近期老牛在龙华北踩盘前，发现了一个名为「正弘青云筑」的住宅新盘。
说起正弘，深圳购房者可能还不太熟悉。这家1997年起家于河南的房企，拥有国家一级资质。2017年在深圳设立正弘控股集团，算是正式入局大湾区。
龙岗宝荷的正弘林语轩算是其在深圳的起步之作，另有坪山坪环黄沙坑旧改、平湖良安田中心片区旧改等储备项目。
1、
正弘青云筑位于平湖上木古社区，平吉大道以西，机荷高速以北，甘坑水库以南。
从项目步行至地铁地铁10号线木古站约800米，且紧邻机荷高速出入口，来往市区还算便捷。
不过，目前上木古片区的微循环交通比较一般。
由于片区处于城市更新和土地整备的过渡阶段，内部路网尚未完全理顺，部分道路标识不够清晰。加上机荷高速就在旁边，不熟悉路况的话，很容易走错匝道跑上高速。
上木古片区的城市界面也比较一般，以城中村和工业区为主，短期内改善空间有限。这也是大多数平湖在售项目的共同处境。
2、
落到项目周边，配套底子还是有的。地铁往北一站为华南城商圈，包含华盛奥特莱斯、约30.5万㎡的龙岗万达广场等商业在列，日常购物消费不成问题。
再往北两站即为平湖站，作为深圳大型枢纽之一，集4条地铁（已开通10号线，规划中的17、18、21号线）和2条城际（建设中的深大城际、深惠城际），以及国铁广深城际。
往南一站为上李朗站，为17号线（建设中）的换乘站，预计2029年左右可通过换乘直达罗湖。
3、
事实上，平湖这几年的变化很大。作为深圳“十四五”规划的12个城市功能中心之一，平湖的产业布局突飞猛进。
产业上逐步形成三大片区格局，其中，北片区以罗山科技园、平湖智造园为核心；中片区依托平湖跨境电商产业园发力跨境电商；南片区以海吉星、国际海鲜城为主打现代物流。
2024年平湖规上工业总产值突破509亿元，固定资产投资接近299亿元，排全区第二。放在深圳各街道里，这个底子很实在。
4、
正弘青云筑项目体量不大，规划了2栋27/33层的高层住宅。
根据建设工程规划许可数据，项目总建筑面积约3.39万㎡，计容建面约2.47万㎡。其中住宅建面约2.17万㎡，内含1.2万㎡的统建楼。
另有商业约1500㎡、社区管理用房250㎡、社区警务室50㎡。地下两层，地下机动车车位约225个。
从屋顶平面图来看，1栋住宅为27层高（约84米），单层4户；2栋住宅为33层高（约98米），单层5户。都是蝶式布局。
按常规推测，很可能是其中一整栋楼（或某栋的大部分楼层）作为统建楼处理，剩余可售住宅面积不到1万㎡。
结合户数布局推算，整盘大概200多户，定位偏刚需。单看这些指标，就是一个小型补充供应，体量和自身配套都比较有限。
项目东侧紧邻同一开发商的正弘智荟广场，一个工业上楼项目，总建筑面积约8.25万㎡，包含约4.68万㎡厂房、1.72万㎡宿舍，以及约1000㎡商业和1000㎡文化活动室。
有了这个产业地块搭着，未来多少能导入一些产业人群，对社区底商的活力和居住氛围是个正向补充，算是在有限的体量里多了一点看点。
工程进度上，老牛踩盘时看过，住宅快的一栋已出地面约10层，慢的也有5层左右，正常推进中。
5、
正弘在平湖的布局，青云筑是其一。另有一个储备是良安田中心片区城市更新单元，于2019年就已与良安田股份公司签订合作意向书。
该项目拟拆除范围约10.16万㎡，规划容积率6.5，规划容积约38.72万㎡，其中住宅约32.34万㎡（含保障房3.41万㎡），规划12栋30-47层住宅及1栋办公楼。
目前处于权利人核实阶段，拆改建设乃至入市还需时日，算是正弘在平湖的长期底盘。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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