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重磅,东莞旧改新规发布!拆迁补偿成本核算标准来了

东莞楼市大事 发布时间:2022.08.15 18:00:10
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今日(8月15日),东莞市自然资源局发布《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引(公开征求意见稿)》(以下简称意见稿),公开征求意见。


本指引设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合 理的拆迁补偿成本核算标准,作为全市“三旧”改造政策的拆迁补偿成本核算依据。意见稿制定了非住宅类物业改造核算标准(改造为工业用途的、改造为商服住宅用途的)、住宅类物业改造核算标准等内容。


其中,非住宅类物业改造中,改造为商服、住宅用途的:


● 被拆迁土地为国有出让建设用地的,按照权籍调查确 认的土地面积 1:0.4 比例核定置换物业的建筑面积。


● 拆迁土地为集体建设用地的,按照权籍调查确认的 土地面积 1:0.5 比例核定置换物业的建筑面积。


住宅类物业改造中,集体土地及地上住宅房屋:


● 对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权 属证明的私人住宅用地,四层(含)以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障 型商品房。项目不具备保障型商品房置换条件的,四层(含)以 下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。


● 未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属 证明的私人住宅用地,四层(含)以下不超过 600 平方米的已建 房屋,按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高 不超过 1:0.5 比例保障型商品房。项目不具备保障型商品房置换 条件的,四层(含)以下不超过 600 平方米的已建房屋,按权籍 调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。


......



补偿内容主要包括:


(一)土地补偿; (二)建筑物主体补偿;(三)房屋装饰装修补偿;(四)构筑 物、附属物补偿;(五)搬迁费补偿;(六)临时安置费(非住 宅类物业的物业置换包含临时安置费);(七)停产停业损失补 偿等。


非住宅类物业改造核算标准


补偿模式】 非住宅类物业采取物业置换和货币补 偿相结合模式,改造用途可分为工业、商服和住宅。 


改造为工业用途的核算标准】 


非住宅类物业改造 为工业用途的,土地和地上建筑物分别核算,土地按照本条规定采取物业置换,置换物业性质为可分割转让的产业用房。地上建 筑物按照本条规定采取货币核算。其它地上构筑物和附属物、搬 迁费、停产停业损失等按照本指引第十条至第十二条规定采取货 币核算。


具体按照以下标准核算: 


(一)物业置换比例 


以权籍调查确认的土地面积为基数,结合置换物业建安成 本,按一定比例核定置换物业的建筑面积,详见下表:



(二)建筑物核算标准



建筑物主体结构类型不在上述核算标准范围内的,可委托具 备资质的第三方评估机构对建筑物主体进行评估,经评估督导后 确定核算费用。


 【改造为商服、住宅用途的核算标准】 


非住宅类物 业改造为商服、住宅用途的,土地和地上建筑物整体核算,按照 本条规定采取物业置换,置换物业性质为商品房。其它地上构筑 物和附属物、搬迁费、停产停业损失等按照本指引第十条至第十 二条采取货币核算。物业置换比例按照以下标准确定:


 (一)被拆迁土地为国有出让建设用地的,按照权籍调查确 认的土地面积 1:0.4 比例核定置换物业的建筑面积。


 (二)拆迁土地为集体建设用地的,按照权籍调查确认的 土地面积 1:0.5 比例核定置换物业的建筑面积。


其它地上物核算标准以不重复补偿为原则,构 筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估,经评估督 导后确定核算费用。


搬迁费核算标准】 企业生产经营设施、设备等 由具备资质的第三方评估机构进行评估,经评估督导后确定搬迁 补助费用。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的,按照评估和评 估督导后确定的重置成新价核算成本。


停产停业损失核算标准】有合法经营手续的经 营性场所(含经营性场地和房屋),且相关生产经营活动存续的, 以权籍调查确认的建筑面积为核算基数,按照该镇街(园区)同 类型房屋市场租金进行核算,期限按 6 个月计算;或者根据税务 部门出具的纳税情况等证明,按照补偿方案发布前 1 年内企业实 际月平均税后利润核算不超过 6 个月的补偿成本。房屋市场租金 标准由各镇街(园区)根据实际情况制定。


历史情况处理】 涉及集体土地私下流转、以租 代售、股权合作等历史情况,由集体经济组织结合历史协议约定 和相关法律法规,经集体经济组织表决,在整体拆迁补偿中包干 处理。


住宅类物业改造核算标准


【补偿模式】住宅类物业采取物业置换和货币补 偿相结合模式,符合置换条件的土地及地上住宅房屋采取物业置 换,不符合置换条件的建筑部分、地上构筑物和附属物、搬迁费、 临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。


集体土地及地上住宅房屋核算标准


集体土地 及地上住宅房屋,整体采取物业置换,以权籍调查确认的建筑面 积为基数,按一定比例核定置换物业的建筑面积:


 (一)对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权 属证明的私人住宅用地,四层(含)以下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品房和最高不超过1:0.5比例保障 型商品房。项目不具备保障型商品房置换条件的,四层(含)以 下已建房屋按权籍调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。


(二)未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属 证明的私人住宅用地,四层(含)以下不超过 600 平方米的已建 房屋,按权籍调查确认的建筑面积置换 1:0.5 比例商品房和最高 不超过 1:0.5 比例保障型商品房。项目不具备保障型商品房置换 条件的,四层(含)以下不超过 600 平方米的已建房屋,按权籍 调查确认的建筑面积置换最高不超过 1:0.75 比例商品房。


 (三)私人住宅用地已建建筑面积不超过 150 平方米,或者 已建建筑面积未达私人住宅用地面积 2 倍且不超过 300 平方米 的,差额建筑面积可按照房屋重置价 3000 元/平方米购买补足, 并置换 1:0.5 比例商品房和最高不超过 1:0.5 比例保障型商品房。 同时符合以上两个条件的,采用孰高原则确定差额建筑面积。项 目不具备保障型商品房置换条件的,差额建筑面积可按照房屋重 置价 3000 元/平方米购买补足,并置换最高不超过 1:0.75 比例商 品房。


(四)被拆迁人有多宗住宅用地,对未取得集体土地使用 证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地,按各宗用 地独立计算并累加总置换面积。被拆迁人累计置换商品房和保障型商品房总面积超出 600 平方米,或者置换商品房总面积超出 450 平方米的部分,只作货币补偿,不作物业置换。 


(五)不符合物业置换的住宅房屋建筑面积,按照主体结构 类型给予补偿,核算标准为框架结构 3000 元/平方米,砖混结构 2500 元/平方米,夹层(层高≥2.2 米)1500 元/平方米,夹层(层 高<2.2 米)1000 元/平方米。建筑物主体结构类型不在上述核算 标准范围内的,可委托具备资质的第三方评估机构进行评估,经 评估督导后确定核算费用。 


(六)首层为商业用途,有合法经营手续且相关生产经营活 动存续的,根据实际情况,对首层建筑面积按照最高不超过 2000 元/平方米的标准进行补偿成本核算。 


(七)上述物业置换比例为整体核算标准,各项目根据实际 情况制定具体物业置换方案。


国有土地及地上住宅房屋核算标准】对于国有 划拨私人住宅用地及房屋,参照取得集体土地使用证或不动产权 证的集体性质私人住宅用地及地上住宅房屋的标准进行核算。对 于国有出让土地上住宅房屋,按照建筑面积置换同等性质的物 业。


室内装修装饰核算标准】对于被拆迁建筑物室 内装修装饰,住宅、综合楼、商业铺面装修核算标准为 1000 元/ 平方米,附属及简易建筑不作装修补偿。


其它地上物核算标准】 以不重复补偿为原则, 构筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估,经评估 督导后确定核算费用。


搬迁费核算标准】集体用地和国有划拨私人住 宅类房屋建筑面积 100 平方米以下(含本数)的每栋 2 万元;建 筑面积 100 平方米以上每栋 3 万元。国有出让土地上住宅房屋建 筑面积 100 平方米以下(含本数)的每户 2 万元;建筑面积 100 平方米以上每户 3 万元。


临时安置费核算标准】 实行物业置换的房屋, 以所获得的物业置换面积为基数,按照该镇街(园区)同类房屋 市场租金标准支付临时安置费。临时安置费自原址房屋交付之日 起,发放至物业置换面积交付之日后 3 个月止。房屋市场租金标 准由各镇街(园区)根据实际情况制定。


车位置换核算标准】 被拆迁人需置换车位 的,应通过物业置换面积进行车位置换,置换物业面积 100 平方 米以下(含本数)的,以 8 平方米商品房置换最多 1 个产权车位。 置换物业面积 100 平方米以上的,每 100 平方米以 8 平方米商品 房置换 1 个产权车位。


停产停业损失核算标准】 有合法经营手续 的经营性场所(含经营性场地和房屋),且相关生产经营活动存 续的,以实际经营部分的建筑面积为核算基数,按照该镇街(园区)同类型房屋市场租金进行补偿,期限按 6 个月计算;或者根 据税务部门出具的纳税情况等证明,按照补偿方案发布前 1 年内 企业实际月平均税后利润核算不超过 6 个月的补偿成本。房屋市 场租金标准由各镇街(园区)根据实际情况制定。


奖励核算标准】 对于完成签约、搬迁、移 交等程序的被拆迁人,可结合具体时间节点给予差异化奖励,整 体奖励核算成本最高不超过上述住宅类物业拆迁补偿成本核算 费用总额 3%。


集体用地和配套设施核算标准】 位于旧村 范围内,属于集体经济组织的空地、道路等集体用地,按照权籍 调查确认的土地面积 1:0.2 比例核定置换物业的建筑面积;属于 集体经济组织的建有市场、办公楼、文化中心等地上物的土地, 土地及地上物整体按照权籍调查确认的建筑占地面积 1:0.5 比例 核定置换物业的建筑面积。置换物业性质为商业物业。


【行政征收】


项目拆除范围内已签订补偿协 议的权益土地面积合计占比及人数合计占比不低于 95%时,实施 主体与未签约被拆迁人经过充分协商,且经各镇街(园区)或相 关专业机构调解后仍无法达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,各镇街(园区)可提请市人民政府, 按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地 上房屋征收与补偿条例》相关规定,对未签约部分土地及房屋依 法实施征收,核算成本以征收数额为准。被征收人申请行政复议 或者提起行政诉讼的,核算成本以行政复议决定书或生效法律文 书确定的数额为准。


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