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深圳共产房真来了,拟封闭流转!4大重磅办法,征求意见

楼市大事 发布时间:2023.01.17 17:57:42
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今日(1月17日),深圳市住房和建设局、深圳市司法局发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)》《深圳市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》,公开征求意见。


深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)


《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》的起草说明表示,《办法》主要内容为关于保障对象、关于申请条件、关于售价标准、关于产权管理、关于住房使用和监督管理、关于特殊家庭的优先优惠政策等方面。


办法规范了共有产权住房轮候与配售、流转处分、监督管理等活动。


其中,


● 共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应。市政府可以根据住房供需情况,逐步将常住居民纳入供应范围。


● 申请条件主要为:深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。


● 共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定,单套住房销售价格根据项目销售均价,结合楼层、朝向等因素确定。


● 共有产权住房实行产权按份共有,购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定,原则上不低于50%,同批次销售的同一项目的产权份额相同;其余部分为政府产权份额。


● 共有产权住房实行产权封闭流转。签订买卖合同未满5年需退出的,应当向代持机构申请收购个人产权份额;签订买卖合同满5年的,购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。


深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)


《深圳市保障性租赁住房管理办法(征求意见稿)》的起草说明表示,《办法》主要内容为关于保障对象、关于申请条件、关于租金标准、关于配租方式、关于住房使用和监督管理等方面。


《办法》规范保障性租赁住房租赁管理,明确保障对象、申请条件、租金标准、配租方式和管理要求等。


其中,


● 保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体的住房困难。


● 政府组织配租的保障性租赁住房,申请条件主要包括:在本市无房、未正在本市享受住房保障优惠政策、申请人在本市正常缴纳社会保险、具备市政府规定的人才引进迁户核准条件等。


● 社会主体出租的保障性租赁住房,申请条件主要包括:申请家庭未在本市租住具有保障性质的住房、在本市特定区域无房等。


● 保障性租赁住房租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中,由政府组织配租的住房,按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。


● 政府组织配租保障性租赁住房的,按照项目批次受理、批次配租面向个人配租,或者面向单位定向配租。住房主管部门发布保障性租赁住房配租通告,申请人或者用人单位按照配租通告的要求提交认租申请。


● 社会主体出租的保障性租赁住房,申请人通过运营管理单位自有或者第三方交易平台提交认租申请,住房租赁企业等运营管理单位通过信息平台完成申请条件查询、租赁合同备案或者信息申报,按照市场化原则开展租赁活动。


深圳市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)


《深圳市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)》的起草说明表示,《办法》主要内容为关于保障对象、关于申请条件、关于租金标准、关于特殊家庭的优先优惠政策、关于落实积极生育支持措施、关于住房使用和监督管理等方面。


其中,


● 申请条件主要为:深户、在深缴纳社保满3年、无自有住房、符合收入财产限额、未正在本市和国内其他地区享受住房保障优惠政策等;面向符合条件的公交、环卫等为社会提供基本公共服务的一线职工定向配租的,户籍、财产限额等条件适当放宽。收入财产限额标准由市发展改革委划定。


● 公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的,租金按照市场参考租金的3%左右确定。


《办法》对有三个以上未成年子女家庭提供放宽申请条件、户型适当照顾、优先选房、定向配租等优惠政策。


深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)


《深圳市保障性住房规划建设管理办法(征求意见稿)》起草说明表示,该办法主要内容如下:关于保障性住房相关规划计划、关于保障性住房建设和筹集渠道、关于保障性住房设计和建造要求、关于保障性住房的建筑面积标准、关于保障性租赁住房项目准入退出机制。


其中,


● 新建保障性住房项目应当按照《深圳市城市规划标准与准则》配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施;相关部门落实与新建保障性住房项目同步规划、同步建设、同步交付使用。


● 公共租赁住房户型建筑面积以六十平方米以下为主。新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积七十平方米以下的套(间)数量占比原则上不低于百分之八十,单套建筑面积较大的户型可以按间为单位出租。共有产权住房户型建筑面积以九十平方米以下为主。



深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)截选


【适用范围】  本办法适用于本市共有产权住房的供应配售、使用和处分、监督管理等活动。


【定义】  本办法所称共有产权住房,是指政府提供政策支持,主要采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。


对非本市户籍常住居民,市政府可以根据经济社会发展状况和住房供需情况,合理设定条件,逐步纳入供应范围。


轮候与配售


【配售方式】  共有产权住房配售主要采取日常轮候方式,也可以根据项目供应的实际情况,采取定向配售方式。


【申请主体】  申请人已经组建家庭的,应当以家庭为单位提出轮候和认购共有产权住房的申请。申请人配偶、未满十八周岁的子女应当列为共同申请人。申请人父母、申请人配偶父母可以作为共同申请人。未满十八周岁的子女列为共同申请人的,不影响其达到规定年龄后享受住房保障优惠政策。年满十八周岁的子女不得作为共同申请人,但因残疾等不能独立生活,需要由申请人进行抚养的除外。


申请人年满三十五周岁未组建家庭的,可以个人名义提出轮候和认购共有产权住房的申请。申请人父母可以作为共同申请人。


投靠子女取得本市户籍的居民,不得作为申请人。


【共有产权住房申请条件】  申请轮候和认购共有产权住房的,应当同时符合以下条件:


(一)申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房(含住房建设用地,下同),在申请受理之日前五年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房;


(二)申请人及共同申请人均具有本市户籍。共同申请人为现役军人、港澳台居民或者在就读全日制学校期间将户籍迁出本市的未满十八周岁的子女,不受户籍限制;


(三)申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳(不含少儿医疗保险,下同),但在本市退休的除外;申请人参加本市社会保险累计缴费五年以上;在本市服役或者原本市户籍的退役军人,其服役年限计入本市社会保险累计缴费年限;


(四)申请人及共同申请人均未在本市享受过购房优惠政策;申请人配偶在原婚姻存续期间购买过政策性住房,但在原婚姻存续期间已转让该住房或者离异时该住房归原配偶所有的,可以作为共同申请人;


(五)法律、法规、规章和市政府规定的其他条件。


申请人父母、申请人配偶父母在婚姻存续期间,单独一方作为共同申请人的,双方应当同时满足前款第一项、第四项规定的条件。


市主管部门可以根据住房供需等实际情况,适时调整本条规定的申请条件,报市政府批准后公布执行。


【轮候排序】  在册轮候人的轮候排序依照受理回执号的先后顺序确定。受理回执号按照轮候申请时间的先后顺序,由信息平台即时自动生成。申请人户籍在市内跨区迁移后,在户籍迁入区的轮候排序仍按照全市的轮候排序确定。


【售价】  共有产权住房项目的销售均价综合考虑本市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素,按照土地出让时市场参考价格的百分之五十左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价,结合楼层、朝向等因素确定。


共有产权住房项目的销售均价和单套住房销售价格上限由市主管部门会同市发展改革部门,根据市主管部门委托的专业机构评估测算结果拟定,报市政府批准后执行。开发建设单位根据批准的项目销售均价和单套住房销售价格上限拟定单套住房销售价格,在项目销售前报市主管部门备案。


共有产权住房项目用地通过招标、拍卖和挂牌等方式供应的,销售价格按照土地出让时确定的销售价格标准执行。


市场参考价格由市主管部门委托专业机构评估测算确定。


【产权份额】  购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定,原则上不低于百分之五十;其余部分为政府产权份额。


同批次销售的同一项目的产权份额相同。购房人产权份额和政府产权份额应当在配售通告、买卖合同中明确。



【面积标准】  共有产权住房配售建筑面积按照以下标准确定:


(一)三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为六十五平方米左右;


(二)四人以上家庭配售建筑面积为八十五平方米左右。


家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。申请人自愿认购低于其家庭人口数对应建筑面积标准住房的,低于建筑面积标准的部分不予补偿。


市、区主管部门可以根据具体项目实际情况,适时调整配售面积标准,经本级政府批准后执行。


【不动产登记】  不动产登记机构在办理共有产权住房不动产登记时,应当按照规定在不动产权证附记栏注记共有产权住房、共有人姓名、共有方式、共有份额及封闭流转等。


【特殊家庭优先配售共有产权住房】  特殊家庭进入共有产权住房选房名单的,应当在同等条件下安排优先选房。


主管部门可以安排一定数量的共有产权住房房源,面向在册轮候人中符合条件的烈士遗属、抚恤定补优抚对象和一至二级残疾人定向配售。


【剩余房源处理】  共有产权住房项目配售两次后仍有剩余房源的,主管部门可以结合住房供需情况、项目情况等因素,将供应对象调整为本市常住居民,或者将房源性质转为租赁住房等。具体项目的处置方案由市主管部门报市政府批准后实施。


流转处分


【封闭流转】  共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的,不得转让所持产权份额;自签订买卖合同之日起满五年的,可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。


共有产权住房封闭流转的具体办法,由市主管部门另行制定。


【未满五年的收购】  购房人自签订买卖合同之日起未满五年,有下列情形之一的,应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请收购:


(一)因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的;


(二)购房人户籍均迁出本市的;


(三)共有产权住房买卖合同约定的其他情形。


因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的,购房人只能选择保留一套,另一套住房按照有关规定向主管部门或者代持机构申请收购。


购房人未在本条第一款规定的期限内申请收购所持产权份额的,由主管部门按照本办法第三十二条第一款、第四款规定的收购价格收回,并按照市场参考租金计收自本条第一款规定的期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。


购房人有本条第一款第一项规定情形的,不动产登记机构应当在受理其自有住房产权登记申请后,将申请信息推送至代持机构。


【满五年的封闭流转或收购】  购房人自签订买卖合同之日起满五年,需要转让所持产权份额的,可以向代持机构申请转让给符合条件的对象。


购房人自签订买卖合同之日起满五年,有本办法第三十条第一款规定情形之一的,应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请将所持产权份额转让给符合条件的对象。其中,因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的,购房人只能选择保留一套。退出住房属于共有产权住房的,可以向代持机构申请转让所持产权份额;属于其他政策性住房的,可以按照有关规定向主管部门申请收购。


购房人按照本条第二款规定应当转让所持产权份额但未转让的,由主管部门按照本办法第三十二条第二款、第四款规定的收购价格收回,并按照市场参考租金计收自规定期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。


【收购及转让价格】  购房人自签订买卖合同之日起未满五年收购的,收购价格按照购买价格确定。


购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的,收购价格计算公式为:收购价格=购买价格×(1+中国人民银行三年期定期存款基准利率)。


购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的,封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定,通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下,代持机构享有优先购买权。


收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。


【封闭流转期间特殊情形的处理】  购房人有下列情形之一的,可以将所持产权份额转让给符合条件的对象或者由代持机构收购:


(一)因银行实现抵押权而处置该套住房的;


(二)因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的。


收购价格按照本办法第三十二条第一款、第二款及第四款规定执行。


【购买商品住房的处理】  购房人自签订买卖合同之日起,在本市购买商品住房等自有住房的,应当在办理商品住房等自有住房买卖合同备案之前,先行与代持机构签订共有产权住房退出承诺书,并在具备办理商品住房转移登记条件之日起六个月以内完成共有产权住房退房手续。


购房人未按照前款规定执行的,不动产登记机构应当暂缓其申请办理不动产权转移登记。


【抵押】  共有产权住房购房人产权份额不得抵押,但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。


【购房人禁止情形】  购房人不得有下列情形:


(一)无正当理由连续六个月以上未在共有产权住房内居住的;

(二)擅自互换、出借、出租共有产权住房的;

(三)擅自转让、抵押所持产权份额的;

(四)将共有产权住房用于经营性用途的;

(五)擅自改变共有产权住房使用功能的;

(六)擅自改建、扩建共有产权住房的;

(七)其他违法情形。


附则


【新旧申请家庭政策衔接】  本办法施行之日起,相关事项按照以下规定执行:


(一)原安居型商品房在册轮候人符合228号令及其相关规定条件,可以申请购买共有产权住房。所购住房的使用和处分、监督管理以及法律责任等按照本办法规定执行;


(二)按照本办法相关规定审核合格纳入共有产权住房轮候册的在册轮候人,轮候排序在原安居型商品房在册轮候人之后。


【新旧项目政策衔接】  本办法施行之日起,不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房,继续按照228号令及其相关规定执行。


深圳市保障性租赁住房管理办法

(征求意见稿)截选


【适用范围】  本办法适用于本市保障性租赁住房的租赁、运营和监督管理等活动。


【定义】  本办法所称保障性租赁住房,是指政府给予政策支持,发挥市场作用,坚持小户型、低租金,面向符合条件的新市民、青年人、各类人才租赁的住房。


分配与出租


第一条【诚信申报】  申请保障性租赁住房实行诚信申报制度。信息申报的单位和个人对申报信息和申请材料的真实性、准确性、合法性负责。


【政府组织配租住房的配租方式】  政府组织配租的保障性租赁住房按照项目批次受理、批次配租的方式面向个人配租,或者面向单位定向配租。面向单位定向配租的具体规则另行制定。


【政府组织配租住房的申请条件】  申请政府组织配租的保障性租赁住房,应当同时符合以下条件:


(一)申请人及其配偶、未满十八周岁的子女均未在本市拥有自有住房(含住房建设用地,下同),且在申请受理日之前三年内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房,但申请房源为宿舍型保障性租赁住房的除外;


(二)申请人及其配偶、未满十八周岁的子女均未正在本市享受住房保障优惠政策;


(三)申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳(不含少儿医疗保险,下同);


(四)申请人具备市政府规定的人才引进迁户核准条件;


(五)法律、法规、规章和市政府规定的其他条件。


申请人配偶、未满十八周岁的子女应当列为共同申请人,已满十八周岁的子女列为共同申请人的,其本人及其配偶、子女均应当同时符合前款第一项和第二项规定的条件。


市主管部门、市人力资源保障部门可以根据住房供需等实际情况,适时调整本条规定的申请条件,报市政府批准后公布执行。


【政府组织配租住房的租金定价】  政府组织配租的保障性租赁住房租金按照同期同地段同品质市场参考租金的百分之六十左右确定。


市场参考租金由市主管部门综合考虑本市经济社会发展状况、物价变动水平、房地产市场发展状况等因素确定。运营管理单位结合项目建设运营成本、享受政策优惠情况等因素制定具体项目的租金价格和调整幅度,报市主管部门备案后执行。


【政府组织配租住房的面积标准】  政府组织配租的保障性租赁住房以建筑面积七十平方米以下的套(间)为主。主管部门可以结合申请人家庭和项目情况等因素综合确定政府组织配租的保障性租赁住房项目配租面积标准,在配租通告中载明。


【政府组织配租住房的续租】  政府组织配租的保障性租赁住房单次租赁合同期不超过三年,合同期限届满后仍然符合本办法规定条件的家庭、单身居民可以在期限届满前三个月内申请续租。


【社会主体出租住房的租赁方式】  社会主体出租的保障性租赁住房,由运营管理单位按照市场化原则开展租赁活动,并通过信息平台完成申请条件查询、租赁合同备案或者信息申报。


【社会主体出租住房的承租条件】  申请社会主体出租的保障性租赁住房,应当同时符合以下条件:


(一)申请人及其配偶、未满十八周岁的子女未正在本市租住具有保障性质的住房;


(二)申请承租房源位于福田区、罗湖区、南山区的,申请人及其配偶、未满十八周岁的子女应当未在此三个区拥有自有住房;


(三)申请承租房源位于除福田区、罗湖区、南山区以外其他区(含新区)的,申请人及其配偶、未满十八周岁的子女应当未在项目所在区拥有自有住房。


申请承租房源为宿舍型保障性租赁住房的,不受前款第二项、第三项条件限制。


【社会主体出租住房的租金管理】  社会主体出租的保障性租赁住房,租金价格不高于同期同地段同品质市场参考租金的百分之九十。


保障性租赁住房运营期间,运营管理单位确定或者调整保障性租赁住房租赁价格的,应当符合前款规定,并报项目所在区主管部门备案后执行。


【社会主体出租住房的租期管理】  单次租赁合同期限应当在保障性租赁住房项目认定书的有效期限以内,且不超过三年,租赁期满后仍符合相关条件的,可以续租。


深圳市公共租赁住房管理办法

(征求意见稿)截选

 

【适用范围】  本办法适用于本市公共租赁住房的供应分配、使用、监督管理等活动。

 

【定义】  本办法所称公共租赁住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准和租金水平,面向符合条件的住房困难户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工出租的住房。

 

【分配方式】  公共租赁住房采取日常轮候和定向配租方式分配。

 

【轮候申请主体】  申请人已经组建家庭的,应当以家庭为单位提出轮候申请,申请人配偶、未满十八周岁的子女应当列为共同申请人。申请人父母、申请人配偶父母、年满十八周岁的子女可以作为共同申请人。未满十八周岁的子女列为共同申请人的,不影响其达到规定年龄后享受住房保障优惠政策。

 

申请人年满十八周岁未组建家庭的,可以个人名义提出轮候申请。申请人父母可以作为共同申请人。

 

投靠子女取得本市户籍的居民,不能作为申请人。

 

【轮候申请条件】  申请轮候公共租赁住房的,应当同时符合以下条件:

 

(一)申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房(含住房建设用地,下同),在申请受理日之前三年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房;

 

(二)申请人年满十八周岁,且具有本市户籍;作为共同申请人的年满十八周岁的子女、申请人父母、申请人配偶父母,具有本市户籍,但现役军人或者就读全日制学校期间将户籍迁出本市的年满十八周岁的子女,不受户籍限制;

 

(三)申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳(不含少儿医疗保险,下同),但在本市退休的除外;申请人参加本市社会保险累计缴费三年以上,属于特殊家庭或者有三个以上未满十八周岁子女的家庭,可以不受社会保险累计缴费时间的限制;

(四)申请人及共同申请人的家庭人均年可支配收入和家庭财产总额均符合本市规定的限额标准;

 

(五)申请人及共同申请人均未正在本市和国内其他地区享受住房保障优惠政策,但承租政府以外其他各类主体出租的保障性租赁住房或者符合本办法第二十九条第一款规定情形的除外;

 

(六)法律、法规、规章和市政府规定的其他条件。

 

申请人父母、申请人配偶父母在婚姻存续期间,单独一方作为共同申请人的,双方应当同时满足前款第一项、第五项规定的条件。

 

市主管部门可以根据实际情况,适时调整本条规定的申请条件,报市政府批准后公布执行。

 

【收入财产限额划定原则】  市发展改革部门会同市主管部门,根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及财政承受能力、住房市场发展状况等因素划定收入财产限额,报市政府批准后公布执行,并实施动态调整。

 

【轮候排序】  在册轮候人的轮候排序依照受理回执号的先后顺序确定。受理回执号按照轮候申请时间的先后顺序,由信息平台即时自动生成。申请人户籍在市内跨区迁移后,在户籍迁入区的轮候排序仍按照全市的轮候排序确定。

 

【租金定价】  公共租赁住房租金按照同期同地段同品质市场参考租金的百分之三十左右确定,面向特困人员、最低生活保障家庭(以下简称低保家庭)、最低生活保障边缘家庭(以下简称低保边缘家庭)配租的,租金按照同期同地段同品质市场参考租金的百分之三左右确定。市主管部门可以适时调整公共租赁住房租金标准,报市人民政府批准后实施。

 

市场参考租金由市主管部门综合考虑本市经济社会发展状况、物价变动水平、房地产市场发展状况等因素确定。

 

【配租面积标准】  公共租赁住房配租建筑面积按照以下标准确定:

 

(一)单身居民配租建筑面积以不超过三十五平方米为主;

(二)两人家庭配租建筑面积以不超过五十平方米为主;

(三)三人以上家庭配租建筑面积以不超过六十平方米为主。

 

建筑面积超过七十平方米的房源,优先面向五人以上家庭配租,根据供需情况也可以面向四人家庭配租。

 

区主管部门可以结合配租房源情况,对有三个以上未满十八周岁子女的家庭在户型选择方面给予适当照顾。

 

申请人配偶具有本市户籍或者持有本市有效居住证的,享受配租面积;申请人配偶为现役军人或者年满六十周岁以上,以及未满十八周岁的子女享受配租面积,不受户籍或者居住证限制。

 

家庭人口数按照符合条件的申请人和共同申请人的总人数予以确定。经卫生健康部门认定的失独家庭,按照其失独前的家庭人口数确定配租建筑面积。

 

在册轮候人自愿认租低于其家庭人口数对应建筑面积标准住房的,低于建筑面积标准部分不予补偿。

 

【优先配租】  经认定属于特困人员、低保及低保边缘家庭的,区主管部门应当予以优先配租,或者通过住房租赁补贴应保尽保。

 

特殊家庭和有三个以上未满十八周岁子女的家庭进入选房入围名单的,区主管部门应当在同等条件下安排优先选房。

 

区主管部门可以根据房源情况分批安排一定数量的房源面向在册轮候人中的烈士遗属、抚恤定补优抚对象和残疾人优先配租;具备条件的,区主管部门也可以安排一定数量的房源面向在册轮候人中的其他特殊家庭、有三个以上未满十八周岁子女的家庭优先配租。

 

【退出轮候册】  在册轮候人有下列情形之一,应当退出公共租赁住房轮候册:

 

(一)选房排序到位但未选定住房或者选定住房后未在规定时间内签订租赁合同,累计两次;

(二)已签订公共租赁住房租赁合同;

(三)连续三年未提出认租申请;

(四)法律、法规、规章和市政府规定的其他情形。

 

【定向配租】  主管部门可以安排一定数量的公共租赁住房面向公交、环卫等为社会提供基本公共服务的单位定向配租,由单位安排给符合条件的一线职工入住。各相关行业的具体分配规则及一线职工认定标准由行业主管部门制定,报同级主管部门备案后组织实施。定向配租公共租赁住房的单次租赁合同期限不超过三年,租赁期满后仍然符合条件的,可以续租。

 

定向配租公共租赁住房的配租面积标准原则上不高于本办法第二十一条第一款的规定。同一套住房可以集中居住方式安排多名职工入住,但人均居住建筑面积原则上不超过十五平方米。

 

承租定向配租公共租赁住房的用人单位因破产、被吊销营业执照等不再具备法人资格,或者注册地址迁出本市的,应当在三个月内腾退公共租赁住房。


深圳市保障性住房规划建设管理办法

(征求意见稿)截选


【适用范围】  本办法适用于本市保障性住房的规划计划、建设筹集、监督管理等活动。


【定义】  本办法所称保障性住房,指公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房。


【信息平台】  市主管部门统筹建立和完善全市统一的住房信息平台(以下简称信息平台),保障性住房建设活动应当纳入信息平台管理。


规划与计划管理


【住房规划和计划】  市主管部门组织编制住房发展规划和年度实施计划,明确保障性住房规划目标和年度任务。


保障性租赁住房建设筹集以及通过新供应用地、城市更新、旧住宅区更新改造方式建设和存量房屋筹集公共租赁住房、共有产权住房的,由区主管部门纳入年度实施计划,并与开发建设单位签订监管协议书;通过其他方式建设公共租赁住房、共有产权住房的,由市主管部门纳入年度实施计划,并与开发建设单位签订监管协议书。


【用地规划和计划】  市规划和自然资源部门在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间,在保障用地结构均衡的前提下,逐步提高居住和公共设施用地规模和比例,并通过国土空间规划传导机制将规划居住用地面积和建筑面积逐级传导至分区规划和法定图则(含控制性详细规划以及前海等地区综合规划);编制年度建设用地供应计划时,居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的百分之三十,提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例,租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于百分之十,优先安排、应保尽保。


规划和自然资源部门在保障性住房规划选址时,应当统筹做好教育、医疗、交通等设施用地的规划布局。保障性住房应当尽量规划布局在轨道交通站点附近、城市建设重点片区和产业园区及周边等区域。


用地供应方式及渠道


【用地供应方式】  保障性住房用地可以采取划拨、出让、租赁等方式供应:


(一)公共租赁住房和保障性租赁住房产权归政府的用地,可以采用划拨方式供应;


(二)政府全额投资建设的共有产权住房用地,可以采用协议方式出让;


(三)市政府确定由住房专营机构建设的保障性租赁住房用地,可以采用协议方式出让;


(四)企业、社会组织等利用自有用地建设保障性租赁住房和共有产权住房的,以及机关事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房的,可以采用协议方式完善用地手续;


(五)符合条件的未完善征(转)地补偿手续空地,历史遗留未完善出让手续用地建设保障性住房的,可以采用协议方式完善用地手续。


【新供应建设用地建设】  新供应建设用地用于建设保障性住房的,以建设公共租赁住房和保障性租赁住房为主。


新供应市场商品住房用地应当配建一定比例的保障性住房。


【城市更新建设和配建】  在公共配套条件支撑的情况下,工业区块线一级线外,规划为工业的旧工业区,可以通过城市更新建设保障性住房;工业区块线一级线内,规划为工业且位于已建、在建或者近期规划建设的轨道站点五百米范围内的旧工业区,可以通过城市更新建设保障性住房,但用地面积原则上不得超过该区块总面积的百分之十。


城市更新项目更新方向为居住的,应当按照相关政策配建公共租赁住房;城市更新项目更新方向以居住为主的,除无偿移交政府的用地外,城市更新单元规划确定的开发建设用地可规划为居住用地,并按照相关政策配建公共租赁住房;城市更新项目更新方向为商业的,可以按照规定将更新方向调整为居住,并按照相关政策建设或者配建共有产权住房。


旧住宅区更新改造项目优先用于保障性住房建设,允许在新增居住建筑面积中安排一定比例的商品住房。


【机关企事业单位、社会组织等自有用地建设】  机关事业单位自有用地在符合规划、权属不变、满足安全要求并综合平衡中远期业务用地需求等因素的前提下,经市政府同意,可用于建设政府组织配租的保障性租赁住房。


企业、社会组织等自有用地在符合城市规划、权属不变、满足安全要求的前提下,可用于建设社会主体出租的保障性租赁住房和共有产权住房。


机关企事业单位、社会组织等利用符合条件的存量自有用地建设保障性租赁住房的,可以变更土地用途,不补缴土地价款。


在不变更土地用途的前提下,学校、医院可以配建政府组织配租的宿舍型保障性租赁住房。


【产业园区配套用地建设】  产业园区配套宿舍原则上用作社会主体出租的保障性租赁住房。在确保安全的前提下,产业园区可以通过新建、拆除重建、扩建等方式,将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由百分之七提高到百分之十五,建筑面积占比上限相应提高到百分之三十,提高部分主要用于建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅,并在监管协议书中予以明确。


鼓励将产业园区中多个工业项目配套比例的对应用地面积或者建筑面积集中计算,统一建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房。新型产业用地可以配套建设社会主体出租的宿舍型保障性租赁住房。


【原农村集体用地建设】  原农村集体经济组织继受单位的非农建设用地、土地整备利益统筹留用地、征地返还用地等,可以提高居住用地容积率,增加的部分用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。非居住用途的,在符合规划前提下,可变更用途后用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。


【未完善征(转)地补偿手续用地建设】  符合条件的未完善征(转)地补偿手续的空地,在符合规划的前提下,经市政府批准,可以协议出让给原农村集体经济组织继受单位,用于建设保障性住房。


【历史遗留未完善出让手续用地建设】  历史遗留未完善出让手续用地,在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下,符合规划的部分可协议出让给原用地申请单位或者区政府确认的继受单位,用于建设保障性住房。


【公用设施、交通设施和轨道交通用地建设】  新供应及已供应的交通场站、变电站和消防站等公用设施和交通设施用地,在符合规划、满足中远期业务发展需要、满足公共配套设施及市政交通设施承载能力并保证安全的前提下,可以配建政府组织配租的保障性租赁住房。配建的保障性租赁住房面积超过公用设施和交通设施面积的,土地用途仍按公共基础设施或者市政交通设施的主导功能确定。


轨道交通用地(含车辆段、停车场、轨道交通站点等)在符合规划且保证安全的前提下,可以分层设立建设用地使用权,用于住房建设,其中保障性住房的套数占住房总套数的比例不低于百分之六十且以政府组织配租的保障性租赁住房为主。


政府投资建设的项目,发展改革部门在立项时,应当确保投资匡算包括配建的保障性住房,实现一体化开发建设。


【具有居住功能的存量房屋筹集】  住宅、公寓、宿舍以及经规模化租赁改造的历史遗留违法建筑等具有居住功能的存量房屋,符合条件的可以筹集作为保障性租赁住房或者公共租赁住房。


具有居住功能的存量房屋筹集作为保障性租赁住房或者公共租赁住房的,应当无权属争议且经过辖区街道办事处的房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查。


市城市更新部门负责制定城中村综合整治规划并公布城中村综合整治分区的空间位置信息。鼓励市场主体在城中村综合整治分区范围内通过规模化租赁改造筹集社会主体出租的保障性租赁住房。


【非居住存量房屋改建】  闲置和低效利用的商业办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育用房等非居住存量房屋,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,可以改建为社会主体出租的保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间,不变更土地用途,不补缴土地价款。改建条件、要求、程序等具体规则由市主管部门另行制定。


【区际合作和房源调配】  区政府之间可以通过提供建设资金和建设用地等方式合作开发建设保障性住房,所建的保障性住房由合作方协商按照比例划分。


市主管部门可以根据供需情况,统筹调配区主管部门组织建设筹集的保障性住房房源。


通过招拍挂方式出让的商品住房用地配建的保障性住房,保障性住房房源的百分之五十由市主管部门统筹调配。


建设项目管理


【保障性租赁住房项目认定】  保障性租赁住房项目认定书由区政府统一出具并向社会公示,认定书应当载明项目信息、有效期、退出条件、租金价格和调整幅度等内容。按照建设渠道分类认定如下:


(一)通过新供应用地、产业园区配套用地、城市更新、旧住宅区更新改造等新增建设的保障性租赁住房项目在土地出让阶段直接认定;


(二)利用非居住存量用地建设和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目,由区主管部门受理项目申报,区政府组织相关部门进行联合初审后报市领导小组办公室,市领导小组办公室组织市相关部门提出意见并提请市领导小组决策。具有居住功能的存量房屋筹集项目,由区政府参照上述流程组织联合审查和认定;


(三)存量市场化租赁房屋以及其他具有居住功能存量房屋筹集的项目,由区政府组织联合审查和认定。


出具保障性租赁住房项目认定书后,相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续;用水、用电、用气价格按照居民标准执行。不涉及土地权属变化的项目,可以用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。

保障性租赁住房项目认定条件、程序等具体规则由市主管部门制定。


【设计要求】  保障性住房建设项目的设计应当遵循因地制宜、经济实用、绿色健康、智慧人文的原则,执行保障性住房建设标准及相关建筑设计规范,满足绿色建筑、海绵城市、无障碍设计等要求。


保障性住房建设应当全过程应用建筑信息模型(BIM)技术,推进BIM“正向”应用和协同设计。保障性住房建设推行设计方案专家评审制度。


公共租赁住房户型建筑面积以六十平方米以下为主。新增建设筹集的保障性租赁住房户型建筑面积七十平方米以下的套(间)数量占比原则上不低于百分之八十,单套建筑面积较大的户型可以按间为单位出租。共有产权住房户型建筑面积以九十平方米以下为主。


【配套设施建设】  新建保障性住房项目应当按照《深圳市城市规划标准与准则》配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施,并按照完整居住社区建设标准完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施。宿舍型保障性租赁住房的配套设施建设,按照相关标准执行。


区政府组织规划和自然资源、交通运输、教育、卫生健康等相关部门,落实本条第一款有关配套设施与新建保障性住房项目同步规划、同步建设、同步交付使用。


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