近日，深圳龙岗龙东村康美思数码城1#综合楼、2#科研楼及3#、4#、5#宿舍共5处物业，连同约2万㎡无产权加建部分，在阿里资产司法拍卖平台成功出让。
该宗地起拍价约1.17亿元，吸引了7人报名，经过47轮竞价，最终以约1.59亿元成交，溢价约35%。
这不是富尔达系资产第一次被摆上拍卖台。在过去10个月里，这已是第三笔。
据企查查信息显示，竞得人“深圳市盛鑫斯科技有限公司”成立于2025年11月10日，注册资本10万元，注册地址位于宝安区西乡街道，经营范围涵盖技术服务、电子产品销售、国内贸易代理等。
01
一块被拆开卖的地
康美思数码城位于龙岗区宝龙街道龙东社区，土地用途为工业用地，土地面积53860.6㎡。
本次拍卖的5处物业，有产权建筑面积36474.27㎡，另有约2万㎡加建部分无产权。
标的附带租约拍卖，承租方为深圳市海讯聚合商业发展有限公司，租期自2024年11月至2029年11月，月租金510639.78元，租金已实际支付至2027年7月。
这也意味着买受人拿下资产后，未来近一年半内拿不到租金。
按有产权面积计算，本次成交单价约4355元/㎡。如果计入约2万㎡加建部分，实际单价进一步拉低。
而目前深圳同等级工业物业市场估值普遍在8000至15000元/㎡区间。即便算上1.59亿的成交价相对1.17亿起拍价的35%溢价，价格的安全垫依然厚实。
真正让市场追逐的，不是当下的租金回报，而是资产的另一层逻辑：康美思数码城已整体申报城市更新单元“工业上楼”项目，2023年9至12月已取得多部门复函。
同宗地的6#至11#厂房，今年2月已被深圳市鸿展物业管理有限公司以约1.0996亿元竞得，溢价22%。
更早的2025年12月，富尔达位于宝安福永的厂区物业，经过110轮竞价，被深圳市塘尾股份合作公司以约5.44亿元拿下，溢价率超过100%。
同一原权利人的资产，在不到一年内连续三笔高溢价成交，这在大宗资产处置中并不常见。
02
富尔达的债务链条
要理解这三笔拍卖为何接连发生，需要回到富尔达的债务根源。
富尔达全息科技（深圳）有限公司，其背后的“万利加系”是深圳一家涉及地产、物业、矿业等多领域的民营集团。2019年6月，平安银行深圳分行向富尔达发放了一笔10亿元经营性物业抵押贷款，期限10年，由万利加物业管理（深圳）有限公司、李伟波及其子李伟华等多方提供连带担保。
这笔贷款后来出现违约。2026年4月，中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司发布万利加系债权资产营销公告，涉及17户债务人，债权总额42.88亿元，本金28.65亿元，富尔达和康美思置业位列其中。
司法处置随之启动。富尔达在深圳的工业资产被逐块拆分拍卖：宝安福永厂区（约8.4万㎡）先行处置，龙岗康美思数码城的厂房（6#至11#）紧随其后，本次的综合楼、科研楼和宿舍是第三批。
这种“拆块分批处置”的方式，与铭可达产业园（23万㎡整体底价10.23亿成交）形成鲜明对比。
拆分的逻辑很直接：单块资产总价门槛更低，参与竞拍的资金池更大，理论上更容易制造竞价溢价。
不过从结果看，这一策略是有效的，三笔资产全部溢价成交，富尔达系在龙岗和宝安两地的资产合计回笼资金已超过8亿元。
03
2026年，深圳工业法拍为什么这么热？
值得一提的是，今年深圳工业法拍市场出现了一个鲜明的特征：成交密集、溢价频繁、买家结构多元。
去年福田八卦岭一宗物业被加价153次，以2.17亿元收官，溢价率高达125%。
今年更密集：
2月，龙岗安博科技宝龙厂区13套厂房以3.21亿元底价成交，评估价4.02亿元，折价约20%。
3月，南山沙河北环路一宗工业厂房经82轮竞价，溢价约129%成交。
4月，龙华观澜铭可达产业园以10.23亿元成交，竞得人为深圳市怀德股份合作公司——一家村集体股份公司。建筑面积约23.1万㎡，其中未经报建部分达11.8万㎡，折合单价约4650元/㎡。
加上富尔达系的三笔，仅这五笔大宗工业法拍，成交总额已超过16亿元。
从买家类型来看，值得注意，鸿展物业代表的是专业物业管理公司，塘尾股份合作公司和怀德股份合作公司代表的是村集体资本，而盛鑫斯科技代表的是项目公司形态的投资载体。三类买家出现在同一个市场里，指向的底层逻辑并不完全相同，但交汇点是一致的：深圳核心区域的工业物业，正在被重新定价。
推动这轮定价的，是三股力量的叠加：
一是土地稀缺的刚性约束。 深圳新增工业用地严格受限，未来的产业空间主要靠存量更新释放。“工业上楼”政策明确要求“招商前置、按需定建”，确保好项目有空间可落。
二是产业升级的持续需求。 2025年深圳先进制造业占规上工业增加值比重已达68.4%。宝龙科技城聚集了比亚迪精密、方正微电子、深爱半导体等企业，宝龙街道拥有上市企业16家、专精特新企业344家、国高企业614家。产业密度决定了空间价值的上限。
三是城市更新的预期溢价。 康美思数码城最大的价值变量，在于其已进入“工业上楼”城市更新流程。当前约4355元/㎡的成交单价，与8000至15000元/㎡的市场估值之间的差距，本质上是对更新兑现时间的折价。买家赌的是时间差。
04
有风险吗？
在当下的行情下，工业法拍被人抢拍，网友直呼“看不懂”。
拿康美思数码城来说，该项目城市更新申报始于2023年，目前仍处于前期阶段，尚未进入实施主体确认和规划审批的实质性环节。深圳的城市更新周期通常以年为单位计算，其间可能面临规划调整、权利人协调、政策变化等多重不确定性。
此外，本次拍卖标的含有约2万㎡无产权加建部分。法院公告明确提示，加建部分的面积最终以实际为准，买受人需自行核实并承担相关法律后果。在深圳严格的规划环境下，这部分建筑的合规性存疑，未来在更新方案中如何处理，是一个需要买家自行消化的变量。
盛鑫斯科技的1.59亿，买的不是一栋楼，而是龙东片区“工业上楼”的一张入场券。
这张券最终能不能兑现，取决于城市更新的推进速度，也取决于深圳制造业升级对这片空间的真实需求。
在土地增量几乎归零的城市里，存量工业资产的每一次转手，都不只是交易，而是对未来产业空间的一次投票。
粤公网安备 44030402000760号
