来源：丁祖昱评楼市
上市房企2026年中期成绩单已陆续披露。
聚焦头部房企，以普睿数智研究中心1-6月房企全口径销售TOP10房企为样本，2026年上半年头部十强房企全口径销售金额为8277.48亿元，同比减少3.6%。
市场份额加速向头部房企集中，上半年TOP10房企销售额占百强房企销售额（14949.2亿元）的比重达到了55.4%。
从营收指标来看，TOP10房企整体营收和归母净利润同比降幅均在17%左右。
整体来看，头部十强销售规模基本企稳，但盈利能力尚未同步修复。
从TOP10房企销售情况来看，销售额破千亿的有三家，分别为保利发展、中海地产和华润置地。
其中，保利发展以1351.06亿稳居首位，但与中海差距已明显收窄，两者差距只有7.6亿左右。进一步从1-8月销售额来看，保利发展同比下降8.9%至1650亿元，已被中海反超。
从增速来看，十强房企中，有5家销售额较去年同期有所增长，增速排名前三的房企分别为中海地产、招商蛇口和中国金茂。
其中，中海地产销售金额同比增长11.8%，在十强房企中唯一实现双位数增长，至1-8月中海地产已超过保利发展排在了全口径销售榜一。
中海销售逐步反超保利的主要原因在于投资总量与一线城市占比高于保利，2024年-2025年中海（包括宏洋）拿地金额分别为858亿和1304亿，远超保利的683亿和791亿，同时中海拿地一线占比稳定在72%以上，而保利2025年一线占比骤降至48%。
上半年，投资聚焦高能级城市和核心区域已成为头部房企共识。
保利发展：期内新增土储中一二线计容建面占比达80.4%，其中一线占比跃升至28.8%。
中海地产：2026年初至8月中旬合计新增18宗地块，一线及强二线占比95%。
华润置地：上半年拿下的16宗地块，按权益投资额计算99%的资金投向一二线城市，一线城市占比达48%。
招商蛇口：上半年获取9宗地块，核心10城占比接近100%，上海、北京一线城市合计占37%。
绿城中国：上半年拿地二线城市建面占比达73%，一线占19%，按货值计一二线合计占比达94%。
建发房产：新增16宗土地，核心布局上海、北京、深圳、杭州等地。
中国金茂：上半年获取12幅地块全部位于一二线城市。
越秀地产：96.8%的权益投资额集中于核心六城，期内获取的6块土地全部位于一线及二线城市。
滨江集团：投资聚焦杭州，上半年拿地12宗，杭州有11宗。
从营收来看，头部十强房企营收合计5272.84亿元，同比减少17%。
保利发展是唯一一家千亿级营收的房企，上半年实现营业收入1029亿元，同比下降11.98%。
头部十强房企中仅中海地产和招商蛇口2家房企实现营收正增长。其中，中海地产营收976亿元，排行业第二，同比上涨17.28%；招商蛇口营收547.8亿元，同比上涨6.41%。
从利润水平来看，头部十强较去年均有所下降。
华润置地仍然稳坐“利润王”，上半年归母净利润最高，为98.42亿元，但较去年同期下降17.16%。
值得注意的是，华润置地的利润结构已经明显区别于传统开发型房企。上半年，公司实现核心净利润101.6亿元，其中经常性业务贡献66.5亿元，占比提升至65.5%。也就是说，华润置地超过六成的核心利润，已经由第二、第三增长曲线贡献，有效对冲了开发业务下滑对整体盈利的冲击。
中海地产归母净利润排在第二位，归母净利润为70.3亿元，较去年同期下降18.2%。从利润率情况来看，中海毛利率同比下降1.3百分点至16.1%，但较2025年全年有所提升，收益率有所修复。
十强房企中，有三家归母净利润大幅下降，降幅在50%以上，其中越秀地产降幅达到94%，上半年仅赚了0.87亿元。另外，绿城中国归母净利润也不足一个亿，只有0.8亿元。
从负债情况来看，头部十强房企整体财务安全垫较厚，融资成本在行业中处于较低水平。值得注意的是，十强房企中的民企“独苗”滨江集团净负债率为-0.76%，现金可覆盖全部有息负债。
销售和盈利数据已勾勒出行业基本面，头部房企份额持续提升，但盈利压力普遍存在。
面对市场分化加剧以及 8・28 现房销售新政带来的行业模式重构，头部房企也在业绩会上释放了对后市的判断与下半年经营策略。
一、关于市场判断，“筑底”“修复”“企稳”“分化”仍然是关键词
中海地产：随着政策的积极实施，供需关系的进一步改善，市场企稳的基础正在不断强化。目前市场呈现三大分化的特点：1、K型分化，城市间，以及城市内部中心外围的分化。2、需求端分化，从原来的有没有向好不好转变。3、企业分化，市场机会主要还是集中在一二线。整体判断，十五五期间，市场将在分化中实现批次的企稳。
绿城中国：下半年楼市会继续走量筑底，城市分化严重，成交会出现回升。
建发：市场要边走边看，未来一两年还是缓慢修复的过程。
中国金茂：2026 年上半年市场仍在持续筑底过程中，呈现“弱修复、强分化”特点。市场正逐步从完全竞争转向寡头竞争，预计未来将形成10—15家全国性规模房企与一批区域深耕型房企共存的竞争格局。对穿越周期的优秀房企而言，未来机会大于挑战，行业洗牌后将迎来新的增长过程。
越秀地产：今年市场前低后高，3月开始迎来小阳春，政策的加力支撑了市场的信心，供求关系也在修复。企业还是会加强城市的研究，各个城市的团队要懂城市懂客户，企业也重视和头部企业的合作，和各地政府加强勾地，坚持要高能级地块做改善型住房。
二、对8.28现房销售的看法：行业开发逻辑将加速重构
华润置地：8·28房地产新政是加快构建房地产新发展模式的重要举措，也将成为未来较长一段时期房地产行业的政策主基调。
对行业的影响主要体现在四个方面：第一，有利于持续改善修复一手住房供求关系与价格预期，且高能级二线城市将更早、更多受益；第二，有利于切实维护购房者合法权益，提振购房消费信心；第三，行业由规模优先转向品质制胜，房地产行业投资、生产、销售、运营全链条作业模式将迎来系统性重构；第四，中短期内会对开发企业现金流管理带来一定压力，但有利于构建企业长期健康可持续的高质量发展模式。
建发：现房销售短期内对行业影响很大，它不仅是节点变化，更重要的是开发逻辑重构，资金沉淀周期，财务成本增加。还有两三年后的市场判断也很重要，土地市场能否保持有序透明至关重要。现房模式落地，也需要配套金融政策同步支撑。
三、下半年拿地投资策略：审慎投资、确定性优先
中海地产：全年购地金额800-1000亿元。聚焦一线及强二线的同时，积极把握二线城市的一些结构性机会，坚持审慎投资，巩固行业规模和盈利能力。以提升投资确定性和回报水平为目标，将拓宽拿地渠道，抓住收并购、城市更新等机遇。
绿城中国：投资策略持续稳健，坚持“做一成一”，仍以高端改善和豪宅为主。预计全年土地供应会维持缩量态势，核心城市核心地段土地竞争激烈，结合公司资金整体状况和市场动态调整，坚持全年千亿目标。
建发：一二线投资比重加大，坚持多元化投资，加大城市更新力度。
中国金茂：下半年紧扣“投好投足”战略导向，聚焦核心城市稳健布局，兼顾规模和效益，稳步实现300亿元投资目标，三、四季度继续保持“积极不激进”，抓住城市窗口期以低溢价获取好地块。管控上坚持低风险、高周转、合理回报的基调，坚守底线思维，杜绝冲动追高。城市布局上持续聚焦深耕，不再扩大阵地，聚焦核心板块捕捉点状机会。预判三季度公开市场竞争仍将保持激烈局面，坚持“质在量先、拿一成一”。
越秀地产：市场分化比较严重，好的城市核心地块溢价率都相对较高，企业坚持积极和谨慎的态度，确保“投一成一”。未来城市更新将是房地产未来一项主要内容，会是企业的一个重要增长点。今年的300亿元权益投资计划不变，下半年会继续冲刺，继续投资核心六城。目前广州土储占比约为三分之一，会继续加大在广州的深耕。
滨江集团：继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作。投资金额控制在权益销售回款 50%左右。投资区域布局目标上，杭州占比60%，省内占比 20%，省外占比20%，省外的重点是上海。
2026年上半年，房地产行业整体呈现三大特征：市场份额加速向头部房企集中，投资资源进一步向核心城市收缩，盈利水平继续承压。
从TOP10房企的表现来看，规模优势依然存在，如何在守住市场份额的同时修复盈利能力已成为头部房企共同面临的考题。
随着现房销售模式逐步推进，行业开发逻辑也将迎来深层重构，房企拿地决策将更加注重安全边际，投资布局进一步向一线城市及强二线城市核心板块集中。地块的去化确定性、现金流安全性和利润兑现能力将成为房企投资的重要标准。未来“强者恒强”的行业格局也将不断深化。
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