细则扩至21城，出现“原则上”现房销售

来源：中指研究院

根据中指研究院监测，截至11月5日，全国已有21城落地8.28新政实施细则，包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（南京、苏州、杭州、成都、武汉、天津、合肥、宁波、温州、长沙、西安、济南），三四线城市（十堰、金华、绍兴、亳州、荆门），三四线城市进入集中落地期，另有南昌、绵阳、泸州等城市发布征求意见稿。

新落地实施细则的城市出现更多新提法，金华明确8.28后新公告项目，单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于栋，是首个明确单次预售规模的城市；

亳州明确8.28前已拿地但未取工规证的项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理，确保能按时建成交付的，预售条件、预售资金监管等仍按原政策规定执行，是截至目前唯一针对此类项目未设时间限制的城市；

荆门作为此前现房销售试点城市（2023年10月出台《荆门市商品房现房销售试点工作实施方案》，试点范围为东宝区、荆门高新区·掇刀区、漳河新区新出让的房地产开发用地，试点时间为2023年10月-2026年9月），本次实施意见涉及三方面九条政策，也呈现一些新特点：

一是，明确分类推进现房销售，8.28后新出让土地，原则上实行现房销售；8.28前已拿地但未取工规证项目，优先选择现房销售；8.28前已取工规证但未取预售证项目，鼓励实行现房销售。荆门是截至目前首个明确8.28后新出让地块原则上现房销售的城市，“原则上”也是对此前政策的延续，新政未提及历史遗留项目。（注：2025年7月，荆门发布楼市新政，对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。按照“新老有别”的原则，逐步配套提高商品房预售门槛，2025年8月1日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达到建筑主体结构封顶。政策有效期一年）。

从现房销售试点项目来看，荆门2023年被住建部确定为湖北省现房销售试点城市，首批两个试点项目楚荣·和府、城控·易居苑于2024年4月启动建设；截至2025年5月，两项目去化率均达90%以上，其中城控·易居苑2025年4月开盘首日106套房源全部售罄，楚荣·和府住宅签约率约80%、商铺全部售罄，首批试点项目去化表现较好，也为其这次细则落地积累了实践基础。

二是，明确预售政策范围，8.28后新出让土地和8.28前已拿地但未取工规证项目，申请预售的，预售条件和预售资金监管按新政策规定执行。针对8.28前已拿地但未取工规证的项目，荆门未设过渡期（其他城市多是2027年底前执行原预售条件），政策与其他城市明显不同。

另外，在支持分期建设及验收中，提出“土地出让价款缴纳比例不低于50%后，可在未办理土地不动产权证书的情况下，按不高于已审定的计容总建筑面积50%的比例，办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等行政审批手续，相关容缺事项应当在办理商品房预售许可或商品房销售备案之前完成。消防、供电、供水、供气等安全性、功能性设施设备，应在项目首期建设并验收”，也进一步明确了首期验收的要求。

整体来看，截至目前21个城市落地现房销售实施细则，二线和三四线城市整体灵活度更高，也有更多城市明确鼓励保函置换（金华、绍兴、亳州均有提及），此前现房销售试点城市的细则也有落地，具有一定标杆意义，荆门政策细则更多是在8.28新政框架下，把既有实践制度化、规范化，也为其他列为试点的城市提供了参考借鉴。

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附：21城核心条款共同点与亳州、荆门差异点

资料来源：中指研究院综合整理，CI Buddy