9月8日，深圳市松岗溪头股份合作公司正式就 “宝安区松岗街道溪头第一、二工业区城市更新单元规划修改项目” 进行公开招标。
该招标预算金额210万元，要求投标人具备城乡规划编制乙级以上资质，不接受联合体投标。
这是溪头第一、二工业区城市更新单元在取得规划批复近五年后，首次公开启动规划修改的招标程序。
对于这个规划总建筑面积超过70万平方米、涉及拆除用地逾15万平方米的松岗“巨无霸”旧改项目而言，规划修改的启动，既意味着项目仍在推进，也暗示着原有的规划蓝图正面临现实层面的调整压力。
01
规划70万㎡产城综合体
目前的规划以产业为主，新规划值得期待
溪头第一、二工业区城市更新单元位于宝安区松岗街道广深公路与沙江路交会处西北侧，地处松岗传统工业区的核心地带。
项目早在2015年10月即完成更新意愿公示，2016年3月正式列入《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳市嘉信松山置业有限公司。
根据2019年公示的规划草案，项目更新单元用地面积159927.6㎡，拆除范围用地面积153927.2㎡，开发建设用地面积89125.0㎡，规划容积高达707868㎡。
这70余万平方米的体量中，业态分布颇为考究：
住宅：81497㎡（含房屋征收安置房14340㎡）
商业、办公及旅馆业建筑：33814㎡（含地下商业10000㎡）
产业研发用房：330264㎡（含创新型产业用房39632㎡）
厂房：82566㎡，产业配套用房：155467㎡（含宿舍125987㎡），公共配套设施：24260㎡。
从此前的规划结构来看，这是一个典型的“产城融合”综合体——以新型产业功能为主导，辅以居住和商业配套。
而对于接下来的规划走向，也非常值得期待。
事实上，去年以来，已有多旧改项目调规成住宅为主。
02
历经十年长跑
从计划立项到规划批复，再到规划修改
溪头第一、二工业区城市更新单元的推进历程，几乎可以视作深圳城市更新“十年磨一剑”的缩影。
2015年10月，更新意愿达成情况公示发布，嘉信松山置业作为申报主体正式浮出水面。
随后在2016年3月，成功列入深圳市城市更新单元计划第二批计划，到2019年12月项目取得规划批复，并在2021年12月宝安区城市更新和土地整备局正式公告规划审批通过。
从计划立项到规划批复，用了不到四年时间，在深圳城市更新项目中已属高效。
但从规划批复到启动规划修改招标，又过去了近五年。
这五年间，项目并非一帆风顺。
2024年9月，松岗街道办事处发布历史违建物业权利人核实结果公示，组织深圳市松岗溪头股份合作公司对拆除用地范围内的历史违建权利人进行核实。能到这一步通常意味着项目正在为搬迁补偿协议的签订做前置准备。
然而，同年早些时候，有业主通过政府互动平台反映，其房屋在未取得更新计划批准前即被拆除近八年，且开发商嘉信松山置业拖欠两期过渡期安置费合计72636元。
宝安区城市更新和土地整备局的答复明确指出，该房屋“在未取得更新计划批准前已经拆除”，相关纠纷建议通过协商或诉讼途径解决。
这一纠纷也暴露出该项目推进中的矛盾：前期拆迁工作的超前推进与后续规划实施的节奏脱节。房屋早已拆除、地块甚至已用于地铁11号线建设，但规划修改至今才启动招标。
而此次涉及到规划修改，可能的原因是多方面的。
从时间维度看，原规划草案公示于2019年，正式批复于2021年。此后数年，深圳的城市更新政策环境、房地产市场格局以及产业空间需求都发生了显著变化。
特别是深圳在2023年后持续强化城市更新项目的规划统筹与实施监管，对产业空间、公共配套、住房结构等方面的要求均有调整。
03
片区已聚集多个旧改
项目是“松岗旧改版图中"的关键拼图
将溪头第一、二工业区放在松岗街道的整体城市更新格局中，其战略意义更为清晰。
松岗街道当前推进中的城市更新项目不在少数：
松岗商业中心城市更新单元规划容积84.3万㎡，拟由卓越操盘；
南边头工业区更新单元拆除范围27991㎡，改造方向为商业；
罗田第一工业区更新单元拆除范围97990㎡，改造方向为新型产业。
溪头第一、二工业区以15.6万㎡的拆除范围和70万㎡的规划容积，在体量上位居松岗旧改项目的前列。
仅供参考，以实际为准
项目所处的广深公路与沙江路交会处，是松岗传统的交通枢纽和商业节点。
项目北侧有宏发君域、满京华云著等已建成住宅小区，西侧临近地铁11号线，区位条件在松岗各旧改项目中相对优越。
若项目顺利推进，将显著改善松岗中心区的城市面貌和功能结构，为片区注入新型产业空间和商业配套。
但项目面临的挑战同样不可忽视。
嘉信松山置业作为申报主体，在资金实力和项目推进能力上并非头部房企。以及长达数年的规划实施停滞、当前房地产市场的整体调整，都使增加了项目在短期内实质性的建设进展的难度。
规划修改招标的启动，是一个积极的信号——
说明项目主体仍在努力推动。对于已经等待多年的业主和关注松岗发展的市民而言，从规划修改到规划批复，再到真正开工建设，仍有相当长的路要走。
粤公网安备 44030402000760号
