来源：丁祖昱评楼市
前7月楼市可谓是喜忧参半。
一方面，新房成交迎来季节性回落，并降至年内低位，累计同比转负。
另一方面，以上海、杭州、成都、南京为代表的城市，核心区高端改善项目热销，对于维稳市场也起到了一定积极作用。
作为传统成交淡季，8月份新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将延续5%以内，延续弱复苏走势。
根据CRIC监测的重点30个城市来看，7月成交规模为823万平方米，环比降29%，同比下降20%。前7月累计成交7080万平方米，较去年同期微降1%。
一线城市全面回调，仅宁波、惠州等个别城市迎来阶段性回升。
从去化情况来看，市场热度季节性回落，环比持降。
据CRIC监测数据，30个重点城市7月平均开盘去化率环比下降11个百分点至30%，降至年内新低，同比上升3个百分点，仍好于去年同期。
其中，杭州、南宁、天津去化率超六成，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。
从变化趋势来看，各城市去化率环比跌多涨少。北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率高位回落，深圳降至4%创近10年来新低。天津、苏州、郑州、常州等二三线城市去化率同环比齐增，市场延续弱复苏走势。福州、济南、嘉兴、徐州等弱二三线城市7月去化率均不足2成，市场仍延续低迷走势。
随着市场上高端改善需求释放，核心区高改项目销量居高不下，成为楼盘能够实现热销的一大特质。
这一情况在上海特别明显。根据CRIC监测，7月上海共有24个盘入市，其中浦东顶流改善项目杨思板块翡雲悦府，7月两次开盘去化率分别达到了86%和100%。
另外，成都核心区高端改善项目表现也比较亮眼。7月成都销售金额排名TOP10的项目中，有四个项目都是核心区高端改善项目。其中，麓湖生态城以10.2亿元位列榜首。以麓湖生态城为典型，这四个项目普遍具有地处核心地段、产品力优势和高频词推售三大特征。
还有南京，主城核心/次核心板块优质区位，叠加高性价或产品助力短期市场热度维持。
此外，在一些城市，学区房仍是撬动购房需求的“利器”，典型如长沙和西安。
比如在长沙7月份新房成交金额TOP10项目中，有学区加持的项目占了2席，比如中建桃李九章去化套数为72套，显著高于其他项目销量。
在西安，强教育属性楼盘仍是“销量王者”，以中国铁建西派澜廷项目为例，该项目双名校加持，7月认购70套，位列西安7月销量TOP6。
各地高得房率四代宅、新规项目短期内对市场热度正在发挥着重要的“托举”作用。
通过CRIC统计的部分7月销量居前产品力突出的“好房子”项目可以看出，购房者仍在为好的产品买单，比如郑州和西安两个城市，“好房子”项目7月认购套数均超过100套。
不过，并非所有“好房子”项目都能实现热销，新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户，这方面武汉的华侨城天荟最为典型。
作为板块唯一准四代宅项目，华侨城天荟得房率高、空间尺度感和功能性提升，同样价格也是板块内最低。开盘去化率仅为18%，未能实现热销。
原因在于，新规/四代宅产品集中入市的情况下，销量亦有分化迹象，客户被上游板块分流，再加上项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升。
还有一类项目，仍在加速“以价换量”。
比如苏州，成交TOP10项目中，有7个“以价换量”，受此影响，7月苏州新房成交均价只有2.2万/平方米，下降至2020年至今低位，多数项目的折扣均在8折及以内。
整体来看，上海、成都、杭州、南宁等热点片区核心区高改豪宅入市撑起热销半边天，西安、长沙等有学区加持的项目热度不退。而产品力较强的四代宅产品迎来分化，不过总体销量仍好于传统项目。
对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。
接下来楼市预期还将延续弱复苏走势，不过城市间、项目间分化仍将是主旋律，另外单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热。
具体城市来看，北京得益于五环外限购政策放松，利好政策加持下改善项目或将直接受益，成交或迎来进一步释放，深圳、上海优质供应短期“告急”，加之前期需求放量短期内无利好政策，成交或迎来阶段性瓶颈。
部分二线城市诸如天津、苏州、长沙、重庆、厦门等或迎阶段性复苏，尤其是伴随着高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，整体市场热度或将延续稳中微增态势。
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