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4万5的光明,是否被高估了?

米宅珠三角 发布时间:2024.07.25 10:43:08
浏览:3999

上一篇文章,带来很多留言和争议,我大致梳理了一下,主要有以下几类:


1、 福田的交通、配套和居住体验都是最好的,凭什么比不过南山?


因为一个城市的房价高地,拼的不是交通配套,也不是居住体验,而是产业高度。


深圳最重要的三个CBD:福田中心区,南山科技园和后海总部基地,南山占了两个。


福田中心区的优势是金融,科技园的优势是高新产业+量大,后海的优势是独角兽聚集,科技园和后海的产业量级都高于福田中心区。


高端产业在哪里,资金和人才就去哪里,钱和人聚集的越多,房价就越贵。


换句话说,一个片区的房价,是由这个片区的GDP总量决定的。


2、城市总要发展,凭什么说一路向西已经终结?


城市中心转移有三个大前提:


一是处于经济高速发展期;二是有足够的土地容纳转移的产业和人口;三是转移区不能离中心区太远,跨越断裂带的中心区转移,我没有见过成功先例。


深圳当下是什么情况?


一是经济高速发展期已结束,二是土地资源开发殆尽。


福田和南山能相继成为深圳的中心,是因为当时都有足够的土地,福田上世纪90年代起步,还有大量空地供开发,南山起步虽然晚了一点,但填海的地块足够用了。


现在继续往西,只能去宝安,宝安早被农民房和工厂占领,没有可供发展的土地资源。


光明和坪山还有地,但是跨越断裂带的中心区转移,高速发展期都没有成功样本,何况是现在?


城市总要发展,中心区总要转移,本就是个伪命题,它的立论基础是过去几十年的城市变迁,把过去发生的事当成永恒的真理,其实中心区的转移和房价永远涨一样,总有终结的一天。


等到终结之时,中心区就会固化,就像纽约的曼哈顿,东京的中央区,它们的核心地位数十年未变,也没有任何没落和转移的迹象。


五十年,一百年以后也许会变,但那时变的可能是城市,而不是中心区。


3、 中心区建了那么多超高层,以后会不会变成贫民窟?


不用等到以后,当下就很清楚了,南山福田的老破小,就是比郊区的次新贵,地段秒杀一切。


总有人问我,大渔老师我在福田买的房子楼龄10年了,20年后又老又破怎么办?


我说且不说你会不会持有20年,就算持有了20年,只要中心区不转移,中心区又没有地建新房,你这30年楼龄的房子就是稀缺的,就比近郊远郊的新房更值钱。


比如说25年楼龄的黄埔雅苑,中海华庭,仍然能成交到10万,就是位置不可替代+品质相对扛打。


什么房子可能变成贫民窟?罗湖有现成的答案。


独栋,塔楼,户型差,品质低,物业缺失,楼盘破败。


买房时尽量避开这类产品,哪怕它很便宜。


如果一定要杠,说就算是品质不错的新盘,50年之后,70年之后呢?


我只能说,考虑这么久远就不要买了,500年后肯定都要塌的。


50年之后,如果深圳沦为了三线,佛山变成了一线,那房子的新或老意义都不大。


如果深圳仍然雄踞一线,南山福田仍是核心区,那50年后它们仍然扛打。


4、 光明根本不值4万5


以前有不少人说我是光明黑,因为四年前我就看衰光明,我写过至少五篇看空光明的文章,得罪了不少光明业主。


但是今天,我要替光明说句公道话,早年的光明确实被吹上了天,但是这几年光明遭受的打压,在深圳无出其右者。


光明的商品房,遍地开花且限价;保障房,一个小区一万多套;人才房,光明建的最多;地铁,被砍;深铁瑞城事件,雪上加霜。


光明的二手房,几乎被逼入绝境。


如果说2020年光明的房价泡沫很大,那今天的光明就是被挤压过头了。


商品房和保障房的大干快上,迟早会过去;土地,仍然会是光明的优势;通勤南山,光明确实比东部更便利。


光明均价4万5,高于4万的龙岗是合理的,假以时日,光明会迎来小幅的价值回归。


5、 我觉得XX片区更好


凡这么说的,无一例外,屁股决定脑袋,要么住在这个片区,要么这个片区有房。


人在某个片区拥有了房产,就会自带滤镜,找出各种优点,还有一个是生活习惯,住惯了哪里,就觉得哪里舒服,自在。


实际上,对井底之蛙来说,看到的只是洞口的一片天,远远不是整个世界。


当下各片区和楼盘的均价,是大家用脚投票的结果,个人滤镜一文不值,也撼动不了分毫。


沧海桑田,世事变迁,需要多久?


四年就够了。



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