谢逸枫：触底回涨指日可待！8月房价处于继续筑底探底趋势

文/谢逸枫

中国房地产市场、房价是否见底、触底，可谓是仁者见仁智者见智。

笔者对“香港房地产大亨、新世界集团郑志刚说中国的房地产市场已经见底，计划2023年在土地上投资100亿元人民币，万科董事长郁亮都说房地产市场短期已经见底，已经完成筑底”的判断，保留意见。

判断房地产市场是否景气，是否见底、触底，是以国房景气指数100为准。其次是销售面积、销售额、土地成交面积为次，最后是房价。目前国房景气指数已经连续8个月低于100，量价已经连续下降超过6个月以上。

最为关键的信号是融资吃紧，市场调整过头，销售回款缓慢，影响国企、央企、城投抄底土地市场、接盘民营房企的土地、楼盘、项目，基本上都是针对性的，有选择性的购买，并且7月开始已经放缓购买速度、节奏。

一个重要的现状是国家、地方救市政策作用有限。销售回款剧减，融资渠道未全放松，债务爆雷、逾期交房没有停止，民营房企再次启动卖卖卖的模式，有的房企资产打大折扣亏损卖项目、土地、股权，甚至持续持续股权被拍卖。

房企判断过于乐观，基于政策端、市场端、销售端、货币端，不确定性的疫情因素，目前中国房地产市场、房价实际上没有见底、触底。房地产市场、房价处于继续筑底探底趋势，未来半年到一年内房价触底回涨指日可待。

目前8月288城、210城、100城房价数据、40城销售成交数据显示，房价环比连续2个月下降，降幅收窄。房价同比微涨0.32%，涨幅有所收窄。销售成交环比下行10.3%，同比下降24.8%，环比、同比降幅收窄。

易居数据显示，8月288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”，房价已连续六个月呈下跌态势，跌幅有所收窄。8月中国210个城市新建住宅平均销售价格排名显示，万元/平方米的城市达到72座。

中房研究数据显示，8月288城市房地产价格指数报告显示，70座城市房价破万元（7月70座、6月75座），166城房价环比下降（7月142城、6月115城），城房价环比上涨（7月146城、5月170城）。170城房价同比下降（7月170城、6月173城），111城房价同比上涨（118城、6月115城）。

8月，除一线及五线城市外，其余各线城市价格指数均出现环比下滑。其中三线城市下跌幅度最高，达到-1.04%，新一线、四线城市下跌幅度超过-0.8%，分别为-0.86%、-0.85%。涨幅最大为一线城市，涨幅为2.29%。

8月粤港澳大湾区、环渤海湾大湾区及黄河经济带房价指数环比上升外，淮河生态经济带跌幅最大为-2.73%，其次为长江经济带、长三角超级湾区、环杭州湾大湾区跌幅分别为-1.72%、-0.7%及-0.45%。粤港澳大湾区涨幅最大，达到0.85%，其次环渤海湾大湾区涨幅也达到0.69%。

呼包鄂榆城市群跌幅最大为-2.96%。其次长江三角洲城市群跌幅达到-2.06%。中原城市群、北部湾城市群跌幅超过-1%，关中平原城市群、辽中南城市群跌幅超过-0.7%。山东半岛城市群涨幅最大为1.57%，其次是粤港澳大湾区，涨幅为0.85%。

全国29个都市圈中，8月有10个都市圈房价指数环比上行。济南、厦门、首都都市圈涨幅均超过了1%，且济南都市圈涨幅达到5.14%。环比下降的19个都市圈中，降幅最大的是合肥都市圈，降幅为-2.81%。石家庄、乌鲁木齐、长三角、重亲、贵阳、大连、西宁、太原、青岛跌幅均超过1%。

智研数据显示，8月311个城市住房总价的中位数为128.8万元，环比和同比均下降0.92%。8月房价下跌的城市多于房价上涨的城市，共177个城市房价下跌（7月154座城），134个城市房价上涨(7月159座城)。

8月73个城市的房价不低于1万元/㎡，较7月增加1个（7月72座城、6月79个座城）。北京、深圳、上海、厦门4个城市的房价超过5万元/㎡，北京房价赶超深圳重回榜首。8月有2个城市新上榜，分别是山东济宁和湖北襄阳，其房价环比涨幅均超过3%。

中指研究数据显示，8月百城二手住宅平均价格为15991元/平方米，环比下跌0.13%，跌幅较7月扩大0.04%，同比止涨转跌，跌幅为0.12%。8月新增下跌城市主要是基本面较差的三四线城市，部分热点一二线城市新房价格环比上涨此，百城整体新房价格环比跌幅没有进一步扩大。

8月百城新建住宅平均价格为16203元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月持平，同比上涨0.32%，涨幅较7月收窄0.20%。这是该指标连续两月出现下跌，此前的2月到6月，百城新房住宅价格连续5个月环比上涨。

8月百城新建住宅价格环比下跌城市数量达69个，较7月增加22个，是自2020年2月（新冠疫情初期）以来的最高点。二手住宅价格环比下跌的城市共74个，较7月增加5个，数量为两年来最高点。8月，共53个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较上月增加14个。

8月珠三角及长三角城市群新建住宅价格环比均由跌转涨，涨幅分别为0.07%和0.01%，主要是受区域内部分城市高价新开盘项目导致的结构性影响。山东半岛及京津冀城市群新房价格环比则止涨转跌，跌幅分别为0.07%和0.03%。

8月主要城市群二手住宅价格环比均下跌，长三角及京津冀城市群环比均由涨转跌，跌幅分别为0.06%和0.04%。珠三角及山东半岛城市群环比跌幅分别扩大至0.25%和0.23%。珠三角城市群已出现五连跌，区域内深圳、江门、肇庆价格连续下跌，其中深圳自2021年4月以来持续呈现下跌态势。

亿翰智库数据显示，市场低位运行。8月40城商品住宅销售面积为1716.5万平米，同比下行24.8%，环比下行10.3%，相比7月同比、环比降幅均有所收窄。城市分化，一线城市成交量为315.8万平米，同比下降19.2%，环比下降3.4%。

核心二线城市住宅成交量达到690.0万平米，同比下行24.6%，环比下行10.6%。普通二线城市住宅成交量达到338.9万平米，同比下行21.3%，环比下行6.1%。三四线城市住宅成交量为371.8万平米，同比下降32.0%，环比下降18.1%。

区域分化，珠三角市场整体下行，其中惠州、汕头和清远环比分别下行35.3%、25.3%和5.7%。唯有长三角市场呈现点状回暖，扬州、舟山、淮北和太仓环比上升。表现相对较好的城市多位于长三角和珠三角的核心城市，上海、杭州、合肥。

亿翰智库数据显示，8月40城住宅用地供应建筑面积13109.4万平米，同比下降38%，环比上升38%.成交总建筑面积为7750.2万平米，同比下降11%，环比上升1%。成交方面由于基数较低的影响，一二线城市成交规模同比有较大幅度的上升。

数据透露出中国房地产触底为时尚早的强烈信号，市场要完成筑底到触底需要6个月以上到12个月，才可能实现走低谷。因为短期的全国房地产5月、6月、7月、8月单月数据回升，与城市的实际市场反应差别巨大。

因楼市数据的滞后性、来源于地方数据、统计口径与计算方法，与市场真实状况差别大。由于疫情未消失、房企爆雷与逾期交楼未停止、烂尾与停工项目及宣告停贷的持续、房子与土地难卖，说明市场未触底。