这篇文章，我思考了很久要不要写。因为文章一经发布，可能会损害部分人利益，被喷估计也在所难免。但我还是选择站出来，想为不断向上的壹方中心喊停，我衷心希望房地产市场回归一个理性环境。泡沫越大，破碎时，殃及的范围越广。
1 壹方中心当下存在巨大泡沫？
从2019年下半年到今年上半年，壹方中心小区保持着幅度上升，与宝中整体均价始终拉开一定距离，到目前为止，小区均价已经实现6个月连续上扬。
前两个月，壹方中心2栋A座3801单元，一套面积为216.42平的法拍房在网上拍卖。当天，13人参与竞拍，24000+围观，经过115轮激烈竞争后，最终以4114.5万成交。
如果加上436.9万元税费，买家实际支付是4551.4万元，折算一下,单价已经突破了21万/㎡。很多人大跌眼镜，这套房虽然俯视欢乐港湾，景观比较稀缺，但溢价也太高了。
壹方中心的业主们应该挺感激那次拍卖的，在此之后，那些景观稀缺、珍贵单品都纷纷跨越20万单价（外网不展示），这条原本不大可能迈过的“槛”。
近期，同样在2栋，1套44楼的218平户型，业主报价4500万，单价20.6万/平左右，这还是壹方中心上车高楼层优质景观大户型的最低门槛，从报价，我们可以看到业主的“底气”。
就在我策划壹方中心这篇文章的第二天，三湘海尚一个208平南北通的户型以4680万价格成交了。同样是4500万左右的预算，同样是单证，且壹方中心220平的使用率只有三湘海尚208平的85%左右，再看看他们的区位、户型，你们说哪个更香？
三湘海尚房源相关朋友圈
三湘海尚房源相关朋友圈有人说，无论是谁，只要在壹方中心这块地上开发住宅，都差不到哪里去，难道仅凭脚底下这地段，业主就产生这莫大的自信？
2 壹方中心的泡沫，凝聚着富人的集体焦虑
有些富人，看似身家上亿甚至十几亿，但实质上这些几乎都是流动性极差的资产，这些资产除了徒有虚名的评估值之外，意义极低，若想变现，不打个三折五折，根本无法处理。
富人的焦虑，是债务，是杠杆，是现金流，是资产保值。豪宅，便是富人资产保值的手段之一。顶级豪宅，一直都是全球超高净值人群的主要理财的选项之一，被视为最具保值性的资产配置。壹方中心的泡沫，凝聚着富人对资产的集体焦虑，中产阶级尤胜。
当焦虑充斥头脑，投机者便有机可乘。
前海扩容、摩天轮落地、欢乐港湾完善，宝中一改以往沉寂形象，活跃在深圳楼市成交榜，宝中的豪宅也慢慢走近富人的视野。一说宝中豪宅，最先想到的就是壹方中心，熙龙湾老，壹号公馆外立面不好看。一个人买壹方中心，两个人买壹方中心，大家都扎堆往壹方中心跑，毕竟，有钱人最怕掉队。
看着蜂拥而至的富人，一些当年手里屯了大把“货”的投资客开心了，我的毛坯房空了这么久，现在有机会出手了，不宰一笔怎么行呢？但壹方中心现在的价格与深圳湾一些豪宅已经不相上下，确实过了。
3 宝中豪宅永远无法超越深圳湾
宝中豪宅难成气候，无法超越深圳湾，壹方中心难以成为真正价值意义的豪宅。估计有人忍不住要喷了，别急，看完下文你就明白。
1）宝中天生的地理缺陷
在宝中，豪宅好像对海景讳莫如深。深圳湾许多主打海景的豪宅：翡翠海岸，一线海景；半岛城邦，永久海景。宝中，好像没有。究其根源，在于二者的地理区位不同。深圳湾的海景，在东南；宝中的海景，在西。一词之差，失之千里。
深圳湾的大部分豪宅，朝向与景观相辅相成，壹方中心，景观与朝向只能二者取其一。我们一个客户，最近去看了壹方中心一套373平的高层毛坯房，业主报价在7200万。看完以后，客户直摇头，他说，这小区和户型还可以，就是我站在阳台上，得用手挡着眼睛看海，太晒了。壹方中心的自然景观，是带着瑕疵出生的。壹方中心大部分户型都西向看海，到了下午，阳光直射，非常刺眼。
2）宝中缺乏纯粹的海景资源
宝中没有一线海景，壹方中心更没有。什么是豪宅？拥有稀缺的资源。在深圳这个海滨城市，海景说不稀缺但其实也挺稀缺。宝中这块地，离海最近的是华侨城公寓、是青少年宫、是前海卓越时代广场，就是没有住宅。
壹方中心东南边是熙龙湾，西南边是宝安图书馆，正南边是龙光大厦，高层虽然可以看海，但景观不够纯粹。当然，很多人说壹方中心看得是城市景观，海景算什么？如果鸿荣源真的这么想，为什么又要把楼王栋的阳台朝前海放呢？
地理位置改变不了，壹方中心在产品上却也有一些瑕疵，首先我们看容积率。
什么是豪宅，敢于浪费资源。标准的豪宅容积率应该在2.5左右，但壹方中心的容积率是5.4。鸿荣源在豪宅细节处做了许多文章，比如车库金边吊顶，车位比高，小区大堂设计豪华，盆栽摆放高雅有品位等等，但这些，花的都是小钱。在深圳，面积贵，中心地段的面积更贵。敢于“浪费面积”来做花园，敢于减少楼层提高业主居住舒适度，是许多老牌豪宅的大气。但可惜的是，目前深圳很多豪宅（包括壹方中心）都做不到，未来，深圳低容积率的豪宅会越来越少，像壹方中心这样的豪宅会越来越多，这也是深圳豪宅的一大趋势。
我们再来看看户型，这里分析壹方中心3个大户型，488平、373平、220平，更多户型情况，欢迎来门店找我喝茶详聊。壹方中心487平，分布于1栋01户型，报价1.1亿。
487平的4房，也是经纪人经常说的双龙抱珠户型，全是套房设计，其中有两个主卧，一个看花园、一个看宝安区政府广场，外加一公卫（无采光）、保姆间和保姆电梯，空间感十足。
入户就是走廊，一边通往客餐厅，一边通往卧室，动静分离做得非常好，客餐厅开间大，带90度阔气大阳台，采光、通风、观景都一流；双主卧都是大飘窗、大空间套房设计，其它次卧空间也宽敞。
与该户型一墙之隔是371平的4房户型，同样有套稀缺超高层放卖，报价6799万，我就有点不懂了，这个户型除了入户朝南，客厅与卧室几乎都没有偏南，难道真有老板愿意花6000多万在这里买个几乎不朝南的房子吗，就为了看看西北的海景？
壹方中心1.1亿豪宅客厅大阳台景观
悦府一期364平户型的使用率高，1/2栋360°无遮挡看海，高楼层景观极具稀缺性，开发商统一装修，中西式双尊享厨房，双套房设计，主卧面积达70平，非常豪华，报价在1.28亿左右与，可与这487平房源一较高下。
壹方中心373平，分布于3栋02户型，报价7200万。
3栋373平与1栋371平的户型格局一样，是487平的缩小版4房，户型特点传承了鸿荣源的一贯风格，空间全部放在客厅和主卧上，也是这个户型亮点所在，其他房间空间就是够用而已，也可以做个家庭厅，不过家庭厅左右没有阳台，也没有保姆间和保姆电梯。
1栋02户型高层可看海景，报价和成交价之类会比3栋高，3栋02户型高层可看海景，01户型主要是看花园景观，所以3栋02户型的报价要比01户型高。
3栋373平02户型阳台景观
恒裕滨城二期228平的4房，阳台横跨客厅和卧室，大客厅+大阳台+高层一线无敌深圳湾景观，视野一级棒，报价也在7300万左右，与该户型可以一比。
壹方中心218平，分布于2栋02户型，报价4500万左右。
这个户型是标准4房，电梯入户，户型方正，通透性好，客厅带大阳台，高层西南向远眺海景。
三湘海尚208平的4房格局方正，进门带入户，动静分区，客厅非常宽敞、大气，偏南向看花园、海景，客厅带大阳台连接旁边次卧和主卧，活动空间广，最近1套成交价为4680万，与此户型可以一较。
那难道壹方中心没有优点吗？当然不是。
壹方中心是宝中最大的商住综合体，楼龄新，小区面积9.9万㎡，无缝衔接35万㎡壹方城，10分钟内享受千亿市政配套，1号线与5号线地铁上盖，远眺海景，由宝体、区政府广场至欢乐港湾连成的宝中中心绿轴，视野开阔遮挡少，除了对面的老大哥熙龙湾，在宝中似乎没有哪个小区比它更耀眼了，但熙龙湾的楼龄较老，户型设计较过时，壹方中心在商业、交通、市政、休闲等配套方面的综合优势是宝中任何一个小区都比不上的，次新豪宅还得看壹方中心！
且前海自贸区不断完善、宝中地下空间建设等个个都是真金白银的利好，壹方中心价格上升确是理所当然，长期持有是没什么问题。但从当下来看，它的价格早早跑在了价值前头，想短期持有发家致富的客户要谨慎考虑。
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