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8月住宅市场:深圳跟进“认房不认贷”政策,或刺激一波市场行情

美联物业官方账号 发布时间:2023.09.18 08:59:50
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房贷利率


8月20日,央行公布了最新的LPR报价利率,保持不变,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。当下,深圳首套房和二套房的房贷执行利率分别加点30bp和60bp为4.50%和4.80%。



可售型人才房新政


8月21日,深圳市住房建设局网站发布《深圳市住房保障署关于深业颐瑞府、御棠上府项目住房面向人才配售的通告》,推出深业颐瑞府、御棠上府两个项目的配售人才住房702套,其中两房户型420套,三房户型282 套。


值得关注得是,此批次的住房对于配售人才的条件进行了较大的放宽。主要有两个方面,一是,按照申请家庭资格条件分为四个队列,覆盖了全日制专科学历人才,此前为本科且仅2个队列;二是,家庭人口为3人的,可以认购三房户型住房,此前仅可认购两房户型住房。


可售型人才房配售条件放宽后,让更多的群体满足了申请人才房的条件,意味着这部分群体可以从商品房市场转向人才房市场,可以推进人才房产品的销售,但也会对购买商品房的群体造成挤压,导致同地段的商品房去化困难。


认房不认贷”确认执行


8月30号,深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,规定:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年8月31日起施行。


深圳跟进“认房不认贷”政策,对外地有房但深圳无房以及在深圳“卖一买一”的客户来讲,是一个非常大的利好,因为首付款可以由之前五成降为三成且贷款利率还可以享受首套房的利率优惠,在深置业门槛大大降低,或刺激一波市场行情的上涨。 


土地市场


8月份,深圳土地市场共计成功出让7宗土地,宝安1宗、坪山1宗、深汕合作区1宗、福田1宗、龙岗1宗、光明2宗,共计出让土地面积11.57万㎡,吸金89.816亿元。其中,4宗为居住用地、1宗商业用地、1宗普通工业用地和1宗新型产业用地。


宝中A001-0212该地块首次引入“竞现房销售建面”,建成后普通商品住房平均销售价格不高于8.86万元/㎡(不含室内装修)。该地块竞争极为激烈,在开拍前一天,便吸引21家房企报名参与竞价,直接进入到竞现房销售面积阶段,但仅经过3轮竞价,便又达到了最高“现房销售面积”,进入20家房企摇号阶段,最终中铁置业运气更胜一筹,将宝中地块揽入怀中,楼面地价为41385元/㎡。


光明凤凰A503-0107地块建成后普通商品住房平均销售价格不高于50300元/平方米(不含室内装修价格)。最终被上海中建东孚投资发展以总价16.15亿元+配建面积7170㎡、未触及最高限价溢价10.23%成功竞得,楼面地价为20970元/㎡。


光明凤凰A614-0522地块建成后普通商品住房平均销售价格不高于48500元/平方米(不含室内装修价格)。最终被深圳市地铁集团以底价37.32亿元+配建19930㎡成功竞得,楼面地价为17521㎡。


龙岗宝龙G02315-0028地块是一宗三类居住用地,将建设企业全年期自持的保障性租赁住房。最后触及最高限价7500万元进入摇号环节,最终由润深房地产(华润)幸运地摇号取得,楼面地价为3565元/㎡。



住宅市场


一手买卖市场供应   


8月深圳全市新房市场供应量环比上涨,全市共计18个商品房项目取得预售许可证,共计批售商品房8073套/78.96万㎡,环比上涨79.7%。其中,有16个项目含住宅产品,住宅总获批量为6481套/61.62万㎡,环比下上涨57.7%。(见图3)




需求全市   


8月份,全市一手住宅备案量价齐跌,共计备案2199套,环比下跌30.3%,同比下跌15.9%;总备案面积22.28万㎡。一手住宅成交均价5.26万元/㎡,环比下跌5.7%,同比下跌7.2%。



8月份新房市场预售证获取较7月份有明显提升,但备案量环比下跌,8月份一手去化周期加长。据房地产信息平台数据显示,截止8月底,深圳一手住宅库存面积46.48万㎡,共计46567套,环比上涨8.9%。按照过去12个月的平均成交套数推算,8月份深圳一手住宅去化周期为16.5个月,较7月份加长1.6个月。


   区域   


分区域来看,8月份各区一手住宅备案量仅光明区环比上涨,涨幅为68.5%;其他各区备案量环比均下跌,其中跌幅最高的为大鹏新区,环比下跌64.7%。从备案量来看,宝安区以1036套的备案量远高于其他各区居首位,紧随其后的为龙华、龙岗2区,分别备案369套、220套。


从区域均价变幅来看,8月份各区成交均价仅坪山区环比小幅上涨0.5%,其他各区成交均价环比均下跌,其中跌幅最高的为大鹏新区,环比下跌26.1%。就备案均价来看,8月份南山区新房备案均价为9.9万/㎡超越福田区居各区之首,成交均价最低的为大鹏新区,其8月份新房备案均价为3.1万元/㎡。




从分区去化周期来看,8月份各区去化周期亦以加长为主,仅光明和大鹏新区2区去化周期有所缩短,其中大鹏新区缩短较为显著,由7月份69个月缩短至64个月;深汕合作区去化周期加长最为明显,由7月份的17.8个上升至25.1个月。


就去化周期本身来看,8月份去化周期最短的为南山区仅5.7个月,最长的为大鹏新区64个月。



从8月份一手住宅成交Top10来看,成交靠前的新房项目分布在龙华(4个)、宝安(3个)、光明(2个)、南山(1个)。其中,排在TOP10之首的来自沙井开盘即热销的珈誉时尚花园,8月份共计备案421套、备案面积40055.84㎡,备案均价约5.04万元/㎡;其次为前海的云海湾花园,共计备案226套、备案面积27786.09㎡,备案均价约9.12万元/㎡。


二手买卖市场


全市


8月份深圳二手住宅市场备案量同环比均上涨。据统计数据显示,8月份全市二手住宅共计备案2422套,环比上涨7.2%、同比上涨21.1%;总备案面积23.07万㎡,环比上涨4.0%。



区域


分区来看,8月份二手住宅备案量仅宝安、龙华2区环比下跌,跌幅分别为7.1%、9.1%;其他各区备案量环比均上涨,其中涨幅最高的为大鹏新区,环比上涨85.7%。


从备案量绝对值来看,龙岗区以517套的备案量居首,紧随其后的为福田、南山2区,分别备案526套、373套。



8月份虽有重磅利好出台,但集中在月底,未能对8月份的市场产生影响。8月份二手市场仍处于不温不火的状态,客户以观望态度为主,且新房市场折扣力度加大进一步挤压了二手市场份额,二手业主信心不足,下调报价业主占比稍有提升。据统计数据显示,8月份下调报价业主占比由7月份的27.9%上升至28.6%,上调报价业主占比则有所走低,由21.5%下降至20.6%。




8月份,二手住宅楼盘备案量TOP中,福田、南山、龙岗各3个,龙华区1个。其中,TOP 1是来自南山沙河街道的红树西岸花园,共计备案9套、备案面积1465.99㎡。


从套均面积来看,8月份TOP10 项目的套均面积跨度较大,最高套均面积为红树西岸花园项目,套均面积高达162.89㎡;最低套均面积为桃源街道的长源京基御领公馆,套均面积近46.59㎡。



租赁市场


8月份美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数值为236.36,对应的租金水平为85.4元/㎡.月,环比下跌0.3%、同比下跌1.4%。进入8月份,毕业季效应逐渐退却,租赁市场整体需求有所下跌,租金水平相应出现回落。




分区域来看,7月份租金水平涨跌各半,其中罗湖、福田、盐田三区租金水平上涨,其中环比涨幅最高的为盐田区,环比上涨1.71%;南山、宝安、龙岗三区租金水平环比下跌,其中南山区跌幅最为明显,环比下跌2.03%。


8月份租金水平福田区超越南山区为位居首位,为112.65元/㎡.月;租金水平最低的为龙岗区,47.41元/㎡.月。



市场动态 数据分析 成交分析

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