城市更新项目更新意愿证明材料律师见证实务探讨

编者按：2016年12月8日，深圳市福田区人民政府下发关于《福田区人民政府关于印发<深圳市福田区城市更新实施办法（试行）>的通知》（以下简称“《实施办法》”）。《实施办法》第十条规定，申报主体申请城市更新单元计划与规划审批的，应当提交以下材料“……（五）经公证或律师见证的更新意愿证明材料……”。明文要求更新意愿证明材料必须经过公证或律师见证在各区的城市更新政策中尚属首例，本文尝试结合城市更新实践对律师进行更新意愿证明材料见证工作的相关事宜进行探讨。

城市更新意愿征集工作是城市更新的前置工作，仅涉及被搬迁人是否同意所持有的被搬迁房屋纳入城市更新范围的意愿征集，不涉及规划方案、拆迁安置、补偿等具体事宜。更新意愿证明材料的形式主要包括授权委托书、《城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书》、产权单位改造委托书、依法签订的委托改造或合作改造协议、股份合作公司同意更新改造的股东大会决议等。从更新意愿证明材料的形式中，我们不难看出，除权利主体自行改造的项目外，更新意愿证明材料实质上承担了两项职能：①证明权利主体同意更新改造；②确定权利主体对申报主体的授权委托。因此，更新意愿证明材料也涉及权利主体的权益处分，随着公众对城市更新政策的了解和对自身权益保障的意识加强，实践中，越来越多的权利主体在签署更新意愿证明材料时会更加谨慎；有的业主甚至会把更新意愿证明材料与搬迁补偿安置协议混同，担忧签了委托书后丧失与开发商洽谈的主动性。这实质上把开发商与业主的摩擦提前了，在一定程度上阻碍了项目的进程。从这个层面上，《实施办法》要求更新意愿证明材料或经过公证机关公证，或经过律师事务所律师见证，可以加入第三方对更新意愿做出过程的见证，加强权利主体与申报主体之间的互信。

一、公证与律师见证的比较

更新意愿证明材料的核心内容更新意愿和授权委托，《实施办法》要求对其进行公证或律师见证的立法目的在于证明和保障权利主体意愿和授权的真实性、合法性。公证和律师见证在这一点上是共通的：

1、都能对更新意愿证明材料签字真实性起到证明作用；

2、都属于有资质的第三方证明，执业机构（公证处、律师）都属于司法部管理；

3、对于执业人员（公证员、律师）的见证事项都有合法性的要求；

4、无论是公证书还是律师见证书都是具有法律效力的文书；

5、公证或见证错误给当事人带来损害的，执业机构都要承担赔偿责任。

除这些共性外，公证和律师见证也有各自特征，当事人可以根据不同的需求而选择公证或者律师见证：

从公证与律师见证两者之间的比较可以看出，就更新意愿证明材料的公证（见证）而言，律师见证存在以下优势：

1、服务更灵活。公证仅为对签字进行当面见证，所用文书虽然也需经过审查，但多为固定、简单版本；律师见证则对于文书的内容和形式没有固定的要求和限制。大部分更新意愿证明材料能够做到格式化和范本化，但是，由于城市更新中的权利主体情况复杂，权利主体可能会基于自身的需求要求在更新意愿证明材料中增加一些特殊条款或说明，对于此类证明材料律师见证能够更灵活的处理。

2、关联服务较多。公证员一般不介入法律文书的起草、修改和谈判；而律师见证则不同，律师见证既可以是对简单协议文本的见证，也可以是受当事人委托对协议文件（包括更新意愿证明材料）进行起草、修改和促成多方当事人达成一致意见。发生纠纷时，律师可以作为中间人进行调解，化解双方的矛盾。另外，城市更新项目的权属情况复杂，若权利主体本身不适格或确权错误，律师见证可以提供权属情况的核查和瑕疵补正相关服务，能够更人性化的处理，公证则仅对见证事宜负责。

3、服务人员和服务时间更有保障。公证处及公证员的业务内容即为公证，除民事领域外，还涉及证件、刑事证据公证等广泛领域；而见证业务仅为律师事务所及律师业务范围中的一部分。因而，公证处公证业务的数量要远远大于律师事务所律师见证业务的数量；但公证员的数量则远远少于执业律师的数量。并且，更新意愿证明材料的签署时间可能不固定，申报主体需要充分的配合权利主体的时间，律师提供见证服务能够在服务人员和服务时间上更好的配合当事人。

二、律师见证的流程

相比较而言，律师见证程序简便灵活、花费时间较短、效率更高，律师就更新意愿证明材料提供见证服务并无明确的限制，在参考《中华全国律师协会律师见证业务工作细则》（2007年制订）及各地律师协会指定的律师见证业务操作指引的基础上，我们对律师见证业务的的工作要求及流程予以归纳总结，大体如下：

1、在委托人向律师事务所说明见证意愿时，律师事务所应当先就律师见证的内容和法律效力进行说明；

2、在委托人知悉并同意后，接受申请人的申请，并与签订《委托见证合同》。

3、律师事务所指派两名执业律师进行见证工作。见证流程如下：

（1）见证律师与申请见证的当事人（包括权利主体和委托申报主体）谈话，并制作见证笔录；

（2）见证律师审验权利主体和委托申报主体的相关证件，包括公民身份证件、企业营业执照、社团法人登记证照等；根据具体情况的需要，律师可前往政府机关查阅有关资料，履行形式审查义务；

（3）根据项目的具体情况，见证律师审核和留存权利主体的权属证明材料，包括房地产证（不动产权证）、购房合同、报批报建资料等；

（4）见证律师须对被见证方是否具有民事权利能力、民事行为能力，意思表示是否真实，所见证事项是否合法，所提供材料是否具有真实性、合法性、完整性和有效性进行审查；

（5）相关的文件、材料应由提交方签名、盖章，注明提交时间和来源，并交律师制作见证书；见证律师可对不完整或有疑义的材料、文件要求提交方予以补充或说明。

（6）经审查无误的，见证律师应报所在律师事务所审批后，出具《律师见证书》。《律师见证书》应当制作三份，由律所、被见证双方各持一份。

三、更新意愿律师见证实务问答

1、已签署的更新意愿证明材料能否进行律师见证？

《中华全国律师协会律师见证业务工作细则》（2007年制订）第二条明确，律师见证是指律师应客户的申请，根据见证律师本人亲身所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。更新意愿证明材料律师见证的核心是确认权利主体在更新意愿证明材料上的签字是真实的，其委托申报主体进行城市更新单元计划、单元规划申报的授权是其真实意思表示。若见证律师在权利主体签署更新意愿证明材料时并不在场，见证律师既无法确定意愿证明材料由权利主体本人签署，也无法判断该证明材料签署时权利主体是否知晓其所签文件的法律效果、并授权申报主体对其持有的被搬迁房屋进行城市更新单元计划、单元规划申报。

无论是从律师执业道德和见证规范的角度，还是从律师见证效力的角度，对于已经签署的更新意愿证明材料，均不具备进行律师见证的条件（当然，也不具备公证的条件）。此问题的提出主要基于《实施办法》对公布实施后申报城市更新单元计划的项目均具有约束力，而这些项目的更新意愿征集工作已开展多时，存在大量已签署的更新意愿证明材料。我们认为，就这个问题，福田区更新局可以考虑通过说明或实操变通的方式进行处理，比如对于在《实施办法》公布前已签署的更新意愿证明材料不强制要求提供《公证书》或《律师见证书》，或对于已签署的更新意愿证明材料由律师提供核查报告或法律意见证明其符合权利主体的真实意思表示等。

2、律师进行更新意愿证明材料见证，是否需要审查签署主体的权利主体身份，即被搬迁房屋的权属情况？

严格意义上而言，律师见证是对更新意愿证明材料的签署行为进行见证，仅对签署行为发表见证意见，只要明确为当事人亲自在律师面前签名、盖章的行为，当事人签署法律文件时意思表示是真实的，见证律师已经履行了见证职责，权属确认并非律师见证时的审查范围。然而，当事人委托律师进行见证，更多的是基于对律师专业能力的信任，见证律师应当从更审慎的角度为当事人提供服务。

《中华人民共和国律师法》第三十条规定，律师担任诉讼法律事务代理人或者非诉讼法律事务代理人的，应当在受委托的权限内，维护委托人的合法权益。若更新意愿证明材料虽经过律师见证符合城市更新计划申报的形式要求，却因确权错误导致其不具有证明效力，实质上并不符合委托人的利益需求。因此，见证律师在进行律师见证时，也应当对权利主体的权属证明材料进行审核，尤其是在权利主体委托申报主体进行城市更新单元计划、单元规划申报的情况下，见证律师应当核实权利主体作为委托人是否属于无权委托，若属于无权委托则应当不予见证。见证律师在发现签署主体的权利主体身份存在瑕疵时，也应当充分尽到提醒和告知的义务，必要时可就权属确认方案和瑕疵补正提供专业意见。由此可见，更新意愿证明材料律师见证对见证律师的专业能力会有更高的要求，最好选择熟悉城市更新业务和具备权属确认专业经验的律师提供专业服务。

3、权利主体本人不在场，能否进行更新意愿证明材料律师见证？

原则上，更新意愿证明材料应当由权利主体本人签署，见证律师对权利主体的签署行为提供见证服务。若因权利主体行动不便或身在国外等因素不能到指定地点签署的，见证律师也可通过前往权利主体所在地的方式完成现场见证工作。然而，实践中还存在一种情形，即权利主体已授权第三方（或被搬迁房屋共有的情况下部分权利主体授权其它权利主体）处理被搬迁房屋城市更新事宜，由权利主体的委托代理人签署更新意愿证明材料，此种情形能否对委托代理人的签署行为进行律师见证呢？

尽管更新意愿证明材料的名称为“申报委托书”或“授权委托书”，但授权的内容为委托申报主体进行城市更新申报，这项权益并非基于权利主体的人身或被搬迁房屋本身产生的，而是权利主体基于深圳的城市更新政策享有的申报权。而更新意愿证明材料的签署即为权利主体对该申报权的处分行为，在权利主体明确授权第三方处分其申报权的情况下，受委托的第三方具备签署更新意愿证明材料的权利，其签署行为可以进行律师见证。但是，见证律师在此种情形下一定要核实委托代理人的授权文书效力，该授权文书应当为经公证的授权委托书，委托书中授权事项须明确包括更新意愿证明材料的签署，若该授权文书为境外律师或机构出具公证或见证意见，还应符合文书转递的要求。

《实施办法》对于更新意愿证明材料的真实性、合法性保障除认可公证外，也认可律师见证，这充分肯定了律师的专业能力，给予了律师极大的信任和肯定。而作为律师，亦应努力提升自身的专业水平，为当事人和城市更新申报工作提供更优质的服务。同时，我们也应当充分意识到，城市更新项目权属情况复杂，更新意愿证明材料的见证工作在实践中会存在许多问题和风险，见证律师要善于发现风险、解决问题，在提供优质服务的同时尽可能将自身执业风险降到最小。

建纬（深圳）律师事务所刘红艳、张博立执笔