今日（8月15日），东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引（公开征求意见稿）》（以下简称意见稿），公开征求意见。
本指引设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合 理的拆迁补偿成本核算标准，作为全市“三旧”改造政策的拆迁补偿成本核算依据。意见稿制定了非住宅类物业改造核算标准（改造为工业用途的、改造为商服住宅用途的）、住宅类物业改造核算标准等内容。
其中，非住宅类物业改造中，改造为商服、住宅用途的：
● 被拆迁土地为国有出让建设用地的，按照权籍调查确 认的土地面积 1:0.4 比例核定置换物业的建筑面积。
● 被拆迁土地为集体建设用地的，按照权籍调查确认的 土地面积 1:0.5 比例核定置换物业的建筑面积。
住宅类物业改造中，集体土地及地上住宅房屋：
● 对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权 属证明的私人住宅用地，四层（含）以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障 型商品房。项目不具备保障型商品房置换条件的，四层（含）以 下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
● 未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属 证明的私人住宅用地，四层（含）以下不超过 600 平方米的已建 房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高 不超过 1:0.5 比例保障型商品房。项目不具备保障型商品房置换 条件的，四层（含）以下不超过 600 平方米的已建房屋，按权籍 调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
补偿内容主要包括：
（一）土地补偿； （二）建筑物主体补偿；（三）房屋装饰装修补偿；（四）构筑 物、附属物补偿；（五）搬迁费补偿；（六）临时安置费（非住 宅类物业的物业置换包含临时安置费）；（七）停产停业损失补 偿等。
非住宅类物业改造核算标准
【补偿模式】 非住宅类物业采取物业置换和货币补 偿相结合模式，改造用途可分为工业、商服和住宅。
【改造为工业用途的核算标准】
非住宅类物业改造 为工业用途的，土地和地上建筑物分别核算，土地按照本条规定采取物业置换，置换物业性质为可分割转让的产业用房。地上建 筑物按照本条规定采取货币核算。其它地上构筑物和附属物、搬 迁费、停产停业损失等按照本指引第十条至第十二条规定采取货 币核算。
具体按照以下标准核算：
（一）物业置换比例
以权籍调查确认的土地面积为基数，结合置换物业建安成 本，按一定比例核定置换物业的建筑面积，详见下表：
（二）建筑物核算标准
建筑物主体结构类型不在上述核算标准范围内的，可委托具 备资质的第三方评估机构对建筑物主体进行评估，经评估督导后 确定核算费用。
【改造为商服、住宅用途的核算标准】
非住宅类物 业改造为商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整体核算，按照 本条规定采取物业置换，置换物业性质为商品房。其它地上构筑 物和附属物、搬迁费、停产停业损失等按照本指引第十条至第十 二条采取货币核算。物业置换比例按照以下标准确定：
（一）被拆迁土地为国有出让建设用地的，按照权籍调查确 认的土地面积 1:0.4 比例核定置换物业的建筑面积。
（二）被拆迁土地为集体建设用地的，按照权籍调查确认的 土地面积 1:0.5 比例核定置换物业的建筑面积。
【其它地上物核算标准】以不重复补偿为原则，构 筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估督 导后确定核算费用。
【搬迁费核算标准】 企业生产经营设施、设备等 由具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估督导后确定搬迁 补助费用。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按照评估和评 估督导后确定的重置成新价核算成本。
【停产停业损失核算标准】有合法经营手续的经 营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的， 以权籍调查确认的建筑面积为核算基数，按照该镇街（园区）同 类型房屋市场租金进行核算，期限按 6 个月计算；或者根据税务 部门出具的纳税情况等证明，按照补偿方案发布前 1 年内企业实 际月平均税后利润核算不超过 6 个月的补偿成本。房屋市场租金 标准由各镇街（园区）根据实际情况制定。
【历史情况处理】 涉及集体土地私下流转、以租 代售、股权合作等历史情况，由集体经济组织结合历史协议约定 和相关法律法规，经集体经济组织表决，在整体拆迁补偿中包干 处理。
住宅类物业改造核算标准
【补偿模式】住宅类物业采取物业置换和货币补 偿相结合模式，符合置换条件的土地及地上住宅房屋采取物业置 换，不符合置换条件的建筑部分、地上构筑物和附属物、搬迁费、 临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。
【集体土地及地上住宅房屋核算标准】
集体土地 及地上住宅房屋，整体采取物业置换，以权籍调查确认的建筑面 积为基数，按一定比例核定置换物业的建筑面积：
（一）对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权 属证明的私人住宅用地，四层（含）以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障 型商品房。项目不具备保障型商品房置换条件的，四层（含）以 下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
（二）未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属 证明的私人住宅用地，四层（含）以下不超过 600 平方米的已建 房屋，按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高 不超过 1:0.5 比例保障型商品房。项目不具备保障型商品房置换 条件的，四层（含）以下不超过 600 平方米的已建房屋，按权籍 调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。
（三）私人住宅用地已建建筑面积不超过 150 平方米，或者 已建建筑面积未达私人住宅用地面积 2 倍且不超过 300 平方米 的，差额建筑面积可按照房屋重置价 3000 元/平方米购买补足， 并置换 1:0.5 比例商品房和最高不超过 1:0.5 比例保障型商品房。 同时符合以上两个条件的，采用孰高原则确定差额建筑面积。项 目不具备保障型商品房置换条件的，差额建筑面积可按照房屋重 置价 3000 元/平方米购买补足，并置换最高不超过 1:0.75 比例商 品房。
（四）被拆迁人有多宗住宅用地，对未取得集体土地使用 证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，按各宗用 地独立计算并累加总置换面积。被拆迁人累计置换商品房和保障型商品房总面积超出 600 平方米，或者置换商品房总面积超出 450 平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换。
（五）不符合物业置换的住宅房屋建筑面积，按照主体结构 类型给予补偿，核算标准为框架结构 3000 元/平方米，砖混结构 2500 元/平方米，夹层（层高≥2.2 米）1500 元/平方米，夹层（层 高＜2.2 米）1000 元/平方米。建筑物主体结构类型不在上述核算 标准范围内的，可委托具备资质的第三方评估机构进行评估，经 评估督导后确定核算费用。
（六）首层为商业用途，有合法经营手续且相关生产经营活 动存续的，根据实际情况，对首层建筑面积按照最高不超过 2000 元/平方米的标准进行补偿成本核算。
（七）上述物业置换比例为整体核算标准，各项目根据实际 情况制定具体物业置换方案。
【国有土地及地上住宅房屋核算标准】对于国有 划拨私人住宅用地及房屋，参照取得集体土地使用证或不动产权 证的集体性质私人住宅用地及地上住宅房屋的标准进行核算。对 于国有出让土地上住宅房屋，按照建筑面积置换同等性质的物 业。
【室内装修装饰核算标准】对于被拆迁建筑物室 内装修装饰，住宅、综合楼、商业铺面装修核算标准为 1000 元/ 平方米，附属及简易建筑不作装修补偿。
【其它地上物核算标准】 以不重复补偿为原则， 构筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估 督导后确定核算费用。
【搬迁费核算标准】集体用地和国有划拨私人住 宅类房屋建筑面积 100 平方米以下（含本数）的每栋 2 万元；建 筑面积 100 平方米以上每栋 3 万元。国有出让土地上住宅房屋建 筑面积 100 平方米以下（含本数）的每户 2 万元；建筑面积 100 平方米以上每户 3 万元。
【临时安置费核算标准】 实行物业置换的房屋， 以所获得的物业置换面积为基数，按照该镇街（园区）同类房屋 市场租金标准支付临时安置费。临时安置费自原址房屋交付之日 起，发放至物业置换面积交付之日后 3 个月止。房屋市场租金标 准由各镇街（园区）根据实际情况制定。
【车位置换核算标准】 被拆迁人需置换车位 的，应通过物业置换面积进行车位置换，置换物业面积 100 平方 米以下（含本数）的，以 8 平方米商品房置换最多 1 个产权车位。 置换物业面积 100 平方米以上的，每 100 平方米以 8 平方米商品 房置换 1 个产权车位。
【停产停业损失核算标准】 有合法经营手续 的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存 续的，以实际经营部分的建筑面积为核算基数，按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金进行补偿，期限按 6 个月计算；或者根 据税务部门出具的纳税情况等证明，按照补偿方案发布前 1 年内 企业实际月平均税后利润核算不超过 6 个月的补偿成本。房屋市 场租金标准由各镇街（园区）根据实际情况制定。
【奖励核算标准】 对于完成签约、搬迁、移 交等程序的被拆迁人，可结合具体时间节点给予差异化奖励，整 体奖励核算成本最高不超过上述住宅类物业拆迁补偿成本核算 费用总额 3%。
【集体用地和配套设施核算标准】 位于旧村 范围内，属于集体经济组织的空地、道路等集体用地，按照权籍 调查确认的土地面积 1:0.2 比例核定置换物业的建筑面积；属于 集体经济组织的建有市场、办公楼、文化中心等地上物的土地， 土地及地上物整体按照权籍调查确认的建筑占地面积 1:0.5 比例 核定置换物业的建筑面积。置换物业性质为商业物业。
【行政征收】
项目拆除范围内已签订补偿协 议的权益土地面积合计占比及人数合计占比不低于 95%时，实施 主体与未签约被拆迁人经过充分协商，且经各镇街（园区）或相 关专业机构调解后仍无法达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，各镇街（园区）可提请市人民政府， 按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地 上房屋征收与补偿条例》相关规定，对未签约部分土地及房屋依 法实施征收，核算成本以征收数额为准。被征收人申请行政复议 或者提起行政诉讼的，核算成本以行政复议决定书或生效法律文 书确定的数额为准。
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