上一篇文章,带来很多留言和争议,我大致梳理了一下,主要有以下几类:
1、 福田的交通、配套和居住体验都是最好的,凭什么比不过南山?
因为一个城市的房价高地,拼的不是交通配套,也不是居住体验,而是产业高度。
深圳最重要的三个CBD:福田中心区,南山科技园和后海总部基地,南山占了两个。
福田中心区的优势是金融,科技园的优势是高新产业+量大,后海的优势是独角兽聚集,科技园和后海的产业量级都高于福田中心区。
高端产业在哪里,资金和人才就去哪里,钱和人聚集的越多,房价就越贵。
换句话说,一个片区的房价,是由这个片区的GDP总量决定的。
2、城市总要发展,凭什么说一路向西已经终结?
城市中心转移有三个大前提:
一是处于经济高速发展期;二是有足够的土地容纳转移的产业和人口;三是转移区不能离中心区太远,跨越断裂带的中心区转移,我没有见过成功先例。
深圳当下是什么情况?
一是经济高速发展期已结束,二是土地资源开发殆尽。
福田和南山能相继成为深圳的中心,是因为当时都有足够的土地,福田上世纪90年代起步,还有大量空地供开发,南山起步虽然晚了一点,但填海的地块足够用了。
现在继续往西,只能去宝安,宝安早被农民房和工厂占领,没有可供发展的土地资源。
光明和坪山还有地,但是跨越断裂带的中心区转移,高速发展期都没有成功样本,何况是现在?
城市总要发展,中心区总要转移,本就是个伪命题,它的立论基础是过去几十年的城市变迁,把过去发生的事当成永恒的真理,其实中心区的转移和房价永远涨一样,总有终结的一天。
等到终结之时,中心区就会固化,就像纽约的曼哈顿,东京的中央区,它们的核心地位数十年未变,也没有任何没落和转移的迹象。
五十年,一百年以后也许会变,但那时变的可能是城市,而不是中心区。
3、 中心区建了那么多超高层,以后会不会变成贫民窟?
不用等到以后,当下就很清楚了,南山福田的老破小,就是比郊区的次新贵,地段秒杀一切。
总有人问我,大渔老师我在福田买的房子楼龄10年了,20年后又老又破怎么办?
我说且不说你会不会持有20年,就算持有了20年,只要中心区不转移,中心区又没有地建新房,你这30年楼龄的房子就是稀缺的,就比近郊远郊的新房更值钱。
比如说25年楼龄的黄埔雅苑,中海华庭,仍然能成交到10万,就是位置不可替代+品质相对扛打。
什么房子可能变成贫民窟?罗湖有现成的答案。
独栋,塔楼,户型差,品质低,物业缺失,楼盘破败。
买房时尽量避开这类产品,哪怕它很便宜。
如果一定要杠,说就算是品质不错的新盘,50年之后,70年之后呢?
我只能说,考虑这么久远就不要买了,500年后肯定都要塌的。
50年之后,如果深圳沦为了三线,佛山变成了一线,那房子的新或老意义都不大。
如果深圳仍然雄踞一线,南山福田仍是核心区,那50年后它们仍然扛打。
4、 光明根本不值4万5
以前有不少人说我是光明黑,因为四年前我就看衰光明,我写过至少五篇看空光明的文章,得罪了不少光明业主。
但是今天,我要替光明说句公道话,早年的光明确实被吹上了天,但是这几年光明遭受的打压,在深圳无出其右者。
光明的商品房,遍地开花且限价;保障房,一个小区一万多套;人才房,光明建的最多;地铁,被砍;深铁瑞城事件,雪上加霜。
光明的二手房,几乎被逼入绝境。
如果说2020年光明的房价泡沫很大,那今天的光明就是被挤压过头了。
商品房和保障房的大干快上,迟早会过去;土地,仍然会是光明的优势;通勤南山,光明确实比东部更便利。
光明均价4万5,高于4万的龙岗是合理的,假以时日,光明会迎来小幅的价值回归。
5、 我觉得XX片区更好
凡这么说的,无一例外,屁股决定脑袋,要么住在这个片区,要么这个片区有房。
人在某个片区拥有了房产,就会自带滤镜,找出各种优点,还有一个是生活习惯,住惯了哪里,就觉得哪里舒服,自在。
实际上,对井底之蛙来说,看到的只是洞口的一片天,远远不是整个世界。
当下各片区和楼盘的均价,是大家用脚投票的结果,个人滤镜一文不值,也撼动不了分毫。
沧海桑田,世事变迁,需要多久?
四年就够了。