今天，是房姐年终盘点系列——二手房总结。
2024年，是二手房主导的一年。
在这年，东莞楼市发生了根本性的变化：
东莞正式进入存量房时代，二手房全年成交26845套，将新房彻底甩在身后。
在新房萎靡的情况下，二手房抗住了压力，接过楼市大旗。
这也让二手的市场分析，变得更有意义。
下面，正式开启我们的话题。
一二手的成交格局，发生根本性逆转
先看二手房的全年成交数据。
26845套，是什么水平？
说实话，不算出彩，甚至对比2023年还跌了20%。
但在这并不顺遂的数据背后，其实藏着复杂的行情变化。
最明显的，是一二手的成交占比。
2020年，东莞新房和二手成交比例大概是 2 ：1。
在那时，新房是绝对市场主力，二手房的成交占比大概才31%。
但从那以后，随着市场下行，二手房的成交占比开始逐年上升。
2021年，32%
2022年，40%
2023年，53%
直到2024年，这个数值变成了61%，两者间的比例发生了颠覆性的变化。
如果说东莞是从2023年开始迈入存量房市场，那么2024年，这个转型已经算是彻底完成。
这背后有很多原因，比如房价下跌、新房供应减少等等。
但这里面一个很重要且直接的原因，是政策的拉升。
尤其是在9月后，大量历史级的政策涌出后，二手市场出现了肉眼可见的爆发。
最具象化的，就是下面这张全年走势图：
按往常政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌。
但如今已来到新年，距离政策发布过去3个多月了，成交还在持续：
9月，成交2062套
10月，成交2413套
11月，成交2865套
12月，成交3686套
冰冷的数据，都似乎带上着烫眼的温度。
毫无疑问，东莞的二手市场确实迎来了一个大翘尾之年。
所以，咱们也别再吐槽新政了，它确确实实地促进了二手市场的热情。
镇街的成交，都有什么变化？
接着，再来看每个镇街的情况。
房姐整理了今年各区域的二手成交单，前三甲依然是常平、南城、樟木头。
这三大巨头已经是榜单常客，地位牢固。
注：由于官方并未公布2023年12月的镇街数据，所以本次统计的时间周期为2023年1-11月，但是仍然具备一定的参考意义。
同时，你会看到整个二手市场的主旋律，还是围绕着“下跌”。
在成交前十的镇街中，除了樟木头以外，其余9个镇街的成交量均有所下滑。
在34个镇街中，有24个镇街的成交量呈负增长。
更让人遗憾的是，成交量下滑背后，依然抵不住价格的跌落。
来看最直观的，全市的网签均价，一个月比一个月低，几乎全年都处于下行。
从1月的19795元/㎡开始，一直到11月的16893元/㎡，一年时间下降了约3000元/㎡。
聚焦到镇街，数据依然刺眼。
34个镇街中，有29镇街网签价格下滑，下跌幅度在687-6740元/㎡不等。
价格有所上涨的，只有松山湖、石排、石龙、茶山。
价格回调，依旧是未来二手市场的主旋律。
2024年，哪个二手小区卖的最多？
我们将目光再聚焦，来看年度的二手成交榜。
结果，或许会让大家感到意外。
前十榜单内，没有南城盘，没有东城盘。
就连松山湖也只有万科金域松湖1盘入围，且排名第五。
领跑在榜单中的，反而是常被我们忽视的各个镇街项目。
比如虎门、樟木头、常平、石龙...
当我们仔细观察入榜的二手项目，能发现一些相似特征：
大盘、挂牌量高、价格足够低、且足够宜居。
它们的客户也非常一致，就是刚需。
在新房进入豪宅化、且价格近乎卷无可卷的情况下，大量刚需首先涌入的不是别的，只能是二手。
也正因如此，选择广阔、价格友好、且确定性强的二手市场，吸纳了更多的置业需求。
所以，不必怀疑，当下的二手市场主动权，完完全全地交到了买家手里。
你大可进场，多挑选、多对比。
强势翘尾的学qu房
既然话说到这里，还是有必要提一下学qu房。
2024年的学qu房，表现如何？
答案是：依然吃香。
比如松山湖和莞城，两个最具代表性的强学qu镇街，二手行情均有所上扬。
尤其是在9月新政轰炸后，学qu房的成交都有了明显起色，甚至比3-4月学wei旺季更猛烈。
比如松山湖的万科金域松湖：
在10月和11月，项目总看房人数超300人，是年内新高；
12月单月更是成交了10余套，在往常没那么热门的时间，走出了翘尾行情。
丨万科金域松湖今年看房量，图源贝壳
莞城，同样如此。
最近一段时间，莞城的学qu房突然爆发，成交量开始逆风起飞。
尤其是万科运河东1号，11月当月卖出13套，直接领跑板块了。
总而言之，东莞家长们对于学qu的追求基本没有磨灭过。
他们敏锐地观察着行情，只要有机会就会坚定入局。
而当下的市场价格，就是一个机会。
2025年想买学qu房？怕是要提前看咯。
写在最后：
关于数据就整理到这里，今年东莞的二手成交量确实有些反常。
在小阳春觉得它行的时候，它却萎了；
在国庆后你觉得它不行的时候，它又高歌猛进。
但无论如何，从近3个月的行情来看，二手成交反弹已经是基础性事实。
如今东莞的二手，投资客逐渐退潮，正在加速挤掉泡沫，回归其本真面貌。
这也是我们所向往的，一个更为健康、更为合理的市场。
想要买房，多看看，多比比，不怕晚。
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