大会对地产着墨甚少!
但要知道,这两年都是地产的“政策大年”,把这些政策串起来,再仔细琢磨大会的表述,趋势很明朗:
01
强调“防风险”,是紧缩还是救助?
大会对地产唯一的表述,就是“防风险”!
怎么理解?站在新的语境下,比如“中国式现代化”(按照我们自己的方式,实现现代化),统筹好发展和安全,以高治理水平打造高水平市场经济体系等等,在内外部环境极其复杂(特别是外部脱钩断链甚嚣尘上)的背景下,要推进大会提出的300多项重要改革,最需要什么?
当然是平稳的、安全的大环境!
地产是影响稳定最大变数。因为,用中央财办解读大会精神的话来说,“我国房地产市场规模大、牵涉面广,对宏观经济运行具有系统性影响”。当然,这个话,在很多场合讲过,讲过很多遍。大家疑惑的是,“防风险”到底意味着什么?是紧缩性的VS刺激性的?是做多的信号VS做空的信号?
当地产牵涉面太广、影响太大,当地产风险和金融风险、地方债务风险交织,处理起来慎之又慎,需考虑N个目标。解决地产拖累经济、财政、风险等问题,发展是第一位的。所以,中央财办特别强调,“近期地产市场正在出现积极变化”。那么,这是地产触底的信号吗?
我不做判断,但这绝对是引导预期的信号。因为,预期是当前地产能否稳定的第一因素。同时,这也是智慧的治理方式。即在预期相对稳定的情况下,不知不觉地实现旧模式向新模式的过渡,实现旧模式的退出、产能的出清。其实,这两年来,就是按照这个逻辑在演进。
短短2年半的时间,行业和市场体量跌去50%左右,本质上是旧模式出清、新模式浮出水面:
行业层面:大家看看拿地、销售排行榜,清一色的国企和央企主打,建筑类、上下游企业、市政类企业、代建企业进入地产开发;经营模式上趋向于消费者导向,卷配套、卷学wei、卷交通。
市场层面:二手房、现房占比上升(达到30%)和销售增长,但期房销售下降。说明什么,买了就是要马上住的,妥妥的刚需、刚改主导(超大户型或豪宅是小众的),可挑可选、购房者变得理性。这就会倒逼开发商去迎合消费者,现房取代期房,比预想中的要早。
融资层面:白名单融资协调机制全面落地。以后,房地产企业要想融资,就必须要进白名单,进入白名单的门槛也不高,项目合规就可以。大家看看,“5+5”的要求,只要资产负债清晰,证件齐全,没有涉法涉诉,不挪用预售资金,启动开工就行。进了白名单就一定能获得融资。
融资有保障了,不能挪用预售资金了,“三高”的旧模式就没有必要了。可以讲,“资协调机制”落地,就是清除旧模式的过程。凡是不能进入白名单的,除了政府兜底“保交房”,企业层面是要出清的,或者讲要退出历史舞台的。这就是过去2年地产阵痛发生的事情。
总结来看,所谓的防风险,就是防范新旧模式转换过程中的风险,而非要刻意阻止下跌。比如,保交房,尽力阻止风险无序蔓延,破产房企资产重组等,属于兜底式、托底式风险防范。也就是,要让旧模式出清,要让无效产能出清,但出清的过程中,底线和原则要坚守。
为啥?
一则,新旧模式转换,条件之一就是旧模式要出清,其结果就是行业体量收缩,市场下滑;
二则,地产产能过剩太严重,不出清、不破,以稳定、增长、财政为由而妥协,后面积重难返。
三则,地方对地产的“强依赖”,必须要通过产能出清,来倒逼地方降低,另一个就是创新政绩考核。
02
房地产发展空间在哪里?
高层领导们一直在强调,“我国新型城镇化仍在持续推进,房地产高质量发展还有相当大的空间”。但现在,业内都比较迷茫、悲观,不知道发展方向在哪里。那么,这个方向到底在哪?
如果说,防风险是为了让“破”的过程更顺一点,冲击更小一点,那么在新型城镇化过程中探索新模式、增量空间,则是让“立”的过程更快一点,以对冲“破”的冲击。如果说,2022年以来,“破”的速度过快了,超出了预期,那么此次大会以后,“立”的过程更快一点。
其实,“破”的过程,本身就是“立”的过程。比如,近两年商品房价格下跌,就是金融属性转向一般商品/民生属性,所必然发生的,也是房价匹配购买力的过程。为什么,近期二手房市场表现不错?本质上,房价跌到位了,跌到了新市民可支付的位置,或心理价位。
笔者亲身经历的例子,一个朋友近期买了广州天河北的学wei房。他告诉我,前几年就想买,但实在太贵了,20年楼龄的房子,单价超过8万。现在降到5万,买得起了。另一个朋友,一直租在城中村,近期搬到附近的商品房了,因为城中村住得太憋屈,但关键是,商品房租金降了。
当然,新模式绝不止于此。高层所言的新型城镇化,才是地产发展的空间。大会在这方面改革举措很多:
比如,推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度,加快农业转移人口市民化。
比如,完善中央和地方财政关系,增加地方自主财力,拓展地方税源,提升市县财力同事权相匹配程度,适当加强中央事权,提高中央财政支出比例。
比如,加强普惠性、基础性、兜底性民生建设。
比如,充分挖掘内需潜力,充分利用国内超大规模市场优势,充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用,推动我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。
比如,更好满足刚性和改善性住房需求,并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。
基本逻辑是,外部环境严峻(逆全球化时代)的情况下,必须建立国内大市场、大循环。这样,才具备科技创新的“试验场景”,高质量发展出的创新产品,才有规模化的“消费场景”。
路径之一,就是让已经进入城市的2亿人,扎根城市,成为真正的市民;
路径之二,就是打造以县域为载体的新型城镇化,实现城乡融合发展,让农民既能享受城镇的公共服务,还能在农业就业。
这样,就能打造更大规模的消费市场。这个市场的载体是基于住房的公共服务。简单来讲,能不能融入城市,能不能享受真正市民化的待遇,关键就在于,有没有一套相对体面的、低成本的房子,有没有围绕房子能享受落户、公办教育、兜底保障(失业、救济、医疗等)。
过去,地方政府职能和财力的限制,导致新型城镇化效果不佳。未来,公共职能方面的基础性事项,比如社保补足、基础教育支出、城市公共服务等方面,中央会承担更多事权,也会加大支出力度。2023年,我国一般公共预算支出27.46万亿元,中央和地方支出分别占14%和86%。
中央怎么加杠杆呢?从M2和M1的剪刀差来看,“央行-商行”的信用传导,在地产已经失灵了。下一步,就是央行和财政的“双向奔赴”,即央行更多地下场,积极操作和买入政府债,财政部门积极支持央行更多参与公开市场操作。释放的信号,就是财政与货币“协同”。
也就是,信用传导从“央行-商行”到“央行-财政”。未来,超长期国债、专项债等会加快发行,支持中央政府“加杠杆”,为新型城镇化提供专项的资金支持。当然,此前业内谈及的消费税改革,也是为了激励地方政府更加重视内需市场打造,而不是增值税下更重视投资。
另外,会议提出“高质量发展激励约束机制”,就是从制度上约束地方依赖旧模式、激励其发展新模式。近年来,各省已针对性地调整考核机制,适应新发展理念要求。例如,四川省省长黄强今年4月10日指出,“四川始终以创新、协调、绿色、开放、共享的内在统一来把握发展、衡量发展、推动发展,正在对照国家考核办法,修订完善全省考核评价指标体系”。
该考核办法中包括“经济发展、开放水平、创新驱动、生态集约、统筹协调”五大类一级指标。
注意的是,新型城镇化下的房地产空间,更多的是行业的空间、产业链的空间,比如配租、配售的保障性住房,租赁住房或长租房,职住平衡的园区宿舍,老旧小区改造,城市更新。支柱产业的地位,过去靠的是上游投资单维度驱动,未来将是上游原材料投资和下游消费的双维度驱动。
未来,刚性需求更多转向二手住房、保障性住房、租赁住房,改善型需求更多转向新建商品房市场。新房市场还有空间,比如满足居民住房需求新期待,改善型需求还会发力,刚需入场后,还会带来居住改善。但至少从中短期来看,房地产发展更多的是行业和产业链的空间。
因为,重心从产业转向住房,从经济导向转向公共导向。新建商品房市场,还有多大空间,取决于新型城镇化能否实现“人的城镇化”,为房地产蓄力。可谓“一份部署、十分落实”,很多改革举措,早已提出,关键还在于落地,又站在新起点,形势不等人,拭目以待。