下行阶段，京津冀城市群房价指数环比下降8.24%，此外，在上涨趋势的城市群中，长三角洲上涨幅度最大9.10%，其次粤港澳大湾区，涨幅8.59%。
12月全国29个都市圈中，都市圈房价指数环比上行13个，11月18个，10月12个，9月13个，8月15个比7月14个。其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高，分布为16.43%、16.18%。在环比下降的16个（11月18个、10月10个、9月9个、8月7个、7月8月）都市圈中，降幅最大的是首都都市圈、其次是呼和浩特都市圈，分别下降8.61%、7.00%。
12月除四线城市下跌趋势外，其他各个一线、新一线、二线、三线城市呈现不同的上涨趋势。其中一线城市上涨幅度最大，环比上涨12.19%，其次是二线城市，环比上涨6.29%，再次是新一线城市，环比上涨4.58%，最后是三线四五线城市，分别上涨为0.63%、0.43%。跌幅最大的是四线城市，下降0.72%。
其二是100城房价。中指数数据显示，2021年12月，100个城市新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比下跌0.02%，跌幅较上月收窄0.02%，连续2个月下降。为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。同比来看，100个城市新建住宅平均价格上涨2.44%，涨幅较上月收窄0.28%。
2021年12月，100个城市二手住宅平均价格为15999元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较上个月扩大0.01%，连续3个月下降。同比来看，100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.27%，涨幅较上月收窄0.39%。
12月100个城市中39个城市的新房均价环比上涨，58个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加5个，自2020年3月以来首次突破50城，下跌城市数量连续2个月跌破50城。27个城市的二手房价格环比上涨，71个城市环比下跌，2个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加3个。
2021年12月，新建住宅价格环比上涨的城市个数为39个，上涨城市数量较上月增加9个。具体来看，徐州、扬州和长沙环比分别上涨0.79%、0.76%和0.51%。东莞、福州等21个城市涨幅在0.1%(含)-0.5%之间；盐城、东营等15个城市环比涨幅在0.1%以内。去年12月，泰州、常州以及兰州新房价格均与上月持平。
2021年12月，新建住宅价格环比下跌的城市个数为58个，较上月增加5个。具体来看，廊坊环比跌幅较大，为0.76%。太原、三亚环比均下跌0.69%。张家港、沈阳等13个城市跌幅在0.3%(含)-0.5%之间。漳州、湛江等22个城市跌幅在0.1%(含)-0.3%之间。芜湖、石家庄等20个城市跌幅均在0.1%以内。
2021年12月，二手住宅价格环比下跌的城市个数为71个,较上月增加3个。数据显示，南通和湘潭两城市环比跌幅超过1.0%，分别为1.15%和1.13%。保定、唐山等17个城市跌幅在0.5%(含)-1.0%之间。哈尔滨、沈阳等39个城市跌幅在0.1%(含)-0.5%之间，盐城、济宁等13个城市环比跌幅在0.1%以内。
新房价格方面，珠三角环比微涨，其余各主要城市群房价环比均下跌，其中长三角城市群新房价格连续3个月下跌。具体来看，徐州、扬州和长沙环比分别上涨0.79%、0.76%和0.51%。廊坊环比跌幅较大，为0.76%，太原、三亚环比均下跌0.69%，京津冀城市群内多数城市新房价格环比下跌。
二手房价格方面，长三角城市群受昆山、杭州等城市带动市场有所恢复，环比由跌转涨，其他主要城市群仍继续下跌。具体来看，泉 州、昆山等 6 个城市环比涨幅超过0.5%，其中泉州最高，为0.82%。南通和湘潭两城市环比跌幅超过1.0%，保定、唐山等17个城市跌幅在 0.5%（含）-1.0%之间。
从十大城市房价情况看，2021年12月，十大城市新房均价为2.93万元/平方米，环比下跌0.04%，跌幅较11月收窄0.03%。二手房均价为4万元/平方米，环比上涨 0.09%，较11月由跌转涨。具体来看，新房方面，广州、武汉均价环比分别上涨 0.38%、0.16%。重庆（主城区）、天津、深圳和南京环比涨幅均在0.1%（含）内，其中深圳、南京涨幅最小，均为0.05%。
下跌城市中，上海环比下跌0.17%。成都、杭州、北京跌幅则均在0.1% 以内，其中北京环比下跌 0.03%，跌幅最小。二手房方面，杭州涨幅最大，环比上涨0.57%。其次为南京，环比上涨0.49%。广州、北京和上海环比涨幅均在0.1%-0.3%之间。下跌城市中，深圳跌幅最大，环比下跌0.38%。其次为成都，环比下跌 0.32%。天津、武汉和重庆（主城区）环比跌幅均在 0.1%以内。
深圳二手房价跌幅最大的原因，主要是受“二手房成交参考价”等政策叠加影响，深圳二手房市场持续低迷，市场进入深度调整阶段。2021年深圳二手房成交量除11月出现短暂回升外，其他各月持续下滑，表明购房者入市信心不足，市场观望情绪仍然较重，价格进一步向下调整的压力较大，12月深圳二手住宅价格环比进一步下跌。
100个城市来看，2021年12月，新房均价每平方米不到1万元的有50个，其中包括多个省会城市，如长沙9314元/平方米，呼和浩特8660元/平方米，兰州9183元/平方米， 乌鲁木齐8199元/平方米， 特别是东北三省的省会城市均不足1万元，其中，哈尔滨为9660元/平方米、长春为9218元/平方米、沈阳为9998元/平方米。
全国31省份的房地产行情，多项房地产相关指标显示，黑龙江、吉林普遍面临较大的下行压力，其中，黑龙江房价跌幅最大，为10%。吉林房价跌幅7%，与青海并列第二。吉林省2022年要推动房地产市场运行再稳健一点，包括鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房。
长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准，有关支持政策有效期延长至2022年6月30日等内容。此外，哈尔滨、沈阳也出台了购房支持政策。其中，哈尔滨对符合条件人才购首套房发放购房补贴，最高可获10万元。增加公积金广度，放宽二手房公积金贷款房龄年限至30年。沈阳提高人才首套购房公积金贷款额度，给予首套商品房人才购房补贴。
其三是政策端，已经转入微调、放松趋势。2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33％。2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。随着信贷政策的稳定，2021年各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。
2021年12月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等在内的近25个城市都拿出了“真金白银”，以期提振房地产市场。在这些政策的影响下，去年12月房地产调控次数高达65次，是最近几个月以来的政策次数高点。整体来看，2021年高达651次同比上涨幅度高达33％（2020年累计调控489次），同时刷新历史纪录，平均每月调控次数高达54次。
自2021年11月－12月以来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹。2021年12月，各地房地产政策宽松明显，超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。政策底部出现，信贷回归正常。“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。
整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展，首付、利率逐渐下降趋势明显。信贷积压城市明显缓解，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。2021年房地产调控政策上半年收紧为主，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控政策。
2021年全年，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。2022年中国房地产调控将坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
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