2025将是一个房地产难得不错的年份

来源：朱罗纪公众号

一些同行、朋友，也包括一些粉丝，近来陆续传来一些前线消息，有好有坏，整体上坏消息多些。大体上看，今年深圳房地产的供应量将会大幅度萎缩，对上下游产业链的冲击将继续发酵。同行感觉到开发商尤其是私营开发商群体，基本上处于全军覆没的状态，没有能力继续开发投资，也不想再做其它任何投资。

同时，由于AI大模型的蜂拥出现。我这个行当可以说是充满了危机感，在去年这个问题已经摆上了桌面，但从来没有像DeepSeek时刻来临之后这样的紧张。我记得去年我用KIMI一分钟内生成一篇新闻报道时，我还可以嘲笑它做的是坨屎，但是现在我感觉我只需要简单修改一下，就可以发表了，它在快速进步——那些工作经验短的新闻童鞋、或是专门提供新闻资讯生产的自媒体，需要认真考虑如何面对这个挑战（可以化不利为优势，你比别人更会用，对你就是优势）。

这是两个我切身感受到的危机。

但话说回来，对于包括深圳在内的大城市房地产市场而言，我倒是相对乐观一些，尽管继续面临较长期的巨大挑战，但对于我认为2025年将是一个站到过去和未来看都难得不错的年份。或者说，如果2025年都继续扑街，未来会是一个什么样的前景，我无法再设想。

我的逻辑很简单，在我们都看到的行业危机的同时，也有一些新的、积极的变量在发生。

首当其冲的一个变量是，国内外的大环境在发生转变，变得“友好化”。

人们都看到了川普上台之后中国面临的关税挑战，但是同时，我想还会有另一重可能，我们的政府会以柔性的手段化解。完全存在这种可能，并且是大概率事件，已经有越来越多的迹象在证明这一点。基于国内经济的挑战，我们应该也能够在2025年求得一个更加温和的国际关系，包括对待外资的态度都在变化。也就是说，既往的经济冲击预期最终落地可能会比想象的小一些。

国内的政策环境也将会向着“休养生息”的方向走，延续去年9.24之后的政策大逻辑。这是很正确、很少见也是很重要的政策逆转，对于市场信心的恢复与稳定，产生了立竿见影的积极效果。我多次谈到去年8-9月间的资产市场，几乎已经是完全恐慌式的踩踏崩溃。10月之后，资产市场事实上是稳定了下来，深圳及大城市的房地产市场也出现了量价反弹。股市虽然坐了过山车，但是整体上信心要比之前不知好转了几多。可以说，止跌企稳的目标是达成了。我相信，今年的“远洋捕捞”会少很多，也会继续有更多务实的与民友好政策出台。

宏观环境的去极端化，哪怕是1年，都会创造出一个非常难得的恢复窗口。政策友好，能够给民众提供广泛的安全感，帮助他们不至于因恐慌而瞎做决定，而敏锐的资金则会快速、准确的抓住市场机会。比如最近的股市反应，年初以来恒生科指已经涨了15%，冠绝全球。试想一下，如果这样的改变能够彻底稳定下来，得有多大的助益？尽管我不认为这在整体上构成了长期战略配置机会，但是有些巨头股票的确已经拥有了相当厚实的安全垫。

结合着下面的房地产市场变化数据，这将是第二个我们看到的积极变量。

房地产诚然要比股市困难多了，这样的大周期、重资产、10万亿+的巨型行业，垮下去再拉起来，在全球都是超级困难的大事件——以美国那样的经济创造力，2008之后都要花5年的时间。2025年，我想有些全国性宏观数据和不同的城市数据，都有希望有所改善。

在宏观数据方面，我看重开发投资与销售数据。

开发商投资这项数据，无论全国还是大城市，我认为固然依旧不会好看，但应该会比2024年有好转。

2024年全国房地产开发投资占GDP比重降到了7.4%，创下2003年以来20多年的最低值。基于私营房企的集体垮塌，今年我想这个占比还是可能会继续下探，仅靠国营房企+政府保障，规模势必继续萎缩——极端值也许就是回到房改时刻，5%左右的水平。但基于上面的政策宽松与下面的终端销售企稳，2025年房地产开发商相比2024年10.6%的下滑，有机会出现较大改善。

深圳的情况，去年1-11月房地产开发投资大跌了12.5%，不但创下房改近30年以来唯一的“两连跌”，而且创下史上最惨跌幅纪录。故而春节之后深圳开会要求，要推动房地产投资“尽快恢复增长”。预料会有更多的支持政策出炉，在同样回正挑战难度很大的情况下，2025年也有希望比2024年有显著好转。

更好的变化会在于，房地产终端销售数据有希望会继续出现企稳态势。

看全国情况，不好的地方是，销售量和销售额依然都是双位数下跌，好的地方是，跌幅连续7个月在收窄，9月之后单月数据明显改善，11-12月同比都在正增长。

看深圳的。

1月新房网签3969套，同增122%；二手住宅网签4554套，同增32%。考虑到春节因素，这个成交量相当的可观了。尤其是二手，能够逼近枯荣线。价格变化也和我在去年10月的判断一致，调整以来第一次出现了反弹——二手房连续4个月稳在了6.3万/平米之上，想一想去年8-9月的可怕。

这些个数据最重要的显示出一点：房地产终端成交改善的势头还没有止歇，市场显示出了相当的稳定性。参考上述的政策氛围，预计接下来到年中，市场还是很有希望持续企稳。

综合下来，我们能够看到什么呢？正确的政策驱动了市场机能恢复。一方面政策创造了一个好的环境，给到了市场信心出现恢复。进而，终端成交开始出现回弹，有利于房地产库存去化和开发商现金流创造。同时，开发端供给能力的摧毁，继续导致中远期供应下滑。这些合力，最终会更快的带来市场重新平衡。

对于相当多数的人群，我相信他们在2025年依然是处于降杠杆的困难中，这需要你有很大的毅力撑过去。而对于远期，如果没有制度性、法治性的确认，我相信复苏之路也不会是一路坦途，大量的市场参与者依然会是交易型思维。但是对于2025年这一个年份，我认为不需要那么悲观，要卖房子的童鞋有机会卖到一个好价钱，要买房子的童鞋也有机会买到一个好价钱。