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第一次买房的五个深坑

米宅珠三角 发布时间:2022.06.14 11:34:21
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从业第六个年头了,有些买房基础知识于我看来,已然是常识了,可在接触不少初次上车群体以后,依然有种革命尚未完成,民智尚未开启的感觉。


于是有了这一篇的初衷——在老司机们看来不值一提,于小白可能就是金科玉律。


如果你是首次购房,请记得看到最后,也许能让你悬崖勒马,回头是岸。


如果你是老司机,烦请转给你身边的刚需朋友。


1

回老家买


这是我们在接触的客户里,最容易陷进去的“温柔乡”。


老家,平层大House,家人闲坐,灯火可亲,春赏百花秋赏月。


而深圳,高不可攀的房价,藏不下的五尺肉身,生活主题永远是搞钱,只有Live,没有Life。


于是乎,脑门一热,银行卡一刷,欢欢喜喜把房买,还有甚者,花高价装修,对未来一番憧憬,好不期待。


然而随着时间的流逝,渐渐发现不对:逃离深圳,似乎不是一件那么容易的事。


因为,人是有路径依赖的,脱离既定工作生活轨道,谈何容易,需要莫大的决心和勇气。


也许要离开现在的行业,要舍弃眼下的高薪,告别好不容易在深圳积累的人脉,同时我们自身在不停地成长,留在深圳的念头会越来越占上风。


在年复一年的犹豫中,一切照旧,而老家的房子,一年到头就住那么一两次,出租舍不得,卖了不甘心。


最痛心的莫过于,因为有了回老家这么一个退路,屡屡错过上车深圳的机会,等过几年再来纠偏,首贷弄没了不说,还要付出更沉重的代价。


想想我们当初为什么来到深圳,还不是因为老家无枝可依,无爹可啃,还不是因为深圳有更多的生存机会么?


深圳,不是我们想走就能走,老家,也未必是我们的星辰大海。


2

买惠州


临深买房掉坑排位赛中,惠州称第二,恐怕没人敢称第一。


持有一套惠州房,似乎已成万千深圳人掉坑的标配。


惠州有多坑,自媒体没少科普,我这就不做赘述,只放一个数据:

2017-2021年广深惠四城一手住宅供应量


你想逃出生天,天量的新房猪队友堵住你升天之路。


惠州常住人口604万,深圳常住人口1756W,几近惠州的三倍,价值优劣,泡沫多寡,高下立判。


误入歧途多半缘于对家的渴望,对深房的望尘莫及,于是慌不择路,被中介带进沟里。


惠州不是不能买,而是不一定适合你买,惠州适合收入不高,学历不高,已经适应了大湾区的气候和节奏,愿意把工作和家庭转移到惠州的群体。


而你,大概率低估了自己。


3

小产权


这个我当年也曾怦然心动过,我想不少人也在摩拳擦掌吧!


说说我一个同学的买房故事,夫妻俩深圳编制老师,2011年,50W买了一个小产权,她告诉我,房子买好以后,她就可以四处旅游,去寻找诗歌和远方了。


后来她有没有找到诗和远方我不知道,但我知道她在2018年拨乱反正了,以十倍于当年小产权的价格买了商品房。


原本可以四两拔千斤,最终还是千斤拔了千斤。


原来,在看到她那些同事的商品房,家庭资产升值像坐火箭,而自己的小产权却蜗牛般龟速前行后,她就坐不住了,追悔莫及。


所以幸福有时候是个比较级,如果她身边的朋友或者她自己,都只买得起小产权,我想她也会乐得其所,然而,事实往往残酷。


总结下小产权的问题:


第一,不能用杠杆,同样是翻倍,涨幅绝对值远少于商品房。


第二,邻里素质和归属感都会差不少。


第三,买了小产权,就丧失了买商品房的机会成本,这两者的涨幅落差会让你内心失衡,自我折磨,尤其当你其实也够得着的时候。


这个世上最折磨人的不是我不行,而是我本可以。


当然,任何产品都有它的受众,小产权更适合积蓄有限、收入增长同样有限的人群。或者没有房票,多个城市都有配置的不差钱投资群体,而不是有发展空间的刚需。


4

安居房


我知道你也为之心动过,我们先来看看这样几组数据:


第一,目前深圳安居房轮候家庭为17.8万户。


第二,夫妻双方要求均为深户,申请人和共同申请人合计47.2W人。2020年深圳户籍人数587.4万人,也就意味着接近深圳户籍人数的十分之一在轮候安居房。


第三,深圳2012-2020年安居房一共供应了38552套,平均每年4284套。


第四,看看轮候库里的平均年龄。



我不知道上面这些数据有没有触动到你,近18万家庭,每年4000多套供应量,主申请人平均年龄40+。


我们还要排队多少年?我们还有多少时光可以蹉跎呢?


不推荐安居房的理由:


第一,排队数年下来,谁也不知道彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。


第二,安居房十年不能交易,也不能买别的商品房,容易让我们错失城市发展红利,十年不能参与财富洗牌。十年时间,沧海桑田,足以让我们踩到一波房产周期的红利。


第三,和优秀的人为伍,我们才能变得更优秀,我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性,大胆,积极进取,勇敢为家人创造未来的勇者。


也许有人会说,松坪村,龙悦居之流不也赚得盘满钵满?首先是幸存者效应光环,再者同时期如果买商品房再裂变,收益恐怕也差不了多少。


更重要的,今时已不同往日,政策的不确定性越来越强,对安居房流通和转让的管控正在不断收紧。


最新的十四五规划中“共有产权住房8万套”,安居房以后有可能变为共有产权房,不排除取缔转商品房通道,只限轮候库流转。


如果你确实收入不高,家里没有六个钱包可帮衬,可以预见的未来收入也难有大的增长,又想安家深圳,那就试试排队安居房。


如果要申请,就从来深圳第一天开始就排队轮候,可是有如此远见的能有几人,大多数人只会忙忙碌碌,缺乏规划,被生活裹挟着麻木前行。


5

公寓


公寓是坑,在自媒体届是一种共识,也普及得七七八八了,但对有些人依然是盲区,仍有不少人前仆后继。


公寓头上的三座大山:教育,杠杆和税费。


如果说杠杆税费都可以克服,教育则是绕不过的坎。大山不移,公寓没救。


买了公寓上不了学,钱花了,卖又卖不出去,直教人欲哭无泪。


多少人不得不从租房大军掉头加入买房大军,还是因为房子和教育捆绑,看看深圳学wei的缺口,别说租售同权,公寓同权,资源稀缺的情况下,啥同权都是伪命题。



其实,无论是买老家,买惠州,还是买小产权,都是对自己的认知不足。


我们看到了高企的房价,看到了眼下的压力,却没有看到成长的自己,变化的自己。


人性是复杂的,是初心易忘的,所以我们要尽量往前看一看,不要拘泥于当下。


如果你的性格里,有一颗不停折腾,不安现状的心,从来深圳的第一天起,就应该接触有房群体,一步一脚印,有目标有计划的安家深圳,相信我,深圳房子真没那么遥不可及。


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